Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Три ответа, которые отпугнут мошенников при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Проверка права собственности
Для проверки юридической чистоты права собственности продавца квартиры нужно запросить у него документы, на основании которых он приобрел это жилье. В рамках небольшого обзора невозможно подробно осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца (это может быть приватизация, купля-продажа, наследование, приобретение по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве и пр.), но можно сформулировать следующие принципы:
- общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать квартиру у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
- с особой осторожностью стоит подходить к покупке квартиры у лица, получившего ее по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;
- продавец квартиры, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи квартиры;
- крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены квартиры в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
- следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с квартирой. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве ее перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).
Помимо документов на приобретение квартиры (договор купли-продажи и т. п.), у продавца стоит попросить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, а также выписку из домовой книги, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства и месту пребывания. Идеальным является вариант покупки квартиры, в которой никто не «прописан». В противном случае снятие с регистрационного учета при недобросовестном поведении продавца и иных проживающих совместно с ним лиц придется осуществлять принудительно после оформления покупателем права собственности на это жилье.
Особняком стоит вопрос об отсутствии в отношении квартиры заключенных договоров найма. Наем квартиры на срок год и более подлежит отражению в ЕГРН в качестве обременений квартиры. Следует отметить, что наше законодательство в целом ориентировано на защиту прав нанимателей: даже в случае злостной просрочки оплаты процесс выселения квартирантов может значительно затянуться. Сложность добавляет тот факт, что договоры найма на срок менее года в ЕГРН отражению не подлежат. При этом продажа жилья договор найма не прекращает: жильцы имеют право владеть и пользоваться им вплоть до истечения срока договора.
Проверить наличие краткосрочных нанимателей можно только путем предварительного осмотра квартиры до заключения договора на ее покупку. Но в большинстве случаев такой осмотр не дает стопроцентных гарантий. Единственной реальной защитой интересов покупателя является указание в договоре купли-продажи условий (так называемых «заверений об обстоятельствах»), что квартира не обременена правами третьих лиц (включая краткосрочный наем), а также установление жесткой договорной ответственности за нарушение данных заверений. По закону в этом случае можно отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Рекомендуется также прописывать неустойку, равную рыночной ставке по аренде сравнимой квартиры.
Как не стать жертвой мошенников?
Универсального способа не задолжать аферистам нет. Эксперты советуют почаще заглядывать в почтовый ящик и на сайт госуслуг: там можно обнаружить информацию о решении суда и уведомления о наличии правопритязаний со стороны судебных органов.
Светлана Бурцева советует проявлять бдительность и не сообщать незнакомым людям свои персональные данные. «Никогда не передавайте свои документы или их копии незнакомым людям, а также ответственно относитесь к подписанию различных документов. Сделайте свою личную подпись сложнее», — подсказывает она.
Кроме того, не стоит паниковать и менять все документы. По словам Комбаровой, не каждый мошенник будет использовать схему с поддельными расписками. «Жулик взыскивает деньги в свою пользу, его легко найти и можно привлечь к ответственности. Спустя время приказ будет отменен, и соответственно, будет заведено уголовное дело. Расчет мошенников — на юридическую неграмотность потерпевших, которые не пойдут добиваться правды», — резюмирует она.
Для чего необходима расписка
Расписка продавца в получении денег от покупателя подтверждает произведенную оплату покупателем продавцу за недвижимость и уменьшает риск оспаривания сделки из-за неполучения денег продавцом по сделке. Поэтому расписка нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через банковскую ячейку или депозит нотариуса), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того.
Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости (если предусмотрен условиями сделки) и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).
В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью, тем не менее передаточный акт не является платежным документом и подтверждает завершение сделки путем передачи недвижимости. Передаточный акт является своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретенную квартиру и выполнил свои обязательства. Если по сделке были расчеты посредством банковской ячейки, то расписка о получение денег не может быть заменена передаточным актом и требуется обязательно.
Кроме того, расписка о получении денег после произведенных расчетов всегда остается на руках у покупателя и может быть использована, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».
Советы и рекомендации специалистов по безопасности
Как же избежать возможных неприятных ситуаций при продаже и покупке жилья? Для заключения успешной сделки по купле-продаже квартиры важно:
- обращаться только к опытному и надежному риелтору, имеющему регистрацию ИП и имеющему свидетельство о базовой подготовке;
- в договоре указывать реальную цену;
- никому не оставлять оригиналы документов;
- убедиться, что все жильцы покупаемой квартиры выписаны;
- передавать деньги при свидетелях, лучше всего в присутствии нотариуса;
- избегать покупки жилья по доверенности;
- не соблазняться чрезмерно низкой ценой;
- не соглашаться выплачивать большой задаток, лучше вообще обойтись без него;
- проверять, нет ли на квартире обременений и задолженностей;
- обращаться к помощи квалифицированного юриста.
Правила составления расписки
Продавец должен написать расписку от руки и лично. Ни в коем случае, она не должна быть напечатана на компьютере. Лучше, если расписка будет составлена следующим образом:
Прописью: место (географический пункт) и дата составления; Кто и от кого получил деньги (Ф.И.О. участников сделки пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации); Для тех, кто чьи интересы представляет доверенное лицо: номер и дату составления доверенности, а также сведения об оформившем документе нотариусе; За что именно были переданы деньги «в качестве оплаты за проданную квартиру»; Точный адрес объекта сделки и его короткое описание (например, «отдельная трехкомнатная квартира» или «1/2 доли комнаты 14 кв.м. в трехкомнатной квартире»); «Причитающаяся за проданную квартиру сумма получена полностью, претензий по расчетам не имею»
ФИО продавца полностью и подпись.
Как вернуть свои деньги без расписки?
Мошенничество ответчика по расписке Статья 159 УК РФ под мошенничеством подразумевает хищение чужого имущества, в том числе денежных средств, совершенное путем обмана или злоупотребление доверием. Таким образом, сам по себе факт завладения чужими денежными средствами не является преступлением, в действиях должника необходимо установить признаки обмана или злоупотребления доверием.
Что нужно знать, чтобы гарантировать возврат долга по расписке? По Гражданскому кодексу, в случае займа суммы выше 10 размеров минимальной оплаты труда, предусматривается составление расписки. Это касается граждан.
Отметим, что подобные хищения могут быть направлены как против обычного человека, так и против юридического лица. Тут никто не застрахован. Но для каждого вида противоправных действий есть свой пункт в 159 статье. Она состоит из 7 пунктов, в каждом из которых указывается тип мошенничества и ущерб, нанесенный им. Типичный случай – в расписке указано место регистрации кредитора, о месте его фактического проживания ничего не сказано. Суд, по закону, будет в месте регистрации потерпевшей стороны, которое в данном случае формально равно месту его регистрации. Истцу ради любой мелочи придется тратиться на поездки, и оплачивать их ответчику, по его заявлению, пока дело не решено.
Эти и ряд других оснований могут считаться фактом совершения мошеннических действий. При этом для того чтобы доказать мошенничество потребуется собрать определенные улики. И если в случае с интернет-обманом это будет переписка, то предпринимательская деятельность требует куда более серьезных улик.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Расписка, связанная с оформлением кредита Есть ситуации, когда человек просит своего знакомого взять кредит на себя, обязуясь после вернуть все деньги или самостоятельно погасить задолженность, подтверждает это распиской. Но, как только приходит время выплат, должник исчезает.
Знакомый взял 1 марта в долг под расписку 1200 у.е. Сумма по расписке должна была возвращаться в два этапа: 15 апреля и 15 мая. Когда подошел срок возвращать первую половину, он попросил отсрочки до 15 мая, сказав, что вернет сумму полностью. Однако в назначенный срок деньги он так и не вернул. При этом в расписке было указано, что за каждый день просрочки сумма долга будет увеличиваться на 10%.Долго кормил завтраками и, в конце концов, была составлена новая расписка, по которой он должен был до 23 мая вернуть 1500 у.е.
Мошенничество по расписке. возвращаем долг
По жалобе потерпевших, это постановление было отменено городской прокуратурой и дело направлено на доследование.
Если мошенники провернули свою аферу с помощью современных технических устройств, данный факт следует подтвердить экспертным заключением. Этот документ развеет сомнения у суда в правдивости ваших слов.
Обращайтесь в суд с заявлением о взыскании долга, получайте исполнительный лист и как человек устроится на работу/встанет на учет в ЦЗН отправляйте его судебным приставам- исполнителям для выполнения.
Чтобы судья принял ваши слова всерьез, необходимо давать показания четко, логично и последовательно. Любая нестыковка может сделать доказательство несущественным.
Как вернуть долг по расписке, если должник не работает, имущества нет, болен. Срок расписки закончился в августе 2013г.
Если вы все же решили юридически верно оформить свои взаимоотношения с заемщиком – необходимо потребовать составление расписки о получении денег или материальных ценностей. Всегда, во всех случаях передачи материальных благ можно и нужно брать расписку.
Продажа недвижимости с жильцами с пожизненным правом на проживание в ней
Еще один момент продажи / покупки квартиры, о котором покупатели нередко забывают, — необходимость проверить: не проживает ли в квартире жилец, имеющий пожизненное право на проживание.
Мошенничество при покупке квартиры по данной схеме осуществляется с конца 90-х прошлого века и за из-за невнимательности или юридической неграмотности граждан не снижает своих оборотов по всей России. Дело в том, что приватизация жилья – бесплатная передача квартир в личное владение граждан, все еще продолжается, что вносить смуту в сделки по продажи данной недвижимости.
Пожизненное право на проживание в квартире дается лицу при отказе от приватизации жилья.
Схема мошенничества в данном случае такая:
- Мошенники продают квартиру, утаивая информацию о жильцах;
- Покупатели осуществляют регистрацию договора купли-продажи;
- После подписания договора появляется лицо, имеющее пожизненное право на проживание в данной квартиры;
- Через суд данный жилец въезжает в квартиру в принудительной форме, вынуждая новых владельцев искать деньги на подкуп жильца или продажу квартиры.
Подобная ситуация может происходить бесконечное количество раз. Самое ужасное в данной ситуации: даже если суд признает договор о покупке квартиры недействительным, то вернуть деньги, отданные за жилье, опять же крайне тяжело в силу того, что официально мошенники могут не иметь ни денег, ни собственности, либо они и вовсе бесследно исчезли.
Чтобы избежать подобной «неудачи» и не позволить совершить мошенничество при покупке квартиры, нужно:
- Всегда запрашивать выписку из домой книги о лицах, проживающих в квартире;
- Узнайте, на каком основании продавец приобрел недвижимость:
- Дарение;
- Приватизация;
- Покупка.
Если вам стало известно, что покупаемая квартира была приобретена в ходе приватизации, и вы боитесь попасть на мошенничество при покупке квартиры, то запросите информацию в администрацию по договору приватизации, в котором будут указаны все жильцы квартиры.
Если ваша покупка попала под эту схему мошенников, то у вас единственный выход: признать договор купли-продажи на квартиру недействительным, а затем подать заявление на мошенничество при покупке квартиры в полицию.
Продажа квартиры без согласия супруга или иного совладельца
Мошенничество при покупке квартиры по данной схеме происходит реже, так как многие покупатели знают основные правила:
- Узнать лица всех владельцев;
- Определить тип владения. В данном случае, совместное владение;
- Убедиться в наличии письменных согласий других владельцев на продажу.
Однако она все еще встречается в нашей стране. Мошенники действуют по следующей достаточно простой схеме действий, нередко она сочетается со схемой с занижением рыночной стоимости квартиры (см. выше):
- Продавцом осуществляется фактическая продажа квартиры или дома по договору купли-продажи, купленной во время брака. О браке и отсутствии согласия супруги на продажу, как правило, мошенник замалчивает;
- Покупатель регистрирует договор купли-продажи;
- После этого появляется второй владелец квартиры или супруга, несогласная с продажей квартиры:
- Подает иск о признании договора купли-продажи недействительным;
- Суд обязывает продавца вернуть деньги за жилье, которые указаны в договоре, но их опять же у него нет.
Таким образом, мошенничество при покупке квартиры не сбавляет обороты, мы привели лишь малую часть известных схем мошенничества, которые постоянно видоизменяются и подстраиваются под изменения на рынке недвижимости и уровнем грамотности населения.
Чтобы избежать мошенников при покупке квартире, доверяйте проверку документов проверенному юристу или риелтору, а получить первичную бесплатную консультацию юриста по способам защиты от мошенника вы можете получить на нашем сайте в службе поддержки.