Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто оплачивает риэлтора при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Сколько берет риэлтор за услуги?
Есть три варианта оплаты услуг риэлтора.
-
Фиксированная оплата. Риэлтор назначает сумму вне зависимости от стоимости сделки, например, 40 тыс. руб.
-
Процент от продажи. В договоре с риэлтором указывается процент от продажи. Если стоит в соглашении 2% и продаете квартиру за 3 млн руб., комиссия риэлтора составит 60 тыс. руб. В Москве комиссия риэлторских агентств составляет 3–6%.
-
Фиксированная оплата и проценты. Некоторые агентства пользуются смешанной платой за услуги. Например, 1% плюс 20 тыс. руб. Например, если агентство продало вашу квартиру за 3 млн руб., вы заплатите компании 30 тыс. руб. плюс 20 тыс. руб.
Аренда: тоже стали брать меньше
И арендный рынок не остается в стороне от общих тенденций: снижается стоимость найма, размер залога и комиссионные. Напомним, что в «тучные» годы в Москве арендатору приходилось отдавать тройную цену, но сегодня это уже не так. По оценке Константина Манченко (АН «Теремок», г.Пушкино), риелторы берут 30-60% от стоимости месячного проживания, реже – 60-100%. Мария Литинецкая («Метриум Групп») считает, что комиссионные составляют в среднем от 20% до 80% размера ежемесячного платежа.
«Проходной процент на рынке аренды столицы составляет на сегодня не более 50%. Есть, конечно, объявления, в которых размер комиссии указан 100%, но я не представляю, кто в наше экономически сложное время будет платить такую сумму», — высказывает свою точку зрения Никита Орлов (АН LIANA).
Страховые депозиты (залоги) тоже уменьшились, часто и они составляют половину месячного платежа. В Подмосковье аренда дешевле, соответственно, и услуги риелтора стоят меньше, и, кстати, там вообще могут не брать залог.
По информации Константина Манченко («Теремок»), работающего в подмосковном Пушкино, раньше комиссионные платил арендатор, а сегодня при большом количестве предложений и высокой конкуренции – арендодатель. В некоторых случаях стороны платят поровну. Елена Танаева («Мегаполис-Сервис», Орехово-Зуево) утверждает, что пока еще за услуги риелтора расплачивается наниматель.
В Москве все же в большинстве случаев комиссию платит арендатор. Арендодатель берет на себя расчеты с посредником в дорогих проектах, когда, по данным Никиты Орлова (АН LIANA), ежемесячная сумма арендных платежей составляет от 60 до 100 и выше тыс. руб.
Услуга арендатору состоит в том, что риелтор ищет съемную квартиру – подбирает варианты, обзванивает, выясняет условия хозяина, организует просмотры, составляет договор. Арендодателю риелтор, соответственно, помогает найти жильца, размещает объявления, а также предупреждает возможные риски – нежданный переезд, «пересдачу» метров другим нанимателям (субаренду), использование жилья для каких-то других целей. Все эти пункты прописываются в договоре.
Как дополняет Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», в компании сотрудничество с клиентами продолжается и после заключения сделки — собственники жилья получают «Гарантийное обязательство», и, согласно этому документу, агентство поддерживает клиентов в течение всего периода найма, помогает урегулировать споры. Арендодателям услуги «ИНКОМ-Недвижимость» оказывает бесплатно: компания заинтересована в том, чтобы ее база данных постоянно пополнялась. «Гарантийные обязательства» действуют в отношении клиентов-арендаторов, они входят в комплекс услуг при стандартной оплате.
Услуги частных риелторов в сфере аренды стоят примерно столько же, но надо иметь в виду, что некоторые частники грешат тем, что заявляют изначально не всю сумму, и потом клиенту приходится доплачивать.
- Покупка квартиры через риэлтора безопаснее и происходит быстрее, если специалист действительно хороший.
- Стоимость работы риэлтора зависит от услуг, которые нужны покупателю. Обычно это 50 000-100 000 руб. Разовые услуги обойдутся дешевле.
- Оплата услуг риэлторов обычно закладывается в стоимость приобретаемой недвижимости.
- Большинство агентств проверяют юридическую чистоту недвижимости. Это исключает риск покупки проблемного жилья.
- Риэлторское агентство заинтересовано в быстрой сделке. Если оно работает недобросовестно, проблемы с недвижимостью от покупателя могут скрыть. В итоге он купит юридически «нечистое» жилье. Лучше обратиться к независимому юристу.
Комиссионные на арендном рынке также снизились
Тенденция к снижению цены наблюдается и на рынке аренды: уменьшилась стоимость найма, сумма залога и комиссионные.
Никита Орлов говорит, что проходной процент на московском арендном рынке сегодня не превышает 50%. Встречаются и объявления, где указана комиссия в размере 100%, но эксперт уверен, что при текущей экономической ситуации такую сумму клиенты не заплатят. Страховые депозиты (залоги) в большинстве случаев также уменьшились до 50% от месячного платежа. В Подмосковье аренда подешевела, следовательно, снизилась и комиссия риелторов, а залог здесь могут вообще не брать.
Как рассказывает Константина Марченко, который работает в подмосковном городе Пушкино, раньше комиссионные платили квартиросъемщики, но сегодня ввиду большого объема предложения и ужесточившейся конкуренции – наймодатели. Иногда арендодатель и арендатор оплачивают услуги риелтора поровну. Как утверждает Елена Танаева, сегодня комиссию риелтору все еще платит квартиросъемщик.
В столице, как правило, услуги риелтора по-прежнему оплачивает арендатор. По информации Никиты Орлова, наймодатель берет на себя такие расходы, если жилье стоит дорого и ежемесячная арендная плата составляет 60-100 тысяч рублей и выше.
Если клиентом риелтора является арендатор, специалист ищет подходящую квартиру – оценивает варианты, связывается с хозяевами, чтобы выяснить условия, организует просмотры, подготавливает договор найма. Арендодателю риелтор помогает найти квартиранта, размещает объявления и предупреждает возможные риски – неожиданный переезд, сдачу нанимателями квартиры в субаренду, использование недвижимости для других целей. В договоре указаны все эти пункты.
Замдиректора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова добавляет, что агентство сотрудничает с клиентами и после заключения сделки – владельцам квартир предоставляют «Гарантийное обязательство». По условиям договора, агентство помогает урегулировать споры и поддерживает клиентов на протяжении всего срока аренды. Компания «ИНКОМ-Недвижимость» оказывает такие услуги бесплатно, поскольку заинтересована в постоянном пополнении своей базы данных. «Гарантийные обязательства» актуальны для клиентов-арендаторов и входят в комплекс услуг, оказанных по стандартной оплате.
Частные риелторы на рынке аренды просят за свои услуги примерно столько же. Однако не стоит забывать, что частники могут впоследствии требовать у клиента большую сумму, чем было оговорено изначально.
Особенности заключения договора
После выбора риэлтора или организации остается заключить с ними договор на оказание услуг. В нем обязательно должны быть указаны следующие параметры:
- полный перечень услуг, которые риэлтор обязан оказать в ходе конкретной сделки;
- стоимость услуг и порядок оплаты;
- при продаже квартиры оценка ее стоимости;
- при покупке – перечень требований, которым она должна соответствовать;
- порядок предоставления необходимых справок;
- опись документов, полученных от клиента;
- ответственность каждой из сторон договора;
- срок действия соглашения и порядок его расторжения;
- реквизиты сторон.
Следует уточнить, что перед подписанием клиент обязан внимательно изучить все пункты. Он вправе внести свои изменения, если они не противоречат законодательству.
Особенно важно нужно обращать внимание на текст в сносках и мелкий шрифт. В них может быть заложены:
- скрытая комиссия в виде дополнительных «бонусов»;
- запрет на общение с собственником квартиры, когда риэлтор пытается извлечь максимальную для себя выгоду;
- завышенные штрафы, которые агентство устанавливает в случае расторжения договора.
Услуги риэлтора являются индивидуальными в каждом конкретном случае. Единых тарифов в этой сфере деятельности не существуют. Влиять на стоимость услуг могут следующие моменты:
- опыт работы на рынке риэлторских услуг — новички нарабатывают опыт и мнение о себе, устанавливая относительно невысокие тарифы, но слишком низкая стоимость должна насторожить;
- сложность сделки — сопровождение сделки с квартирой в новостройке обойдется дешевле, чем на вторичном рынке, где необходимо отследить всю историю по ней (дополнительные расходы потребуют услуги по оформлению ипотеки, снятию обременения и т.д.);
- стоимость самой квартиры — поиск вариантов по сделкам с дорогой недвижимостью намного сложнее, чем бюджетных вариантов. Поэтому соразмерно проделанной работе стоимость услуг риэлтора станет выше в первом случае.
За что платить при продаже вторички?
Если речь идет об объекте недвижимости во вторичном жилом фонде, перечень забот риелтора расширяется: ему предстоит оценка состояния рынка, оценка ситуации с ценами в конкретном районе (а в Москве она может сильно различаться). Усложняется и анализ самого объекта, ведь важно оценить не только непосредственно качество квартиры, но и подъезда, работы управляющей компании, даже соседей, не говоря уж о транспортной доступности и социальной инфраструктуре.
При продаже клиента так же интересует вопрос, сколько стоят услуги агента, как и при покупке квартиры. Здесь в спектр услуг входит оценка рынка и стоимости объекта, выдача рекомендаций по приведению недвижимости в продажный вид, создание и распространение рекламной компании, поиски покупателя, организация просмотров, помощь в подготовке всех необходимых документов, а также взаиморасчеты и помощь в регистрации права собственности.
Что входит в услуги риэлтора
Главная обязанность риэлтора – это учет пожеланий и просьб своего клиента в отношении покупаемой/продаваемой квартиры. Например, если за помощью обратится Покупатель, специалист:
- Обсудит со своим клиентом, какую недвижимость тот хотел бы приобрести (ее технические характеристики, месторасположение, инфраструктура окружающего района и пр.).
- Продумает и выберет все подходящие варианты, проведя ряд аналитических действий (сюда входит анализ цен, анализ предложений рынка недвижимости, работа с информационной базой, проверка достоверности сведений о Продавцах и квартирах).
- Обзвонит потенциальных Продавцов или свяжется с ними иными доступными способами, чтобы договориться об осмотре жилых помещений и обсуждении всех нюансов.
- После выбора конкретного предложения – поможет Покупателю собрать необходимую документацию и проверить документацию, предоставляемую Продавцом.
- Займется разрешением всех юридических и правовых вопросов вплоть до того момента, пока стороны не подпишут договор купли-продажи квартиры, не проведут взаиморасчеты и не перерегистрируют переход права собственности в Росреестре.
Если за риэлторским сопровождением обратится Продавец, специалист будет действовать примерно в том же ключе. Единственная разница – в случае продажи риэлтор займется не мониторингом имеющихся предложений, а распространением рекламы о квартире.
Некоторые риэлторы также заявляют, что они могут заняться передачей денег (например, уплатить второй стороне задаток, внести средства по основному договору купли-продажи и пр.). Чтобы обезопасить себя и свои сбережения, участникам сделки рекомендуется самостоятельно участвовать во всех денежных операциях, а не передавать это дело в руки риэлторов, доверенных представителей и иных 3-их лиц.
Сколько стоят услуги риэлтора за продажу квартиры?
Есть ряд доводов, руководствуясь которыми, собственники квартир принимают решение не заниматься продажей недвижимости самостоятельно, а обратиться к риэлтору:
- Экономия личного времени и собственных нервов;
- Недостаток личного опыта и навыков, необходимых для осуществления сделки с недвижимостью;
- Грамотная организация продажи квартиры: от презентации до подписания договора;
- Гарантия надежности сделки;
- Консультации на каждом этапе сделки.
Зачастую единственной причиной, по которой люди сомневаются, стоит ли обращаться к риэлтору, является необходимость оплачивать услуги последнего.
Стоит отметить, что привлечение к совершению сделки риэлтора во многих случаях более экономически выгодно, нежели самостоятельная продажа квартиры.
Так происходит потому, что:
- Немало самостоятельно проведенных сделок совершаются по неадекватной рынку цене;
- Неопытный продавец может стать жертвой мошенников.
Стоимость услуг риэлтора в каждом отдельно взятом агентстве недвижимости вычисляется в индивидуальном порядке.
Она может быть фиксированной (такой вариант распространен, когда стоимость квартиры невелика), а может зависеть от ряда факторов и составлять некий процент от стоимости продаваемой квартиры.
Стоимость услуг формируется исходя из:
- Сложности сделки: наличия альтернативных сделок и «цепочек»;
- Состояния и месторасположения продаваемого объекта недвижимости;
- Необходимости совершения дополнительных операций, связанных с продажей квартиры. Например, согласование неузаконенных перепланировок.
В некоторых случаях играет роль и уровень компетентности риэлтора, а также сегмент рынка, в котором работает выбранное клиентом агентство недвижимости. Некоторые риэлторы специализируются исключительно на элитном жилье, соответственно, стоимость их услуг обойдется дороже.
Цена за оказываемые специалистом по недвижимости услуги по продажи квартиры в обязательном порядке должна быть зафиксирована в заключаемом договоре на оказание услуг.
Его действие регулирует гл. 39 ГК РФ. Документ подписывают уполномоченное от агентства недвижимости лицо и собственник продаваемой квартиры.
Сколько берут риэлторы за продажу
Не следует путать риэлтора и юриста, который специализируется на операциях с недвижимым имуществом. Большая часть риэлторов не являются по образованию юристами, а нужным объемом сведений владеют преимущественно из-за накопленного ими опыта проведенных сделок.
Как таковой специальности риэлтора нет, бывают только не очень длительные курсы, а также семинары. На 1-м месте в среде риэлторов – выходцы из профессий педагога, психолога, работника торговли, т. е. все те, кто имеет привычку общения с людьми, у кого это хорошо выходит.
- Уровень востребованности этого специалиста (также влияет, обращаетесь ли вы к частному риэлтору либо в агентство). Чем известнее и пользуется спросом ваш специалист, тем больше он возьмет за услуги. Иными словами, компетентность, профессионализм обойдутся вам несколько дороже.
- Местоположение объекта сделки. Наиболее высокие ставки – в столице, больших городах. А чем глубже в провинцию, чем меньше ваш населенный пункт, тем посреднические услуги будут дешевле.
- Сложность проведения сделки. В это понятие можно включить вторичное жилье, которое имело уже не одного владельца. Чтобы гарантировать чистоту, риэлтору понадобится проверка всей истории покупок, продаж. Удаленное расстояние от транспортных магистралей затруднит показ квартиры потенциальному покупателю, потому может также повлиять на стоимость недвижимости. Участие в данной сделке нескольких сторон говорит о ее многоступенчатой структуре. Чтобы сберечь все компоненты, риэлтор должен приложить намного больше труда, чем при простой сделке, и это также ведет к удорожанию.
- Стоимость квартиры. Тут существует непосредственная зависимость, так как чаще всего цена услуги выражена в процентах от стоимости самого жилья.
Сколько в среднем составляет комиссия и от чего она зависит
После того как мы рассмотрели обязанности риелтора стоит сказать, что оплата его услуг может быть двух форм:
- в виде фиксированной ставки;
- в виде процента от продажи.
Как правило, риелторы берут процент с продажи квартиры – от 2,5%-6%.
Если оценивать процедуру продажи и покупки жилья, то процент при продаже будет ниже, чем при покупке риелтором квартиры для клиента. Это связано с тем, что при процедуре покупки, риелтор прикладывает больше усилий для поиска и подбора объекта и, соответственно, больше рискует.
Ещё существует так званный смешанный тип оплаты услуг риелтора. Что это? Специалист получает как процент от продажи, так и фиксированную сумму за подготовку необходимых документов для продажи.
В случае если вы решили взять услуги риелтора для продажи квартиры обсудите объём его работы на этапе заключения договора с агентством. Обязательно необходимо прописать стоимость всех работ, а также суммы гонораров и авансов.
Исходя из практики тарификации риэлтерских услуг нет. На их стоимость влияет:
- опыт специалиста и его квалификация в данных делах;
- у кого именно вы заказываете услугу – частное лицо или агентство;
- дополнительные услуги, которые необходимо будет подготовить риелтору в ходе процесса сделки.
Что входит в стоимость услуг риэлтора при продаже недвижимости
В стоимость оказанных услуг риэлтором входят различные функции. Прежде всего необходимо понимать, что сделки по продаже и покупке недвижимости и их полное или частичное сопровождение разительно отличаются. Компетентное агентство берет на себя все проблемы, связанные с приобретением или отчуждением квартиры. А именно:
- Проверка правоустанавливающих документов
- Контроль юридической чистоты предстоящей сделки
- Консультативные вопросы
- Поиск потенциальных покупателей
Недобросовестный подход к предстоящей сделки риэлтором, может повлечь за собой большие неприятности. Клиент может потерять не только денежную сумму, но и всю имеющуюся недвижимость. Если агенты предлагают заниженную стоимость своих услуг, это должно крайне насторожить клиента. Существуют некоторые причины для беспокойства:
- Риэлтор, имеет слишком большой опыт работы и запросто может обмануть вас, получив скрытую комиссию
- Риэлтор скорее всего не имеет опыта на рынке жилья, своей клиентской базы и берется за любую низкооплачиваемою предложенную работу
По статистике, на рынке недвижимости столицы, из заключенных сделок всего лишь одна из 20 прошла без помощи АН. На сделке по недвижимости профессиональный риэлтор также является ее участником. От его компетентности напрямую зависит успех мероприятия.
Продажа квартиры без риелтора риски
При продаже квартиры без риэлтора у продавца существуют серьезные риски, связанные с необдуманными поступками и возможной потерей денежных средств. Собственник квартиры без помощи профессионалов может столкнуться с мошенническими схемами и преступными уловками. Вот неполный перечень возможных рисков для продавца:
- Полное отсутствие безопасности сделки
- Риски, связанные с достоверностью правоустанавливающих документов
- Риски, связанные с передачей денежных средств при окончательном и предварительном договоре
- Отсутствие информации при продаже жилья в ипотеку
- Самостоятельный поиск порядочного и платежеспособного покупателя
- Поиск покупателя и заключение сделки может занять много времени
Компания Чистые Пруды без проблем поможет вам купить или продать квартиру в Москве. Мы обеспечим полную безопасность вашей сделки на всех ее этапах. Наши компетентные сотрудники соберут все необходимые документы и ускорим процесс продажи вашего жилья. АН Чистые Пруды имеет огромный опыт работы на рынке недвижимости столицы. С нами легко, быстро и выгодно заключать любые сделки!