Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заставить управляющую компанию работать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также следует отметить, что в соответствии с п.2 ст.198 ЖК РФ, любые изменения в перечне управляемых УК многоквартирных домов (заключение, прекращение или расторжение договоров управления) должны быть отражены на официальном сайте для раскрытия информации в течение 3 рабочих дней с момента произошедших изменений.
Раскрытие информации по Стандарту
- на официальном сайте в Интернете, указанном в пп. «а» п. 5 и пп. «а» п. 5.1 настоящего документа, — в течение 7 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;
- в официальных печатных изданиях — в течение 30 дней со дня изменения соответствующих сведений;
- на информационных стендах — в течение 10 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Уведомление о передаче документов
Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ.
Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо.
Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда:
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО;
- через ГИС ЖКХ.
Акт приёма-передачи технической документации
УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.
Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:
- место и дата составления;
- Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы;
- подробный перечень технической документации;
- подписи сторон.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации: а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива); б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием
Чтo пиcaть в жaлoбe нa УК
3aкoн нe дaeт чeткиx тpeбoвaний пo cocтaвлeнию зaявлeния. Чтoбы дeлo paccмoтpeли быcтpee, в зaявлeнии вaжнo yкaзaть:
Кyдa пoдaют жaлoбy и oт кoгo
- Нaзвaниe opгaнизaции, кyдa пишyт жaлoбy.
- ФИO и дoлжнocть тoгo, кoмy пишyт жaлoбy.
Oбcтoятeльcтвa дeлa
- Aдpec дoмa.
- Нaзвaниe УК и peквизиты зaключeннoгo c нeй дoгoвopa.
Cyть пpoблeмы
Нa чтo жaлyeтcя жилeц дoмa.
Чтo cдeлaли жильцы
Дaты и oпиcaниe oбpaщeний в УК c тpeбoвaниями ycтpaнить нapyшeния.
Чтo пpocят жильцы
- Нaкaзaть УК зa нapyшeниe дoгoвopa.
- Bepнyть нeзaкoннo пpиcвoeнныe дeньги.
- Лишить УК лицeнзии.
За непредоставление в срок указанных выше документов в ГЖИ после пришедшего в управление МКД управляющим организациям грозит административный штраф по ст.19.7 КоАП РФ:
- на должностных лиц — в размере от 300 до 500 рублей;
- на юридических лиц — в размере от 3 до 5 тысяч рублей.
Кроме того, управляющим организациям, нарушившим Стандарт раскрытия информации, грозит штраф по ст.7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ в размере от 50 до 500 тысяч рублей. За грубые или повторные нарушения лицензионных требований грозит дисквалификация руководителя УК на срок от 6 месяцев до 3 лет.
За нарушение лицензионных требований наступает аналогичная административная ответственность для управляющих организаций:
Согласно ч.1 ст.7.23.3. КоАП РФ за нарушение организациями и ИП, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления, правил её осуществления грозит наложение административного штрафа:
- на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на юридических лиц — от 150-250 тысяч рублей
Согласно ч.2.ст.7.23.3. КоАП РФ за невыполнение указанными в ч.1 настоящей статьи обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, в период прекращения действия лицензии или её аннулирования, грозит наложение административного штрафа:
- на должностных лиц — от 100-200 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на ИП — от 150-500 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на юридических лиц — от 150-500 тысяч рублей
Согласно ч.1.ст.14.1.3. КоАП РФ за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД без лицензии грозит наложение административного штрафа:
- на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на ИП — от 150-250 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на юридических лиц — от 150-250 тысяч рублей
Согласно ч.2 ст.14.1.3. КоАП РФ за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:
- на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на ИП — от 250-300 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на юридических лиц — от 250-300 тысяч рублей
Согласно ч.24.ст.19.5. КоАП РФ за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания ГЖН об устранении нарушений лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:
- на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на юридических лиц — от 200-300 тысяч рублей
За административные правонарушения по ст. 7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
Договор управления МКД: частые ошибки при составлении документа
Лучше сразу заключать порядок, при котором список предоставляемых услуг может измениться, иначе потребуется оформлять дополнительные договора, а это уже лишняя бумажная работа. Прописывать минимально требуемый перечень услуг в договор не требуется, так как их выполнение подразумевается автоматически при оформлении такого документа – их выполнение лежит на плечах управляющей организации. В интересах УО четко прописать все права и обязанности сторон, также обязательным пунктом является указание перечня коммунальных услуг, за которые придется вносить оплату.
При составлении договоров управления МКД чаще всего допускаются одни и те же ошибки, из-за которых документ теряет свою юридическую силу. Нехватка одного или даже нескольких пунктов создают проблемы, как для собственников помещений, так и для управляющих организаций. Так как большинство ошибок являются типичными, соответственно, имеет смысл рассмотреть их все, чтобы в дальнейшем процесс оформления договора управления был более простым и быстрым.
Рекомендуем прочесть: Выделение долей в натуре в жилом доме
Полномочия жилинспекции в отношении управляющих компаний
Обозначенная служба имеет достаточно широкие полномочия, которыми нередко пользуются граждане, недовольные деятельностью своей управляющей компании.
Стоит обратить внимание, что инспекторские ревизии со стороны ГЖИ осуществляются не столько по жалобам, сколько планово.
Эти службы призваны наводить порядок путём инспектирования. Так что, в определённой степени, жалоба на УК или ТСЖ – камешек в огород жилищной инспекции.
Обращаться с жалобами на управляющую компанию в жилищную инспекцию стоит юридически корректно, грамотно, исключительно в письменном виде.
Не стоит рассуждать о беспорядках в системе ЖКХ в целом, ведь инспекция – часть данной системы, хоть и курирующая её деятельность.
Контролирующая деятельность ГЖИ заключается в таких действиях:
- Надзор и контроль над исполнением обязательств управляющих компаний по эксплуатации зданий и проведением текущих ремонтных работ.
- Надзор за проведением и финансированием капитальных ремонтов зданий и их фрагментов: крыш, подвалов, фасада, фундамента и т.п.
- Проверка документации, её анализ, предоставление предложений и рекомендаций по улучшению деятельности.
Надзор и контроль жилищной инспекции распространяется по территории комплекса, находящегося в ведении управляющей компании.
Внимание ГЖИ привлекают:
- состояние жилого дома;
- придомовая территория;
- техническое состояние здания;
- инженерные коммуникации;
- соблюдение установленных для проведения работ сроков;
- обоснованность в требовании оплаты услуг ЖКХ;
- соблюдение санитарных норм проживания;
- соблюдение противопожарной безопасности.
В ведении инспекции находится и административная работа по правовому обеспечению некоторых технических процедур:
- определение, что дом в аварийном состоянии;
- субсидирование капитальных ремонтов;
- перевод помещений в нежилой фонд;
- работа с договорами подряда, субподряда;
- участие в приёмке работ и т.п.
Во всех ситуациях, когда вопрос касается конкретного элемента деятельности управляющей компании, выполненного ненадлежащим образом, или не выполненного, что привело к нелицеприятным для жильцов последствиям – они вправе обращаться с жалобой в жилищную инспекцию.
Основания для подачи жалобы
Обратиться с претензией в жилищную инспекцию граждане вправе с разными проблемами.
Основанием для этого могут выступать обстоятельства вроде:
- несогласованного проведения переделки жилого объекта в нежилой без должного оформления, предусмотренного законом;
- незапланированной перепланировки с нарушением технических правил и законодательных норм;
- длительного (больше 5 лет) пренебрежения обязательством, связанным со сдачей средств на проведение ремонтных работ в подъездных помещениях;
- нарушения договорных условий коммунальщиками, которые проявляются в некорректных начислениях, безосновательном завышении платы за коммунальные услуги, их низкое качество (нет отопления, постоянно сломан лифт или затоплены подвальные помещения и пр.);
- нарушений правил общежития, допущенных соседями (курение в подъезде, употребление спиртных напитков или засорение общедомовой собственности и пр.).
Какие жалобы принимает ГЖИ
Обращение в ГЖИ может быть связано с любым нарушением и несоблюдением прав жильцов со стороны УК, ТСЖ, иного юрлица, управляющего многоквартирным домом. Подавать жалобы следует и в случаях, когда оказываемые УК, ТСЖ или юрлицом услуги – ненадлежащего качества. Таким образом, если гражданин размышляет, куда жаловаться на замусоренный подъезд или же куда жаловаться на уборку снега во дворе, ответом будет – в жилинспекцию.
Большинство претензий от населения связано со следующими проблемами:
- Ошибочно завышенные тарифы в квитанциях за коммуналку.
- Некачественная деятельность УК (отсутствие света, газа, воды; холодные батареи в квартире в отопительный сезон; неубранные подъезды и т.д.).
- Плохое функционирование, неполадки инженерных коммуникаций (лифты, мусоропроводы).
- Затопление квартиры из-за работы представителей УК.
- Отказ УК возместить причиненный ее действиями/бездействием урон.
- Необходимость текущего или капремонта.
- Не выполнен контракт по управлению зданием.
Минстроем России разъяснен вопрос о представлении подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома в орган жилищного надзора
Сообщается, что Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Жилищный кодекс Российской Федерации внесен ряд изменений.
В частности, в статье 46 ЖК РФ установлена обязанность управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения от лица, по инициативе которого было созвано общее собрание, направить подлинники (а не копии) решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.
В соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» граждане, юридические лица вправе обращаться в государственные органы, на которые возложено осуществление публично значимых функций.
Исходя из системного толкования приведенных законоположений собственники помещений в многоквартирном доме, в котором принято запрашиваемое решение общего собрания, и управляющая организация, которая таким многоквартирным домом управляет, вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора с заявлением о предоставлении заверенных копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом подобное предоставление информации не будет считаться, по мнению Минстроя России, распространением персональных данных, поскольку предоставление запрашиваемой информации не будет осуществляться неопределенному кругу лиц. Кроме того, информация будет предоставляться собственникам помещений в многоквартирном доме, которые вправе знать информацию о собственниках помещений, принявших участие в общем собрании, или управляющей организации, которая и передала данную информацию на хранение в орган государственного жилищного надзора.
Если в ГЖИ в течение трёх месяцев поступает два и более протоколов ОСС одного дома, в которых содержатся решения по аналогичным вопросам повестки дня, она обязана провести внеплановую проверку, чтобы выяснить, нет ли подлога, и предотвратить нарушение законодательства ( ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ ).
Проверка ГЖИ должна проводиться в отношении лиц, которые организуют, проводят собрание и оформляют его результаты. Это инициатор собрания, в том числе его управляющая организация, ТСЖ или кооператив, а также совет МКД.
Если в результате такой проверки ГЖИ выявит несоответствие проведённого собрания требованиям ЖК РФ и других нормативно-правовых актов, она может выдать предписание об устранении нарушений или о проведении мероприятий по соблюдению обязательных требований.
Новая управляющая компания: начало срока управления МКД
Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.
Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.
Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.
Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.
Есть ли коррупция в ГЖИ Московской области?
Собственники одного из домов в подмосковных Химках из ответа Госжилинспекции Московской области с удивлением узнали, что их дом находится под управлением химкинского МУП «Жилищник г.о.
Химки» на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В письме ГЖИ утверждала, что документы собрания проверены, признаны соответствующими закону и на этом основании в реестр лицензий Московской области внесена запись об управлении домом МУП «Жилищник г.о. Химки».
В ходе судебного процесса о признании недействительным решения собрания ГЖИ на запрос суда ответила, что документы, на основании которых она внесла Жилищник в реестр лицензий, у нее отсутствуют. Оказывается, Жилищник написал в ГЖИ письмо, в котором сообщил, что заявил о внесении изменений в реестр по ошибке. И ГЖИ отдала документы обратно.
Представитель Жилищника предпочел в суд не приходить, а на запрос суда ответил, что Жилищник не может предоставить протокол собрания с приложениями, так как по данным системы документооборота эти документы в Жилищник не поступали.
Таким образом, из представленных в суд документов следует, что МУП «Жилищник г.о. Химки» передало в ГЖИ документы собрания с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий. ГЖИ проверила эти документы. сочла процедуру собрания полностью соответствующей закону и внесла изменения в реестр лицензий.