Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «20. Делимые и неделимые земельные участки.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь рассмотрим, что такое неделимый участок. Это земельный надел, который нельзя разделить на части, поскольку такие действия вызовут изменения его целевого назначения или нарушения использования.
Например, не подлежат делению в натуре те участки, на которых располагаются многоэтажные жилые здания. Теоретически раздел возможен лишь в том случае, если каждому из жильцов будет выделена доля, соразмерная площади его квартиры. Подобное невозможно как в физическом, так и в юридическом плане. То же самое касается административных и производственных зданий.
На делимость земельного участка могут оказывать влияние различные обременения, касающихся его территории. Причем речь может идти как обо всем наделе, так и о его части. К таким видам обременений относится:
- сервитут, наложение запрета на возведение объектов;
- обременения, касающиеся памятников культуры, расположенных на участке;
- ограничительные меры на распоряжение землей ввиду кредита, ареста и т. д.
При наличии одного из вышеперечисленных факторов, участок могут признать неделимым только в том случае, если обременения запрещают раздел земли. Иначе надел считается делимым. Также нужно учитывать сроки ограничений и условия, при которых они будут сняты.
Что такое неделимый земельный участок
Неделимость земельного участка зависит от целого ряда показателей, которые прописаны в законе, но требуют индивидуальной трактовки.
Главная особенность таких территорий – невозможность их раздела, поскольку он обычно приводит к нарушению порядка пользования землей либо меняет целевое назначение.
Рассмотрим распространенный пример. Разделить в натуре участок, где расположено многоэтажное здание, населяемое людьми, теоретически нельзя. Возможные пути решения вопроса – выделение каждому владельцу квартиры земли соразмерной площади.
С точки зрения закона выделить в натуре надел жильцу с пятого этажа невозможно ни юридически, ни физически. То же самое можно сказать об административных, производственных зданиях.
Когда земельный участок считается неделимым, при его разделе обязательно рассматриваются возможные обременения.
Эти обременения могут распространяться на всю площадь либо отдельный надел:
- ограничение прав пользования на зонах под охраной государства, сервитуты;
- ограничительные меры, которые возникают на арендованных, арестованных, залоговых ипотечных территориях;
- обременения по объектам вроде памятников культуры.
Участок будет признан неделимым, если обременения накладывают полный запрет на разделение, в остальных случаях раздел возможен.
В каких случаях раздел земельного участка запрещен?
Подробный перечень ситуаций, запрещающих разделение надела закреплен в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.
| № п/п | Запрет на выделение |
|---|---|
| 1 | Вновь созданный участок приводит к невозможности использования объектов недвижимости, которые на нем располагаются |
| 2 | Обременения, наложенные на такой участок, препятствуют использованию последнего по своему разрешительному назначению |
| 3 | Выделение в натуре части земли может повлечь за собой нарушение границ с другими участками, создать невозможность возведения на нем недвижимости, а также другие последствия, нарушающие правила его использования или охраны земель |
| 4 | Границы вновь созданного участка пересекаются с границами территорий лесничеств за исключением случаев, предусмотренных законодательством |
| 5 | Отсутствие отдельного выхода и подъезда к территории вновь образуемого земельного участка, в случае если это может создать ограничения в праве пользования соседними земельными участками их владельцами в части отсутствия возможности доступа к образуемому наделу |
Как разделить неделимый земельный участок
В случае если недвижимость имеет статус неделимой, ее раздел произвести невозможно в принципе. Однако практикой предусмотрено несколько вариантов, которые помогут урегулировать имущественные права собственников такой недвижимости. Как правило, такие способы применяются к наделам, владельцами которых выступают несколько граждан.
В первую очередь собственниками может быть установлен порядок использования спорного земельного участка. Такой вариант является самым оптимальным ввиду отсутствия долгих споров и судебных тяжб. Реализация данного способа возможна только в случае получения согласия всех собственников.
Пример. После развода супруги Смирновы разделили имущественные права на жилой дом, находящийся на земельном участке общей площадью 7 соток. Однако в случае проведения разделения надела будет нарушен минимальный норматив для участка, на котором расположен объект индивидуального строения, ввиду чего разделение запрещено действующим законодательством. С учетом указанных обстоятельств, бывшими супругами было принято решение о совместном использовании надворных построек, но участки земли, прилегающие к половине дома, принадлежащих каждому из них, будут использованы по собственному усмотрению.
Также существуют, несколько вариантов решения вопроса неделимости надела, которые связанны с изменением имущественных прав собственников такой недвижимости. Несколько подробнее рассмотрим их ниже.
Важно! Перечисленные ниже способы не являются фактическим или юридическим разделом неделимого участка, но позволяют разрешить возникший конфликт между совладельцами. Раздел же участка при явной его неделимости любыми способами НЕВОЗМОЖЕН!
Неделимый земельный участок это что
Общая собственность на земельный участок может возникнуть в результате, например, принятия наследства несколькими наследниками, приобретения земельного участка супругами в период брака за счет общих средств супругов и т.д. Случается так, что земельный участок приходится делить.
Но земельный участок может быть делимым и неделимым. От этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли. Напомним, что разделить земельный участок его собственники могут по соглашению. И только в случае недостижения согласия спор о разделе земельного участка разрешит суд.
В настоящее время Земельный Кодекс РФ не дает определения делимого земельного участка. Ранее, согласно ст. 6 ЗК РФ, делимый участок определялся как участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. С 2008 года п. 2 ст. 6 ЗК РФ, содержащий данное определение, утратил силу.
Понятия делимого и неделимого земельного участка можно сформулировать из системного анализа законодательных норм.
В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ.
Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 Земельного кодекса РФ минимальный размер земельного участка. Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение главным образом в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера.
Такой вывод следует из того, что под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного фонда, земель запаса и некоторых других категорий земель (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Критерии делимости или неделимости земельных участков заключаются в том числе, в следующем: размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных ст. 38 Градостроительного кодекса РФ; разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.
Только общая собственность на неделимый земельный участок
На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.
В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).
Что такое неделимый земельный участок
Последние изменения: Октябрь 2021
Каждый гражданин РФ вправе владеть и распоряжаться собственностью, включая движимое и недвижимое имущество. Земельные наделы, как и любая другая недвижимость, могут являться собственностью одного человека, либо принадлежать нескольким, с распределением на доли в составе единого объекта. Вопрос, что такое неделимый земельный участок, возникает нечасто и может быть вызван определенными обстоятельствами, когда собственники или претенденты на собственность намерены провести раздел – в процессе бракоразводной процедуры, наследования или выделения части одного из владельцев.
Иногда разделить земельный объект не удается, и собственникам приходится искать альтернативные варианты использования права на часть неделимого земельного участка через выкуп, обмен и иные распоряжения с недвижимостью.
Хочу выделить в натуре долю в земельном участке. Как это сделать?
У нас есть земельный участок в Московской области площадью 26 соток, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке стоит одноэтажный дом площадью более 40 м². Дом и земельный участок — в общей долевой собственности родственников. Моя доля — это 7 соток и небольшая часть дома.
Я бы хотел выделить свою долю в натуре, чтобы огородить участок и построить на нем дом. Если это возможно, то что нужно сделать?
Готов при необходимости отказаться от своей доли жилого дома в пользу других совладельцев. Если выделить долю в натуре нельзя, то как я могу продать свою часть земли и дома?
Прилагаю чертеж земельного участка. Обозначения:
Сейчас у вас идеальная доля: на бумаге есть право на землю, но реальных границ именно вашей части участка нет. Чтобы их зафиксировать, нужно выделить долю в натуре. После этого у вас будет свой земельный участок, который можно продать, подарить, а вокруг него поставить забор. Такая процедура называется выделом. Расскажу, что делать и какие могут быть проблемы.
Виды неделимых участков земли
- Природные заповедники и национальные парки — природные заповедники и национальные парки являются примерами неделимых участков земли. Они предназначены для сохранения природы и биоразнообразия и не могут быть использованы для других целей.
- Исторические и культурные памятники — исторические и культурные памятники также являются неделимыми участками земли. Они предназначены для сохранения культурного наследия и не могут быть использованы для других целей.
- Государственная собственность — некоторые участки земли, находящиеся в государственной собственности, также могут быть неделимыми. Это может быть связано с необходимостью сохранения природы или культурного наследия, а также для использования для государственных нужд.
Объект, предназначенный для раздела, должен выполнять все нижеизложенные требования:
- Неизменность целевого назначения. Разделу подлежит только тот объект, при разделе которого каждый вновь образуемый не утратит своего целевого предназначения, например участок для ИЖС таковым и останется.
- Беспрепятственный доступ. Каждый вновь созданный участок должен иметь доступ для пешеходов и транспортных средств.
- Отсутствие обременений. Любые обременения делают невозможным раздел ЗУ до тех пор, пока они не будут сняты.
- Соблюдение нормативов. Каждый из вторичных участков должен соответствовать минимальным нормативным размерам определенной категории земель.
Например, если по нормативам участок для ИЖС не может быть менее 400 квадратных метров, то участок площадью в 700 квадратных метров разделен быть не может, так как один или оба вторичных участка будут по площади меньше нормативного.
Вывод первый
Законодательство не допускает раздел земли, если:
- имеется любой запрет на его раздел;
- при разделе первичного объекта образуются вторичные, не соответствующие минимальным нормативам по площади, оговоренным в ЗК РФ;
- при разделе не обеспечивается беспрепятственный доступ ко всем вторичным объектам.
Вывод второй
Итоги раздела должны быть следующими:
- при разделе формируются меньшие по площади самостоятельные вторичные объекты, соответствующие минимальным нормативам по площади;
- первичный ЗУ снимается с учета в Государственном кадастре недвижимости и прекращает существование как отдельный объект недвижимости;
- у каждого из совладельцев сохраняется право собственности на каждый из вторичных участков, впоследствии они могут сохранить это право на все участки без их раздела;
- совладельцы вновь образованных участков могут выделить свою долю и оформить на нее право собственности, при этом право долевой собственности у них утрачивается.
Что такое делимый земельный участок
Делимый земельный участок – объект недвижимости, на котором после раздела образуются два (или более) автономных объекта, по целевому назначению соответствующих изначальному. Такие вновь созданные наделы не требуют перевода в состав земель другой категории.
Например, имеется ЗУ, предназначенный для личного подсобного хозяйства площадью 30 соток. Участок расположен в дальнем Подмосковье. Для Московской области минимальный размер ЗУ для ЛПХ составляет 4 сотки. При разделе первичного участка в 30 соток на две равных части получаются два вторичных ЗУ площадью по 15 соток, то есть полученные при разделе объекты будут соответствовать всем критериям делимости и данный объект является делимым.
В тех случаях, когда участок находится в пределах населенного пункта, то при любом разделе он так и останется на этой территории, то есть его категория при разделе не поменяется. Это значит, что для объектов недвижимости в пределах населенных пунктов критерий, указанный в Земельном Кодексе не применяется.
Делимый участок – это территория, которую можно поделить на отдельные самостоятельные ЗУ, каждый из которых будет иметь автономность от первичного (изначального) и других вторичных, при этом он не поменяет своих характеристик. В тех случаях, когда на таком наделе нет каких-либо строений, его раздел возможен при соответствии минимальным размерам и разрешенном использовании.
Для их раздела применяются следующие нормативы:
- необходимо сохранение на вторичных ЗУ категории изначального надела;
- любой вновь образованный объект должен быть не меньше минимального установленного размера для объектов данной категории.
В ЗК РФ установлены нормативы максимально и минимально возможных размеров для каждой категории земель.
Например, для Саратовской области минимальный размер участка для ведения фермерского хозяйства составляет 2 гектара или 200 соток, а для ИЖС – 0,04 гектара или 4 сотки.
Что такое неделимый земельный участок
Неделимый земельный участок – объект недвижимости, который невозможно разделить на несколько самостоятельных, он является объектом любых (как земельных, так и гражданских) прав в целом, как единый объект недвижимости.
Например, земля, которая находится под многоквартирным домом. Какая-либо возможность выделить отдельное жилое помещение вместе с участком земли отсутствует, собственник квартиры в таком доме может получить только долю в общей собственности, но выделить самостоятельный участок не получится.
Стоит заметить, что земли, выделенные для ведения КФХ согласно ЗК РФ, считаются неделимыми априори, прочие земли сельхозназначения могут быть поделены только в том случае, если самый маленький вторичный надел будет не меньше установленной минимальной нормы для этой категории.
Что такое неделимый земельный участок
Неделимый земельный участок – объект недвижимости, который невозможно разделить на несколько самостоятельных, он является объектом любых (как земельных, так и гражданских) прав в целом, как единый объект недвижимости.
Например, земля, которая находится под многоквартирным домом. Какая-либо возможность выделить отдельное жилое помещение вместе с участком земли отсутствует, собственник квартиры в таком доме может получить только долю в общей собственности, но выделить самостоятельный участок не получится.
Стоит заметить, что земли, выделенные для ведения КФХ согласно ЗК РФ, считаются неделимыми априори, прочие земли сельхозназначения могут быть поделены только в том случае, если самый маленький вторичный надел будет не меньше установленной минимальной нормы для этой категории.
Наличие каких-либо обременений также может существенно повлиять на возможность раздела. Из-за некоторых обременений на раздел земли может быть наложен полный запрет, это такие обременения, как:
- сервитут (обременение, связанное с правом пользования);
- любые ограничения по распоряжению землей, например, ипотека (если в залоге находится земельный надел), арест по решению суда, долгосрочная аренда и некоторые другие ограничения;
- нахождение на территории объектов недвижимости, имеющих статус памятника культуры или истории.
В тех случаях, когда объект имеет обременение, необходимо знать их срок или границы действия.
Например, по окончании ипотечных выплат ограничение на раздел залоговой земли будут сняты. Но запрет на раздел участка, где находится памятник культуры, не будет снят до тех пор, пока охраняемое государством здание будет находиться на этом земельном участке.
Основания для решения о разделе земельного участка
Земельное право предусматривает несколько оснований для раздела одного участка на несколько, и передачу их в собственность разным людям.
Начать с того, что раздел произойдет на основании заявления, что составляет владелец рассматриваемой земли. Но есть ситуации, когда один земельныйучасток имеет несколько собственников.
Тогда его раздел будет возможен, только если заявление на раздел подписали все владельцы.
Что касается оснований для раздела и передачи права собственности, их может быть несколько:
- Когда земельный участок находился в семейном владении, имущество может быть разделено между членами семьи;
- Если бывшие супруги делят имущество в процессе развода;
- При наследовании земли несколькими людьми;
- Собственник хочет продать часть своей доли;
- Собственник желает использовать часть участка для ведения предпринимательской деятельности.
Стоит отметить, что после раздела, целевое назначение участков остается таким же, как было у исходника. Если хотите вести предпринимательскую деятельность на участке, что для этого не предназначен, придется заняться дополнительным оформлением.
Как разделить неделимый земельный участок
В случае если недвижимость имеет статус неделимой, ее раздел произвести невозможно в принципе. Однако практикой предусмотрено несколько вариантов, которые помогут урегулировать имущественные права собственников такой недвижимости. Как правило, такие способы применяются к наделам, владельцами которых выступают несколько граждан.
В первую очередь собственниками может быть установлен порядок использования спорного земельного участка. Такой вариант является самым оптимальным ввиду отсутствия долгих споров и судебных тяжб. Реализация данного способа возможна только в случае получения согласия всех собственников.
Пример. После развода супруги Смирновы разделили имущественные права на жилой дом, находящийся на земельном участке общей площадью 7 соток. Однако в случае проведения разделения надела будет нарушен минимальный норматив для участка, на котором расположен объект индивидуального строения, ввиду чего разделение запрещено действующим законодательством. С учетом указанных обстоятельств, бывшими супругами было принято решение о совместном использовании надворных построек, но участки земли, прилегающие к половине дома, принадлежащих каждому из них, будут использованы по собственному усмотрению.
Также существуют, несколько вариантов решения вопроса неделимости надела, которые связанны с изменением имущественных прав собственников такой недвижимости. Несколько подробнее рассмотрим их ниже.
ВАЖНО: Перечисленные ниже способы не являются фактическим или юридическим разделом неделимого участка, но позволяют разрешить возникший конфликт между совладельцами. Раздел же участка при явной его неделимости любыми способами НЕВОЗМОЖЕН!
В каких случаях раздел земельного участка запрещен?
Подробный перечень ситуаций, запрещающих разделение надела закреплен в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.
| № п/п | Запрет на выделение |
|---|---|
| 1 | Вновь созданный участок приводит к невозможности использования объектов недвижимости, которые на нем располагаются |
| 2 | Обременения, наложенные на такой участок, препятствуют использованию последнего по своему разрешительному назначению |
| 3 | Выделение в натуре части земли может повлечь за собой нарушение границ с другими участками, создать невозможность возведения на нем недвижимости, а также другие последствия, нарушающие правила его использования или охраны земель |
| 4 | Границы вновь созданного участка пересекаются с границами территорий лесничеств за исключением случаев, предусмотренных законодательством |
| 5 | Отсутствие отдельного выхода и подъезда к территории вновь образуемого земельного участка, в случае если это может создать ограничения в праве пользования соседними земельными участками их владельцами в части отсутствия возможности доступа к образуемому наделу |
Процедура раздела неделимого участка через суд
Данные случаи предусматривают добровольный выход из сложившейся ситуации, касающейся неделимости недвижимого имущества.
Однако практика показывает, что зачастую компромисс в таких вопросах находится достаточно редко, ввиду чего спор приходится решать в судебном порядке, который проводится следующим образом:
- Заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является раздел спорной недвижимости или установление порядка пользования таким имуществом, и подает его в суд по месту нахождения земельного участка.
- Суд принимает исковое заявление и изучает его на предмет соответствия процессуальному законодательству, после чего принимает в производство или возвращает истцу.
- Происходит слушание по делу, в ходе которого суд выслушивает доводы сторон и изучает предоставленные доказательства, после чего принимает мотивированное решение по сути заявленных требований.
Судебное разбирательство относительно вопроса разделения надела требует:
- обязательного привлечения экспертной организации, для установления наличия возможности проведения раздела, определения границ будущих участков и т.д.,
- привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц или специалистов кадастровых инженеров, представителей муниципалитета по землепользованию.
Учитывая тот факт, что предметом спора является именно неделимый объект недвижимости, согласно практике, судом с большей вероятностью будет принято решение об установлении порядка пользования спорной недвижимостью или предложено одному или нескольким собственникам альтернативное решение в виде отказа от долей спорного участка в пользу других владельцев взамен на соразмерную денежную компенсацию.