Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об особенностях кадастрового учета подвального помещения многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первом этапе переоформления необходимо создать заявление. Процесс возможен, если на территории нет коммуникаций, которые обеспечивают дом всем необходимым. В противном случае в этой части здания делается отдельный вход для работников коммунальных служб. В качестве стен допускается использовать только блоки. Если необходимо провести ремонт, то в его ходе не должны пострадать несущие стены и опоры.
Человеку рекомендуется провести собрание собственников. На нем производится голосование по вопросу отчуждения. Этого достаточно для приватизации данной части имущества. Однако на сборе должно присутствовать большинство жителей. Решение считается принятым, если пришла минимум половина от всех жителей. Также они должны единогласно высказать свое положительное решение.
Определение права собственности на подвалы
В законодательстве РФ Высшим Арбитражным судов была прописана очередность наступления права на технические этажи. Оформление собственности начинается с оформления прав на первый этаж дома. Это возможно при условии, что раньше не было владения техническим этажом, а площадь подвала была установлена под индивидуальную эксплуатацию.
Если подвал не использовался как общее имущество жильцов, то и прав на собственность не было, соответственно этот метраж оставляется за первоначальным владельцем. Прочее свободное помещение, если не использовалось кем-то лично, остается в долевом владении владельцем квартир в доме.
Для оформления права на владение в долевой форме необходимо выполнить два условия:
- Подвальные помещения в момент их приватизации, не должны быть эксплуатируемыми другими людьми;
- Технический этаж должен быть отделен от жилых квартир подъезда и не использоваться в каких-либо целях.
Чье оно – подвальное помещение?
В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.
Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.
Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.
Жители первого этажа в многоквартирном доме могут сделать подвал частью своей собственности. Для этого им потребуется узаконить подвал. Как правило, это процедура проводится с целью дальнейшей переделки его в погреб. При наличии в квартире балкона часть подвала, размещенная под ним, может быть с ним объединена (это может быть тот же погреб, либо любое другое помещение). Для того чтобы провести такую реконструкцию, нужно письменное согласие всех жильцов данной квартиры, которым исполнилось восемнадцать лет, а также документы, подтверждающие право владения ею. Собрав необходимые бумаги, владельцы должны обратиться в архитектурный отдел района. После рассмотрения заявки они получат ответ, возможно ли узаконить подвальное помещение или нет. Во втором случае будут указаны также и причины отказа.
Во-первых, верное составление искового заявление – весьма трудное дело, требующее знания многих юридических моментов. Между тем, оно имеет большое значение, поскольку, даже если вы имеете документальное подтверждение собственной правоты, неправильно составленное заявление может разрушить все ваши планы, приведя к получению отказа в суде.
При переоборудовании подвала в техническом помещении дома потребуется согласие собственника дома. При наличии согласия можно начинать процедуру регистрации части подвала как своей собственности. Использование технического подвала для личных целей считается реконструкцией квартиры, соответственно, придется не только согласовывать переоборудование подвального помещения, но и переоформлять пакет документов на квартиру в ее обновленном виде.
Узаконить подвал необходимо в том случае, если принято решение о его эксплуатации в личных целях — использовании в качестве погреба или дополнительного помещения для квартиры, находящейся на нижнем этаже. Если в квартире, расположенной на первом этаже, есть балкон, то владелец может оборудовать под балконом погреб. Чтобы узаконить такую пристройку, необходим пакет документов на право владения жилой площадью, а также согласие всех зарегистрированных в квартире совершеннолетних жильцов. Обратившись с набором документов в архитектурный отдел района, можно получить разрешение на обустройство погреба или узнать причины, исключающие такую возможность.
Для того, чтобы приватизировать подвал или технический этаж нужно:
После этого, если все документы готовы, нужно оплатить госпошлину. Затем обратиться с заявлением и всеми документами в Росреестр. Как видим, этот проект действий не просто сложный, но и затратный.
Но если жильцы действительно заинтересованы в том, чтобы им вернули подвал, то при помощи этого алгоритма можно добиться желаемого.
Возможна ли долевая приватизация квартиры? Смотрите тут.
Как получить разрешение?
Если несогласные с общим собранием жильцы решат, что действия большинства нарушают их права, то они могут обратиться в суд. Также при помощи суда можно добиться, чтобы вернуть подвал в собственность жильцам дома, в случае, когда коммерческая фирма приобрела подвал в собственность.
Согласно закону РФ от 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статье 17, государство или органы местного самоуправления могут выкупать у граждан подвальные помещения. Но это должно происходить только с разрешения всех жильцов.
Жители первого этажа в многоквартирном доме могут сделать подвал частью своей собственности. Для этого им потребуется узаконить подвал. Как правило, это процедура проводится с целью дальнейшей переделки его в погреб. При наличии в квартире балкона часть подвала, размещенная под ним, может быть с ним объединена (это может быть тот же погреб, либо любое другое помещение). Для того чтобы провести такую реконструкцию, нужно письменное согласие всех жильцов данной квартиры, которым исполнилось восемнадцать лет, а также документы, подтверждающие право владения ею. Собрав необходимые бумаги, владельцы должны обратиться в архитектурный отдел района. После рассмотрения заявки они получат ответ, возможно ли узаконить подвальное помещение или нет. Во втором случае будут указаны также и причины отказа.
Во-первых, верное составление искового заявление – весьма трудное дело, требующее знания многих юридических моментов. Между тем, оно имеет большое значение, поскольку, даже если вы имеете документальное подтверждение собственной правоты, неправильно составленное заявление может разрушить все ваши планы, приведя к получению отказа в суде.
Можно ли приватизировать подвал или чердак в жилом доме
В ГК РФ говорится, что подвальные и чердачные комнаты общего пользования принадлежат владельцам квартир, если они предназначены для обслуживания более одного помещения. В муниципальном жилье право владения общими помещениями у жильцов возникает с момента, как была приватизирована первая квартира. Если до этого муниципалитет успел выделить подвальное помещение в качестве учтенного объекта для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, права на такую площадь принадлежат городским властям. А все остальное будет признано принадлежащим жильцам.
Приватизация общего имущества – процесс неоднозначный. В каждом доме все чаще появляются жильцы, претендующие на тот или иной участок. С развитием современных информационных технологий, люди стали более подкованными в вопросе своих прав, поэтому участились распри и споры не только с госорганами, но и между собственниками квартир за разделение и владение той или иной площадью. Такие споры решаются через судебные инстанции.
Как определить собственников
Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.
Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.
Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:
- на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
- у технического этажа нет определенного назначения;
- подвал отделен от квартир.
Законодательные требования
Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.
Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.
Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.
Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.
Самозахваченные подвалы
Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.
Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.
Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.
Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?
Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.
С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.
В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.
Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.
Оформление погреба в собственность
Зачастую жители многоквартирных домов сталкиваются с ситуацией, когда подвалы их жилых домов оказываются в муниципальной собственности или перепродаются в собственность частных лиц, которые открывают там магазины, парикмахерские, ателье или используют иным образом.
В этой статье речь пойдет о том как истребовать подвал своего дома из незаконного владения или оспорить право собственности на него.
В силу статьи 36 ЖК РФ подвалы, в которых находятся инженерные сети, предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме являются общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме. Так почему же, спросите вы, подвалы вообще оказываются в собственности не жильцов дома, а посторонних лиц? Ведь не существует подвалов, в которых не было бы инженерного оборудования дома. Давайте разбираться. Судебная практика, включая Высший арбитражный, Верховный и Конституционный суды, сделала не мало разъяснений по вопросу отнесения подвалов к долевой или индивидуальной собственности, суть которых сводится к следующему.
Существуют подвалы технические и подвалы сформированные как самостоятельное помещение, вот эти последние и не являются долевым имуществом жильцов, а могут покупаться, продавать и использоваться по их самостоятельному целевому назначению. Итак, разберемся в чем же отличие.
Технический подвал — это спроектированный в качестве такового подвал, который не имеет самостоятельного назначения и не предназначен для самостоятельного использования (например в качестве склада). Он имеет инженерные коммуникации, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов и никак не изолирован от этих инженерных коммуникаций. То есть помещение подвала выполняет служебную роль и имеет неразрывную связь с домом в целом.
Второй вид подвалов, которые участвуют в гражданском обороте не являясь долевой собственностью. Если подвал на дату приватизации первой квартиры в жилом доме был сформирован как самостоятельное помещение и учтен органами БТИ для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то общей долевой собственности у жильцов на него не возникает. При этом сам по себе факт нахождения в подвале инженерных коммуникаций не порождает права долевой собственности. Такие подвалы являются муниципальной собственностью или в результате приватизации достаются частным лицам.
Как выкупить часть общедомового имущества
Если один из жильцов хочет выкупить кладовку в личную собственность — здесь уже требуется согласие всех ста процентов собственников жилья. Так же дело обстоит, если общими помещениями хотят воспользоваться предприниматели. Причем в случае с посторонними неважно, берут они площадь в аренду или покупают ее, нужно получить одобрение всех владельцев квартир (помещений) в данном доме. Так что если на крыше многоэтажки установлены антенны мобильного оператора, а вы как собственник об этом не знали, значит, председатель КСК нарушил закон. Так же дело обстоит, если в подвале вдруг появился компьютерный клуб, а вас об этом никто не спросил.
Добросовестный председатель должен устроить собрание и оповестить собственников о том, что предприниматель хочет взять в аренду или выкупить помещение, относящееся к общей долевой собственности. С владельцами квартир обсуждается, на каких условиях оно будет предоставлено. Затем опять проводится письменный опрос, где нужно собрать 100% голосов собственников в поддержку аренды или продажи. Только имея на руках все подписи, предприниматель начинает собирать разрешения в госорганах.
Если строение или помещение на территории кондоминиума будет занято без согласия хотя бы одного собственника, по идее, суд должен постановить, чтобы все убрали.