Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Отметим сразу, что заключить такой договор смогут далеко не все желающие. К потенциальным получателям ренты есть достаточно жесткие требования со стороны государства.
Сделки оформляются как с одинокими гражданами, так и с супружескими парами – но только с единственными собственниками жилья. Кроме того, в жилом помещении не должны быть зарегистрированы родственники будущего рентополучателя – дети, внуки, братья, сестры, и т. д. Если помещение приобретается у семьи из двух человек, то потребуется согласие обоих супругов.
Еще один важный критерий – это возраст. Сделки оформляются только с гражданами, достигшими 75-летнего рубежа. И если вы состоите в браке, то и ваш супруг тоже должен перешагнуть эту возрастную планку.
Кроме того, существует ряд требований к жилью, которое у собственников приобретает государство.
Справка БН
Какое жилье выкупается государством по договорам пожизненной ренты
– только отдельные квартиры, а не комнаты
– жилье, располагающее только на территории Петербурга
– квартиры, не являющиеся аварийными и не признанные таковыми
– объекты без обременений: не находящиеся под залогом, арестом, в аренде и т. д.
Если хотя бы одно из этих требований нарушено, то заключить сделку не получится.
ШАГ №1
Оцените, насколько вы соответствуете требованиям, предъявляемым к получателям государственной пожизненной ренты
По условию договора получатель ренты передает плательщику в собственность свою недвижимость в обмен на периодические платежи до последнего дня жизни. Муниципалитет ежемесячно выплачивает ренту (не ниже прожиточного минимума по региону), а пенсионер живет как прежде в своей квартире, гарантированно получая практически еще одну пенсию и ни о чем не беспокоясь. Преимущества очевидны. Почти все пенсионеры нуждаются в дополнительном доходе, но не каждый способен, например, сдавать свою жилплощадь, впуская чужих людей. Обменять свою квартиру, где памятен каждый уголок, на меньшую площадь в другом районе – тоже не самый удачный вариант.
Не все могут завещать свое жилье родственникам в надежде, что те позаботятся о них в старости. Поэтому не удивительно, что немалая часть одиноких пожилых людей, сталкиваясь с материальными трудностями, стала все чаще прибегать к договорам пожизненной ренты. В экономический кризис это особенно актуально.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Соглашение в пользу нескольких граждан
Если предполагается несколько плательщиков ренты или несколько собственников недвижимости, заключается договор в пользу нескольких граждан. Перечень документов дополняется свидетельствами долевой собственности для каждого получателя ренты и паспортами всех участников договора. Групповая пожизненная рента оформляется соглашением в свободной форме, которое обязательно содержит:
- Сумму платежей с указанием долей каждого плательщика (по умолчанию расходы делятся поровну).
- Порядок возмещения убытков и перерасчёта ежемесячных платежей при отказе или неплатёжеспособности одного из плательщиков.
- Условия прекращения договора.
- Информация об объекте недвижимости и персональные данные сторон.
- Платёжные реквизиты получателей ренты (или одного из них, в зависимости от предмета договора).
Документальное обеспечение процедуры
Рента в любом случае будет оформляться у нотариуса. Стороны могут заранее уточнить список необходимых документов, поскольку он может отличаться в зависимости от ситуации. В большинстве случаев потребуются следующие бумаги:
- выписка из ЕГРН. С момента получения этого договора из реестра должно пройти не более 30 дней;
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- технический паспорт на квартиру;
- нотариально заверенное согласие супруга собственника, если квартира является совместно нажитым имуществом;
- справка о лицах, имеющих регистрацию на территории квартиры;
- паспорта участников сделки;
- справка о психическом состоянии собственника. Предоставление такого документа снизит риск признания сделки недействительной.
Как правильно заключить договор
При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:
- Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
- Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
- Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
- Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
- Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
Плюсы:
- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
- договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
- заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Минусы:
- плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.
Как найти желающего получить квартиру по ренте
В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:
- действовать через знакомых, родственников;
- связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
- связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.
Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:
- обращать внимание на наличие судимостей претендента;
- знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
- насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.
Положительные и отрицательные стороны
Подобные договоры имеют как значительные плюсы, так и определенные недостатки. Плюсом для того, кто оказывает пожилому человеку помощь, является то, что он становится собственником квартиры или другой недвижимости. При этом стоимость недвижимости в такой ситуации получится намного ниже реальной ее цены. А вторая сторона соглашения может оставаться в своем доме до конца жизни, получая необходимую помощь. Если эту самую помощь человек не получит, он может обратиться в суд и расторгнуть договор.
Одним из главных недостатков для пожилого человека — а такие люди обычно и становятся одной из сторон подобных соглашений — является риск вступить в сделку с кем-то недобросовестным. Может получиться так, что вторая сторона договора решит обмануть своего партнера по сделке и, например, попробует заставить его подписать документ с минимальным перечнем обязательств.
Из недостатков для наследующей стороны можно отметить то, что собственником недвижимости можно стать только после кончины предыдущего владельца жилплощади. Также никто не застрахован от того, что вторая сторона может захотеть расторгнуть соглашение. И это может вылиться в довольно неприятное разбирательство. Чтобы избежать таких проблем, рекомендуем при составлении договора заручиться поддержкой опытного профессионала.
Какие риски возникают?
При использовании пожизненной ренты возникает множество рисков у каждой стороны сделки. Плательщики встречаются с такими сложностями:
- сделка может быть невыгодной, так как за счет длительности перечисления средств итоговая стоимость недвижимости будет меньше, чем выплаченная за нее сумма;
- часто в договоре указывается, что, если портится или уничтожается имущество без вины владельца, то плательщик не сможет вернуть ранее выплаченные деньги, при этом он не сможет рассчитывать на получение объекта недвижимости;
- существует вероятность, что сам рентополучатель или его родственники смогут оспорить сделку и оставить себе имущество, а вернуть средства будет практически невозможно.
Рентополучатель также сталкивается с определенными рисками. К ним относится то, что плательщик ренты может воспользоваться разными преступными действиями для сокращения срока жизни гражданина. Также часто пожилые люди, не имеющие родственников, становятся жертвами мошенников, заключающих с ними соглашения ренты, по которым выплачиваются незначительные средства.