Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование отдельного входа в помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ “в красных линиях” – это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.
Согласование нового отдельного входа в нежилое помещение МКД. Какие нужны документы?
Если вам всё же удалось получить заветное согласие собственников и как следствие протокол общего собрания с положительной резолюцией по вопросу обустройства новой входной группы в количестве не менее 2/3 участников голосования, можно приступать к разработке проекта перепланировки, т.к. в большинстве случаев при появлении нового входа меняется немного и внутренняя планировка помещения. Вот примерный (стандартный) пакет документов, которые потребуются для согласования и регистрации нового входа:
- проект перепланировки (изменения вида фасада) нежилого помещения с разделом КР по укреплению проёма в случае необходимости;
- техническое заключение о допустимости и безопасности планируемого переустройства или перепланировки помещения;
- техпаспорт помещения из БТИ;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН или зарегистрированный долгосрочный договор аренды);
- протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с положительным решением по вопросу обустройства новой входной группы;
- положительное заключение Роспотребнадзора (специалисты ведомства должны дать положительное заключение на проект перепланировки в части соответствия санитарно-эпидемиологическим нормам);
- распоряжение Мосжилинспекции на выполнение работ;
- акт Мосжилинспекции о приемке выполненной перепланировки;
- обновленные документы БТИ соответствующие фактической планировке после переустройства;
- новый техплан помещения для регистрации изменений в ЕГРН.
Виды входов в нежилые помещения имеют отличия по отношению к придомовой территории, так как довольно часто входная группа проектируется и возводится на дополнительно отделенном участке придомовой территории:
- с наружным или внутренним тамбуром;
- с лестничными ступенями, ведущими вверх или вниз от уровня грунта.
Входная группа в нежилое помещение выполняется там, где ранее не планировалась, с абсолютного нуля, и должна обеспечить комфорт и безопасность, как входящим, так и пребывающим в помещении.
В связи с этим к проекту отдельного входа имеются строгие требования к конструкции:
- Обустройство тамбура. Это пространство позволяет существенно уменьшить теплопотери помещения при открывании входной двери, поэтому указание сформировать его экономически обосновано. Выделение части площади под внутренний тамбур и ведущие внутрь ступени не требует согласования с жильцами дома, а наружный тамбур обустраивается только при позитивном решении сообщества жильцов выделить часть придомовой территории.
- Наличие пандусного спуска. Необходимо для соблюдения прав лиц с ограничением физических возможностей.
- Безопасные ступени и крепкие поручни. Материал не должен быть скользким, а на случай неблагоприятных атмосферных условий края ступеней оборудуются противоскользящими накладками.
- Ударопрочное дверное полотно. Используется стекло с высоким классом прочности, минимизируя риск травматизма посетителей.
- Дверные створки распахиваются вне помещения.
- Гармоничный дизайн тамбура. Вход в пространство, относящийся к нежилому фонду, не должен нарушать архитектурно-эстетический облик сооружения.
Срок ответа и действия при отказе
Решение относительно возможности оформить входную группу в помещении, выводимом из жилого фонда, принимается на протяжении 45 рабочих дней (около 2 полных календарных месяцев). Этот срок указан в ч.4 ст. 23.
Его отсчет начинается с подачи полного объема документов, необходимых для принятия решения или после получения всех запросов относительно объекта.
Если документы были поданы в МФЦ, а эта структура передавала их в органы местного самоуправления, то срок принятия решения отсчитывается с момента передачи дела из МФЦ.
После принятия решения местной администрацией не более, чем за 3 рабочих дня резолюция выдается через специалистов МФЦ или высылается на почтовый адрес заявителя. Несогласие бизнесмена с отказом оформить входную группу должно стать поводом для судебной тяжбы, чтобы при помощи закона отстоять свое право начать новый успешный бизнес-проект.
Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории
Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.
Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.
Важно! Протокол собрания будет являться основанием для разрешения внесения изменений в общее имущество, если на собрании присутствовало более половины жильцов и большинство проголосовало «за».
Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.
Сооружение отдельного входа в нежилое помещение является долгим, затратным процессом. Для того, чтобы максимально сократить свои временные и денежные растраты следует ответственно подойти к данному вопросу и его изучению, либо быть готовым потратить дополнительные средства и переложить эту ответственность на профессионалов.
Отдельный вход в нежилое помещение
Отдельный вход в нежилое помещение является одним из строительных требований, обойти которые которое не представляется возможным. Потому арендатору или собственнику помещения приходится выкладывать немалые суммы как за ремонтные работы и проект этих работ, так и за согласование проекта в контроллирующих инстанциях.
Первым документом, который вы должны получить при устройстве отдельного входа в нежилое помещение, является техническое заключение, необходимое для согласования работ по устройству проема в наружной стене здания или расширения оконного проема.
Для начала необходимо убедиться в том, что проем прорезать возможно в принципе – техническое заключение выдает, как правило, автор проекта дома, ведь речь идет о затрагивании несущей конструкции здания. Если же внешняя панель не включена в общедомовую несущую схему, то заключение можно получить и в частной фирме с допуском СРО.
После того, как техническое заключение получено, можно приступать к разработке проекта и тут можно смело обращаться к частникам, так как цены на проектную документацию у них, как правило, ниже. При проектировании отдельного входа в нежилое помещение можно реализовать несколько вариантов.
В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.
В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.
В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.
У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:
- Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
- Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
- Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
- В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.
Читать дальше: Можно ли в гаражном кооперативе открыть автосервис
Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.
Согласование входа в нежилое помещение
- Одним из требований при согласовании отдельного входа в нежилое помещение является устройство тамбурного помещения. То есть дверь, ведущая на улицу, должна вести в небольшое проходное помещение, в котором устроена входная дверь в основное помещение.
- Также стоит отметить, что входные группы необходимо проектировать с учетом норм, рассчитанных для использования их маломобильными группами населения. Как уже говорилось выше, для инвалидов-колясочников нужно пристраивать пандус.
- Если при устройстве отдельного входа в нежилое помещение требуется затронуть придомовую территорию, то это потребует дополнительной документации в зависимости от того, кому принадлежит эта земля. В том случае, если земля относится к общедомовой собственности, потребуется согласие 73% жильцов многоквартирного дома. Если же земля принадлежит городу, понадобится разрешение Росреестра на благоустройство. В проектной документации этот пункт отражается на странице, посвященной схеме благоустройства территории.
- Ступени лестничных маршей должны быть не скользящими, шероховатыми, для лучшего сцепления при перемещения по ним.
- Прозрачное остекление должно быть исполнено из противоударных материалов для уменьшения травматичности при возможной аварийной ситуации.
- Ступени должны быть исполнены из металлоконструкций, опираться которые должны на плиту. Та же, в свою очередь, должна монтироваться на подсыпку. Устраивать фундамент под входной группой не рекомендуется, так как в этом случае нужно будет брать землю в аренду у городского муниципалитета, что выйдет достаточно дорого.
- Металлоконструкция отдельного входа в нежилое помещение не должна быть связана с несущей конструкцией дома.
- Существуют и некоторые иные требования и нормы при этом мероприятии, на которых мы не будем останавливаться, так как предназначены они больше для инженеров, чем для владельцев помещений.
Что такое отдельный вход и когда он нужен
Отдельный вход требуется каждому изолированному или обособленному помещению, в том числе квартирам, офисным и иным объектам. При проектировании нового строения заранее определяется, как и где будут располагаться входы:
- для квартир в МКД это обычно дверь на лестничные клетки, в коридоры, к другим местам дома;
- для нежилых помещений в МКД обычно требуется отдельный выход на улицу или на участок, так как коммерческая деятельность не должна мешать жильцам;
- для нежилых строений варианты размещения выходов определяет сам собственник (можно сделать несколько входных групп, в том числе из разных помещений).
Для существующих объектов также может потребоваться изменение системы входов и выходов. Типичным примером является изменение статуса квартиры, т.е. перевод ее в нежилое помещение. Чтобы заниматься полноценной коммерческой деятельности (например, открыть магазин), необходимо согласовать отдельный вход.
Варианты устройства входной группы
Каким образом можно оборудовать отдельный вход? Существует несколько возможных вариантов:
-
С тамбуром снаружи. Такой способ экономит пространство. Однако согласовать данный вариант обустройства будет сложнее.
Наружный тамбур предполагает захват территории, находящейся в общедомовой собственности. Вопрос о таком обустройстве придется решать с управляющей компанией или ТСЖ. - С внутренним тамбуром. В данном случае определенная часть помещения, выделенная под вестибюль, может оказаться для собственника бесполезной. Внутренний тамбур лишает помещение лишних квадратных метров.
-
Обшивка фасада. Этот вариант выбирают владельцы магазинов и салонов, желающих сделать витрины или выделить площадь для размещения рекламы.
Вопрос данного способа обустройства придется согласовывать с УК или ТСЖ, а также на общем собрании собственников жилых квартир.
Пошаговая инструкция по установлению
-
Разработка проекта перепланировки с привлечением фирм, имеющих лицензии на данный вид деятельности – первый этап в создании отдельного входа.
Для оформления проекта понадобиться техническая документация на помещение с указанием материала внутренних перекрытий и конструкций. Изготавливается проект в течение 5-15 дней в зависимости от трудоемкости создания дверного проема.
- Одновременно с проектом нужно получить согласие от соседей на проведение работ в многоквартирном доме.
-
Для получения разрешения на создание отдельного входа нужно пройти этап согласования в местной администрации, а также документальное оформление всех работ с планами, схемами и чертежами. На этом этапе понадобится предоставление следующих документов:
- заявление владельца помещения на получение разрешения перепланировки;
- юридические документы, свидетельствующие о правах на данное помещение;
- техническая документация из БТИ;
- проект перепланировки здания с созданием отдельного дверного проема;
- разрешение жильцов многоквартирного дома;
- разрешения от таких организаций как СЭС, пожарный надзор и другие.
- После получения разрешения необходимо проведение работ по созданию дверного проема. Для этого с организацией, проводящей работу, заключается договор об авторском сопровождении.
-
При завершении работ по созданию входа в помещение с улицы необходимо, чтобы Департамент управления имуществом организовал межведомственную комиссию. При положительном решении комиссия выдает акт о проведенной перепланировке.
Если созданный дверной проем на улицу не будет удовлетворять условиям, прописанным законодательно, комиссия должна предоставить письменный отказ с указанием причины.
- Переоформление технической документации службой БТИ. Необходимо направить заявку на оказание услуги кадастровым специалистом. Он должен будет составить новый технический паспорт с внесением в него всех изменений.
- Обращение в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.
Требования к устройству отдельного входа
По закону, использовать объект, расположенный в жилом и нежилом здании, в коммерческих целях, можно только при наличии отдельного входа.
Он обязан соответствовать следующим нормам:
- Наличие тамбура (проходной части, ведущей в основное помещение) – обязательное условие.
- При проектировании необходимо учитывать интересы граждан с ограниченными возможностями – важно позаботиться о строительстве пандусов с поручнями.
- Архитектурное и цветовое оформление входа должно вписываться в общую концепцию здания.
- Лестничные ступени изготавливаются из нескользящих материалов.
- При проектировании дополнительного входа, выходящего за периметр здание, потребуется узаконивание в отделе подземных сооружений.
- Если речь идет об установке входа в жилом доме, перед началом работ необходимо провести общедомовое собрание и получить 2/3 голосов. Входное помещение не должно нарушать норм безопасности и создавать неудобства жильцам.
Узакониванием отдельного входа в нежилое помещение в 2020 году занимается Московская жилищная инспекция. Не менее ответственная процедура – согласование внешнего вида фасада. Разрешающие документы на проведение реконструктивных работ выдает ГлавАПУ Москомархитектуры.
Пошаговая инструкция по установлению
- Разработка проекта перепланировки с привлечением фирм, имеющих лицензии на данный вид деятельности – первый этап в создании отдельного входа.
Для оформления проекта понадобиться техническая документация на помещение с указанием материала внутренних перекрытий и конструкций. Изготавливается проект в течение 5-15 дней в зависимости от трудоемкости создания дверного проема.
- заявление владельца помещения на получение разрешения перепланировки;
юридические документы, свидетельствующие о правах на данное помещение;
Требуется ли согласие жильцов дома на установку пандуса
Во-первых, если пандус не был установлен при возведении здания, то он просто не предусмотрен проектом здания. Во-вторых, по закону установку пандуса могут добиться только инвалиды (ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ»), то есть маломобильные категории граждан. Семьи с малолетники детьми к этой категории граждан не относятся.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.2021 № 6464/10 управляющие организации обязаны содержать общее имущество в нормативном порядке. Причем данная обязанность не ставится в зависимость от решения общего собрания по перечню и объему работ. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ к числу нормативных отнесено требование о создании возможности беспрепятственного доступа для инвалидов к жилым помещениям.
Перепланировка нежилого помещения в Москве
Согласование перепланировки и/или переустройства в нежилых помещениях Москвы на сегодня является не менее актуальным, чем согласование ремонтных работ в квартирах.
В данной статье будут описаны основные моменты связанные с согласованием перепланировки нежилых помещений, расположенных в г. Москва.
Принципиальным моментом в данном случае является расположение нежилого помещения, от которого зависит, какая организация будет проводить согласование:
- Для объектов, расположенных в жилых домах, согласование проводится Мосжилинспекцией;
- Для помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых зданиях, согласование работ осуществляет Бюро Технической Инвентаризации.