Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa
Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.
- paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
- пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
- пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
- paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
- oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
- peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
- если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
- если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.
Какие недостатки у вторичного жилья?
- Планировка вторичного жилья становится неудобной и неактуальной с течением времени;
- Подъезды и коммуникации на вторичном рынке жилья, а также внешний вид дома устаревают. Кроме того, старому дому может потребоваться капитальный ремонт, которые требует внимания и дополнительных средств;
- Квартиры на вторичном рынке, как правило, приобретались не один раз. Поэтому перед покупкой обязательно надо проверять «чистоту» квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников.
Документы при оформлении ипотеки вторичного жилья в Сбербанке
Оформляя ипотеку на покупку вторичного жилья в Сбербанке, клиент должен иметь такие официальные бумаги:
- Заполнить анкету финансовой структуры;
- Принести ксерокопии своего паспорта и созаемщиков;
- Справку о заработной плате по специальной форме;
- Согласие на предмет получения кредита от супруга заемщика, при условии, что заем превышает 200000 рублей.
Иногда требуются еще иные документы:
- Для частных предпринимателей обязательна налоговая декларация за определенный промежуток времени (обычно за год).
- Для пенсионеров — выписка о пенсии из ПФ.
- Для военнослужащих — копия контракта, документ с места прохождения военной службы (последние 6 месяцев).
На ипотеку под вторичное жилье также требуются:
- Данные о жильцах жилой площади (из домовой книги);
- Технические документы на недвижимость;
- Свидетельство на право собственности;
- Поэтажный план дома;
- При перепланировке квартиры еще нужны разрешительные бумаги;
- Сведения, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Необходимо составить договор (нотариально заверенный) о том, что супруга не возражает о передаче квартиры в залог. При наличии в семье малолетних детей дополнительно требуется принести одобрение со стороны органов опеки или попечительства. Собирая бумаги для ипотеки на покупку вторичной недвижимости, необходимо внимательно и тщательно подготовиться к предстоящим мероприятиям. Если не подать весь пакет бумаг, то процедура выдачи займа может затянуться на долгое время.
Какие документы необходимо предоставить?
Банк может потребовать не только документы из перечня ниже, но и дополнительные бумаги. Поэтому перед поиском продавца обязательно нужно получить консультацию у сотрудников того банка, в котором заявитель хочет взять ипотеку на рынке вторичного жилья — сотрудники подробно объяснят, что потребуется нести заемщику дополнительно, если это потребуется.
- Документы, удостоверяющие личность(чаще всего принимается только внутренний паспорт РФ). Предоставить нужно не только заемщику, но и созаемщикам/поручителям.
- Справка о доходах по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки с записью о стаже на последнем месте работы не менее 6-ти месяцев, а также иные документы, подтверждающие наличие стабильного и достаточного для ипотеки дохода. Справку 2-НДФЛ оформляют и заверяют в бухгалтерии компании работодателя, копию трудовой книжки выдают там же.
Внимание: если справку о доходах 2-НДФЛ получить невозможно по причине неофициального дохода, условия кредитования заметно ужесточаются, но шанс получить ипотеку все равно присутствует.
- Согласие супруга на приобретение вторичного жилья в ипотеку, а также свидетельство о заключении брака. Согласие нужно составлять у нотариуса — это занимает совсем небольшое время и обходится примерно в 1000 рублей. свидетельство о заключении брака выдают в ЗАГСе.
- Заявление на получение ипотеки. Заполняется в отделении выбранного заемщиком банка; сотрудники помогают в случае, если отдельные пункты заявления вызывают вопросы.
- Если какая-либо собственность помимо приобретаемого жилья оформляется в залог, понадобится предоставить залоговые документы.
- В исключительных случаях потребуется предоставить документ, подтверждающий дееспособность и вменяемость заемщика — справка об отсутствии постановки на учет, которую выдают в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Данные учреждения можно найти в любом городе РФ с населением от 40 тысяч человек.
- Документальное подтверждение наличия денежных средств для оплаты первоначального взноса: выписка со счета, чек об аренде банковской ячейки и так далее.
Наилучшим вариантом для заемщика будет предоставление выписки со счета, зарегистрированного в банке-кредиторе. Так банк будет на 100% уверен в наличии у заемщика денег, а также в серьезности его намерений.
- Если заемщиком выступает молодой мужчина (до 27-ми лет), может потребоваться также военный билет. Получить данный документ можно в канцелярии военного комиссариата по месту жительства заемщика.
Ни один кредитный договор не заключается без предъявления документа, удостоверяющего личность будущего заемщика. В подавляющем большинстве случаев, таким документом является внутренний паспорт, устанавливающий информацию о:
- гражданстве;
- регионе постоянного проживания;
- возрасте;
- семейном статусе.
Вся основная информация о плательщике приводится в одном документе. Исходя из представленных в паспорте данных, финансовое учреждение запросит ряд вспомогательных свидетельств (остается на усмотрение банка):
- свидетельства на детей;
- свидетельство о браке/расторжении брака;
- справка о временной регистрации и т.д.
Какие документы попросят после одобрения ипотеки
Паспорта, подтверждения дохода и права на участие в льготной программе нужны для предварительного одобрения кредита. Окончательное решение банк примет, когда ознакомится со всеми подробностями вашей сделки.
Если покупается вторичное жилье, нужно будет предоставить:
- Подтверждение право собственности продавца квартиры. Это документы-основания, например, договор купли-продажи или дарения. Подойдут и договора приватизации, ренты или наследства.
- Выписка из ЕГРН, датированная не более чем 1 месяцем с момента подачи заявки на ипотеку.
- Если квартиру купили до 15 июля 2016 года, нужно свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость.
- Отчет об оценке – его делает аккредитованная банком компания. Срок действия не более 6 месяцев с даты составления.
- Архивная выписка или выписка из домовой книги по квартире. Если вы в Москве, подойдет единый жилой сертификат.
- Кадастровый или технический паспорт квартиры – должен быть у продавца. Если такого нет, продавец может восстановить его в местном БТИ.
Для ипотеки на новостройку пакет документов отличается:
- Правоустанавливающие документы застройщика;
- Документ, подтверждающий право собственности или аренды на земельный участок.
- Разрешение на строительство многоквартирного дома.
- Проектная декларация объекта недвижимости.
- Проект договора участия в долевом строительстве.
- Точный список документов лучше уточнить в банке, который вы выбрали для получения кредита.
Кратко — какие документы нужны для ипотеки
Если проанализировать актуальные ипотечные программы, то выходит так — чем выгоднее ставка, тем больше банки потребуют документов:
- Паспорт и СНИЛС. Их достаточно для участия программе ипотеки по двум документам. В ней высокие ставки и минимум 30-50% первоначального взноса.
- Возьмите на работе справку 2-НДФЛ и заверенную копию трудовой книжки — с ними вы сможете участвовать в стандартной ипотеке, под 8-10% годовых с первоначальным взносом в 15-30%. Используйте эти справки как подтверждение ваших доходов. Или попросите работодателя заполнить справку о доходах по форме банка.
- Для льготных программ в банке могут потребовать дополнительные документы. Например, для семейной ипотеке со ставкой от 1,2% нужны свидетельства о рождении всех детей. Для военной ипотеке — свидетельство о праве на получение целевого займа.
- Если вы в браке, нужно согласие супруга на кредит или брачный договор, в котором указано, что вы имеете право брать кредиты и регистрировать сделки с недвижимостью так, что партнер не будет иметь на это никаких прав.
Сделка приобретения жилья
Одобрив будущую ипотечную квартиру, приобретаемую перспективным заемщиком, банк назначает дату совершения сделки. Место ее проведения, как правило – офис банка. Вы подписываете прежде договор ипотеки. Банк переводит деньги на спецсчет. Вы и продавец подписываете договор покупки жилья, затем ипотечную закладную на него. Может потребоваться подписание договора страхования. Созаемщики (при наличии их) подписывают договор поручительства.
Перед подписанием пристально прочтите документ. Проверяйте паспортные данные, кредитуемую сумму, адрес приобретаемой недвижимости и прочие детали – ошибки случаются часто. Лучше перепроверить, задать возникшие вопросы, чем тратить время и нервничать при устранении ошибок, обнаруженных после подписания сделки.
Банк переведет деньги продавцу не раньше, чем состоится переход права собственности на вас. Оформление перехода собственности выполняется вами через МФЦ, сама процедура займет неделю максимум. Останется зайти в МФЦ и забрать документы на ваше жилье. Порядок получения ключей и дальнейший переезд в купленное жилье вам необходимо обсуждать с продавцом индивидуально.
Какие документы могут понадобиться дополнительно?
Чаще всего банку могут потребоваться дополнительные документы для выдачи ипотеки. Это касается определенных лиц, которые претендуют на получение ипотечного кредита.
К таким лицам относятся:
- Индивидуальные предприниматели;
- Военнослужащие;
- Лица, имеющие льготы.
Вышеперечисленным лицам необходимо собирать намного больше документов, чем физическому лицу. Перечь таких документов зависит напрямую от банка, в котором лицо получает кредит.
Например, индивидуальным предпринимателям в силу особенностей оформления ипотеки, необходимо представить в банк дополнительные документы:
- Декларацию о доходах из налоговой инспекции за один год (в некоторых случаях потребуется за два года);
- Лицензия на ведения бизнеса (необходимо для конкретных видов предпринимательской деятельности);
- Свидетельство государственной регистрации бизнеса.
Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция
Шаг 1. Решая вопрос, как взять ипотеку на вторичное жилье и с чего начать, обязательно воспользуйтесь ипотечным онлайн-калькулятором на популярных сайтах ведущих банков. Это даст ориентировочные результаты о процентной ставке, размере ссуды и ежемесячных платежах. Предварительная консультация по телефону со специалистами банка дополнит информацию о сопутствующих расходах на страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.
Шаг 2. Нужно получить одобрение банка на ипотечный кредит. Необходимо заранее подготовить документы на заемщика и созаемщика:
- справка с места работы о доходах за последний отчетный год (по форме 2-НДФЛ);
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
- копия паспорта (сотрудники банка могут сделать копии с оригинала самостоятельно) + СНИЛС;
- анкета, заполняется на месте в банке.
Оформление ипотечного кредита
Приобретение жилья связано с необходимостью нести существенные финансовые инвестиции.
Но множество граждан РФ в подобных условиях не могут совершить покупку жилплощади за счет личных средств и обращаются за заемными средствами в банк.
В настоящее время программы кредитования направлены на учет интересов многообразных групп населения. Заявки на получение ипотечного кредита зачастую одобряются даже в отношении категорий граждан, которые ранее не могли на него претендовать (пенсионеры, родители-одиночки и др.).
Банки предоставляют кредиты по более выгодным льготным ставкам, в частности в отношении военнослужащих, молодых семей, бюджетников, врачей др.
Для получения ипотечного кредита необходимо подобрать ипотечную программу и предоставить комплект необходимых документов.
Последовательность действий
Порядок действий будущего заемщика заключается в обращении в выбранный банк с требующимися документами.
Стадии оформления жилищного кредита:
| Выбор кредитной программы | Заемщик может найти информацию о банковских программах на официальном сайте банка или опираться на отзывы друзей (родственников) |
| Предоставление комплекта бумаг в банк | Для того, чтобы собрать необходимые документы потребуется время. Однако если все документы в порядке, заявка по ипотеке вероятно будет одобрена в короткие сроки |
| Подбор жилья | Отдельными банками предъявляются определенные требования к объекту недвижимости, поэтому перед тем как договариваться с продавцом, следует их изучить |
| Предоставление комплекта документов на жилье | Прежде всего понадобится выписка из ЕГРН об отсутствии прав третьих лиц на подобранный объект |
| Рассмотрение заявки и документов | Сотрудники банка в течение 2-3 дней анализируют предоставленные документы на соответствие действительности |
| Оценка рыночной стоимости объекта н | Оценочная организация определяет среднюю рыночную стоимость кредитного жилья, подобранного заемщиком |
| Оформление договора ипотеки | Подписание сторонами договора ипотечного кредитования. После чего совершается регистрация права собственности в службе Росреестра. Также регистрируется залог на жилье в пользу банка. |
| Выдача кредитных средств | Денежные средства перечисляются на счет продавца после подтверждения осуществления регистрации договора |
Выбор банка и подача заявки
Прежде чем остановить свой выбор на конкретном банке следует лично посетить представительства нескольких банковских учреждений и ознакомиться с программами ипотечного кредитования, которые они предлагают. Только тщательно проанализировав полученную информацию можно сделать правильный выбор и взять ипотеку в том банке, который предоставляет наиболее выгодные условия.
Ипотека предоставляется банками в среднем на 15-20 лет и более, ее можно погасить и раньше срока, если есть такая возможность. Штрафные санкции при этом не налагаются.
Следует обратить внимание на то, что заемщику на момент оформления ипотечного кредита должно быть не менее 18 лет, некоторые банки устанавливают возраст от 21 года. Обязательным условием также является наличие постоянной работы.
Еще один важный момент на который следует обратить особое внимание – это первоначальный взнос или аванс. Все дело в том, что каждый банк устанавливает свой процент исходя из общей суммы кредита и условий ипотеки.
Минимальный первоначальный взнос в каждом банке разный и колеблется от 10% до 20% от общей суммы стоимости квартиры.
Некоторые банковские учреждения предлагают своим клиентам оформить ипотеку без предоставления справки с места работы. Это возможно только в том случае, если первоначальный аванс будет составлять не менее 50% от стоимости квартиры.
Оформляя ипотеку на приобретение квартиры можно воспользоваться средствами материнского капитала или иными государственными программами.
После того как вы определились с банком, в котором хотите взять ипотеку далее необходимо посетить любое отделение банка и заполнить специальную заявку-анкету. Банк рассмотрит заявление и при положительном ответе для оформления ипотечного кредита потребует предоставить ряд документов.
Для получения прав владения
После одобрения заявки клиент вправе приступить к подбору желаемого объекта, отдав предпочтение квартире в новостройке, на вторичном рынке или нестандартному варианту. Объект недвижимости должен быть одобрен банком, а упростить процесс выбора можно путем рассмотрения вариантов из предложений кредитного учреждения. Такой способ позволяет выбрать проверенное жилье или аккредитованного застройщика, что сводит к минимуму риск столкновения с мошенническими схемами и обмана при покупке недвижимости.
В кредитном договоре прописываются все существенные условия предоставления заемных средств.
Важными моментами принято считать:
- сумма и валюта договора;
- срок кредитования;
- размер процентной ставки;
- принцип расчета процентов;
- нюансы начисления штрафов;
- суммы дополнительных сборов.
Необходимым шагом станет обращение в орган регистрации для оформления прав владения на недвижимость. Значительная часть граждан сегодня используют для этого услуги МФЦ, так как способ подачи документов отличается доступностью, простотой и позволяет получить необходимый объем консультации.
При обращении потребуется предоставить:
- заявление по установленному образцу;
- удостоверение личности в виде паспорта;
- ипотечный договор кредитования;
- акт приема-передачи;
- чек об уплате госпошлины;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- закладная;
- отчет от оценщика.
Какие документы нужны для получении и оформления ипотеки
После оценки всех плюсов и минусов ипотеки и принятия решения об использовании данного банковского продукта большинство потенциальных заемщиков сталкиваются с новой задачей – сбор документов для банка.
Не имея четкого представления, какие документы нужны для ипотеки, заемщики вынуждены по несколько раз доносить бумаги в банк.
Совет!Зная полный список документов, заемщик может существенно сэкономить время, потраченное на оформление ипотечного кредита.
Важно отметить что документы, необходимые для ипотеки, могут незначительно отличаться у разных банков, но все же их можно объединить в 3 большие группы:
- Документы по заемщику;
- Документы по объекту недвижимости, которая является предметом залога;
- Документы, необходимые для непосредственного оформления ипотечной сделки.
Что нужно знать про ипотеку. Подводные камни ипотеки на выгодных условиях.
Иногда, когда в разговоре звучит слово ипотека, то некоторые просто не понимают что означает само слово и что в нём заключено.
Совет!Наши граждане не до конца понимают, для чего создана и как именно действует ипотека. Надо с этим разобраться, что мы и сделаем в нашей статье.
Ипотека — это один из видов кредита, который берётся на покупку недвижимости. Но часто, оформляя договоры, мы не всегда знаем, что же произойдёт в будущем и как поведут себя цены на рынке.
В следующих случаях, требования банков исполняются только через суд:
- Для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (имеются ввиду государственные или муниципальные органы при продаже государственного или муниципального недвижимого имущества, а так же согласие опекунов, попечителей и др. лиц).
- Предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.
- Предмет ипотеки — участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
- Предмет ипотеки — имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность.
- Предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не даёт согласия в письменной форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Нужно отметить, что во внесудебном порядке, означает то, что продажа недвижимости должна происходить на открытых торгах, то есть на аукционе.
Плюс подобной продажи, в том, что цена будет примерно равна рыночной стоимости недвижимости.
Бывают такие случаи, когда берётся ипотека на недвижимость, а потом цена на неё резко падает, ведь бывает и такое, наш рынок не стабилен, вы заплатили уже 50 процентов, а цена упала настолько, что к вашему времени недвижимость стоит всего оставшиеся ваши 50 процентов.