Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рента по ГК РФ — договор ренты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Как свести риски к минимуму
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Во сколько обойдется оформить ренту?
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
- услуги юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право на квартиру ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательные услуги нотариуса. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальные услуги оцениваются в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому; услуги специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением — 2000 рублей.
Признание соглашения о ренте недействительным
Уход из жизни рентополучателя естественным образом завершает все обязательства по соглашению о пожизненной ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Оспаривают соглашение о ренте те, кто рассчитывал унаследовать квартиру покойного, а тут узнал, что жилплощадь «уплыла» по рентному договору.
Главная причина, которую озвучивают наследники судьям — рентополучатель был невменяем, психически болен на момент подписания сделки.
Основания при оспаривании соглашения о ренте:
- получатель ренты действовал неосознанно;
- находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно;
- его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу;
- кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным;
- хотел рентой замаскировать совсем другую сделку и др.
Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:
- медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
- документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
- материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
- выписки с банковского счета покойного; прочими документами.
Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз () — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.
Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, не ниже инвентаризационной. Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила 400 000 рублей, госпошлина обойдется в десять тысяч четыреста рублей.
Отличия постоянной и пожизненной форм ренты
Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.
Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.
Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.
Выкупную цену ренты можно определить в твердой сумме или поставить в зависимость от стоимости имущества, размера, предусмотренного договором или выплаченной фактически ренты, или вычисляется другими методами, по соглашению сторон.
Когда цена выкупа не оговаривается в договоре, то она равняется или соответствующей годовой сумме ренты , подлежащей выплате (когда плательщик оплатил стоимость отчужденного имущества), или данной годовой сумме вдобавок к цене имущества, которое передано бесплатно (статья 594 Гражданского Кодекса РФ).
Когда под выплату пожизненной ренты имущество бесплатно было отчуждено, то получатель ренты имеет право требовать вернуть данное имущество. В такой ситуации выкупную цену необходимо уменьшить на стоимость данного имущества (пункт 2 статьи 599 Гражданского Кодекса РФ).
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
Плюсы:
- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
- договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
- заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Минусы:
- плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.
1. Конститутивным признаком этого вида договора ренты является установление выплаты ренты на срок жизни получателя. Экономически плательщик ренты получает кредит (имущество получателя), а общий размер платы, включающий погашение основного долга (рента), зависит от того, сколько проживет другая сторона договора.
Получатель ренты обычно сам или посредством представителя заключает договор и передает имущество под выплату ренты. Однако бывают ситуации, когда договор заключается в пользу другого лица, указываемого в качестве получателя ренты (договор в пользу третьего лица). Например, гражданин желает обеспечить своих близких, но не дарит им денежную сумму, опасаясь расточительного поведения, а передает эти деньги под выплату пожизненной ренты в их пользу.
На стороне получателя ренты может присутствовать множественность лиц. Например, пожилые супруги передают общую квартиру под выплату ренты. Специфика ренты состоит в том, что смерть одного из получателей влечет приращение долей, но договором может быть предусмотрено частичное прекращение обязательства.
2. Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежемесячно уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах. В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер пожизненной ренты исходя из рыночной стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, прогнозной продолжительности жизни получателя и ставки процента по кредиту.
Например, под выплату пожизненной ренты передается земельный участок. Возраст мужчины, заключающего договор ренты, – 45 лет. Стоимость аналогичного земельного участка составляет 3 млн руб. Среднестатистическая продолжительность жизни составляет 65 лет. Ставка банковского процента на момент заключения договора – 10% годовых. Использование формулы расчета аннуитетного платежа позволяет предположить, что размер пожизненной ренты будет около 29 000 руб. в месяц. Если получатель умрет раньше прогнозного срока, плательщик получит дополнительную прибыль, если проживет дольше, то убыток. Поэтому договор пожизненной ренты называют алеаторным (рисковым).
Размер пожизненной ренты, установленный договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Допустим, прожиточный минимум установлен в размере 7 000 руб. в месяц. Размер ежемесячной пожизненной ренты определен сторонами в размере 10 000 руб. Пока прожиточный минимум не достиг размера ренты, индексация не производится. Как только прожиточный минимум превысил размер ренты, сумма рентных платежей увеличивается до величины прожиточного минимума. Если имущество передано под выплату ренты за плату, например, за 1000 руб., уплаченных при заключении договора, то ГК не предусматривает нижнего порога ренты и правил об индексации.
Всякая утрата или повреждение отчужденного имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты (ст. 600 ГК).
3. Обязанность по выплате ренты прекращается смертью получателя.
Вместе с тем право требования просроченных платежей не прекращается, указанные суммы подлежат преемству.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель вправе требовать выкупа ренты по правилам о выкупе постоянной ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
Важно отметить, что, исходя из здравого смысла, размер постоянной ренты должен быть всегда ниже размера пожизненной ренты, если речь идет об одном и том же имуществе. Поэтому правило п. 3 ст. 424 ГК при выкупе постоянной и пожизненной ренты должно применяться поразному (с учетом вычета так называемой выкупной составляющей)1.
Интересным также представляется вопрос о методике расчета убытков. Никто доподлинно не знает, сколько проживет получатель ренты. Следовательно, не известен размер ренты, полученной в случае надлежащего исполнения договора. Современная судебная практика признает допустимость взыскания приблизительных и расчетных убытков. Таким образом, допустимым видится представление расчета убытков, составленного по правилам определения капитализированного размера платежей для выплат в счет возмещения вреда здоровью при ликвидации юридического лица (ст. 64 ГК).
В судебной практике нередко возникала ситуация, когда получатель ренты предъявлял иск о расторжении договора в связи с его нарушением, но умирал до окончания судебного разбирательства. Иногда суды прекращали производство по делу со ссылкой на то, что смерть получателя влечет прекращение договора пожизненной ренты. Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 29 мая 2012 г. № 9 разъяснил, что в случае смерти получателя ренты, обратившегося в суд с требованием о расторжении договора ренты, суд приостанавливает производство по делу, поскольку спорное правоотношение допускает правопреемство.
4. Пункт 2 ст. 599 ГК содержит дополнительную гарантию защиты интереса получателя: если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Распространенное, хотя небесспорное, толкование указанного правила сводится к тому, что получателю возвращается переданное имущество и отношения сторон прекращаются без каких-либо дополнительных выплат любой из сторон. Такой подход основан на том, что санкция в виде изъятия имущества является карой за существенное нарушение, допущенное плательщиком, который утрачивает право на компенсацию рентных платежей, уплаченных до расторжения договора.
Комментарий Козыревой Ольги Владимировны.
Кара — это наказание.
Однако, российский законодатель (по понятиям) предусматривает лояльный подход к расторжению пожизненной ренты:
— либо расторжение договора (а по ст. 450 ГК РФ все возвращается в прежнее положение, рентополучателю квартира, рентоплательщику его деньги, уплаченные как выкуп залоговой квартиры, ипотеки в силу закона, банки забирая квартиры — возвращают суммы выплаченной до этого ипотеки)
— либо выкуп, т.е. рентоплательщик доплачивает до стоимости квартиры и остается собственником.
Так почему же и за что кара?
Тогда за что подарок рентополучателю? За то, что терпел рентоплательщика или все же разбогател за эту сумму?
Что-то у Вас не вяжется «кара» с законодателем, который рекомендует добросовестное отношение с обеих сторон.
Рента в экономике – это одно из основополагающих понятий. Рассмотрим данный экономический термин на примере: Иванов и Петров работают на заводе, Иванов – токарь низшего разряда, а Петров – высшего. Иванов получает заработную плату, близкую к минимально возможной, а Петров – в 2 раза больше.
Почему при одинаковых исходных условиях такая разница дохода? Владелец предприятия платит Петрову больше, потому что стремится удержать ценного работника на своем предприятии для выполнения сложных заказов.
Работодатель выплачивает надбавку к зарплате, экономически стимулируя Петрова трудиться на своем заводе. Разница в зарплате Иванова и Петрова, равная сумме надбавки, и есть экономическая рента.
Вывод: экономическая рента – это платежи владельцу определенного фактора, превышающие его альтернативную ценность.
В нашем примере Петров владеет высокими профессиональными навыками, альтернативная ценность его умений – рядовые навыки его товарища Иванова. Поэтому Иванов получает обыкновенную заработную плату, а Петров – такую же зарплату плюс надбавку за опыт и навыки.
Особенности соглашения
- Подобное серьезное соглашение по праву может быть заключено лишь в пользу отдельного гражданина или же нескольких лиц, но ни в коем случае не организаций и каких-либо иных структур.
- Срок действия настоящего договора определяется продолжительностью жизни конкретных людей.
- В том случае, если получателем ренты является не один, а сразу несколько человек, денежные выплаты делят на всех граждан поровну, на равных условиях. При этом, если один из получателей ренты уходит из жизни, его доля автоматически распределяется поровну между остальными участниками данного соглашения.
- Следует особо отметить, что выплаты, как правило, производятся в обязательном порядке каждый месяц, но при этом по обоюдной договоренности сторон условия конкретных выплат могут быть детально изменены.
- Кроме того, подобное соглашение возможно даже расторгнуть по желанию получателя ренты, в случае если плательщик нарушил какие-либо условия основные договора. В случае расторжения соглашения получатель вправе потребовать возмещение убытков в обязательном порядке.
Говоря о ренте по ГК РФ, имеют в виду регулярный дополнительный доход, с коммерческими видами деятельности не связанный. Один собственник отдает свое имущество другому за установленные условиями договора ренты денежные поступления, услуги либо и то и другое вместе. Действует соглашение о ренте, пока не будет выплачена вся стоимость имущества переданного под выплату или до момента смерти его прежнего хозяина. Если предметом соглашения о ренте выступает квартира, то старый владелец вправе оставаться прописанным и жить на бывшей своей жилплощади до последнего дня жизни получателя ренты. Он отдает имущество а плательщик ренты компенсирует эту «щедрость» рассроченными платежами, уходом и заботой, толерантностью к старческим причудам благодетеля.
Во сколько обойдется оформить ренту?
Траты складываются из нескольких составляющих, и не все из них характеризуются строго фиксированным размером. В разных районах РФ оформление ренты обойдётся в различные суммы:
- составление контракта у юриста (от трёх до пяти и более тысяч рублей);
- оформление или обновление выписки из Росреестра. Если собственность на квартиру ранее была зарегистрирована, — 400р. В базе Росреестра отсутствуют сведения о квартире и ее собственнике? Придется платить за всю регистрационную процедуру, включая пошлину;
- обязательное заверение в нотариате. Каждая контора назначает свою сумму. Услуги оцениваются в 0,5% от кадастровой цены квартиры, однако не больше 20000 р. Её уменьшат вдвое, если сделка происходит между инвалидами I-II групп и представлены документальные подтверждения этому факту;
- услуги врача, который подтвердит дееспособность участников прямо во время подписания договора, либо соответствующую справку надо будет тоже оплатить;
- госпошлина за регистрацию нового владельца недвижимости с обременением — 2000р.
Рента – что это простыми словами
Французское слово «rente» можно интерпретировать как «возвращение» или «возмещение».
Более привычно в обиходной речи слово «аренда». Не правда ли, сходно звучит? И по сути, означает примерно аналогичное понятие.
Рента – это регулярный доход, получаемый в результате передачи владельцем собственности некоторого финансового либо имущественного актива в пользование третьим лицам.
Допустим, бабушка оставила вам в наследство «трешку» или хотя бы «однушку» в центре города.
Отличный вариант! Можно сдавать квартиру в аренду и получать ежемесячную плату от жильцов.
По сути, в этом случае арендодатель становится тем самым «рантье», о гламурных похождениях которого повествуют рассказы Ги де Мопассана.
Понятие договора ренты, его разновидности, правила оформления и безопасность сделки
Для чего люди соглашаются на ренту? Заключение договора позволяет пожилым людям обеспечить свою старость, а молодым людям приобрести квартиру не обременяя себя кредитом или ипотекой. Как правильно оформить документы, чтобы не остаться без денег или без квартиры.
Приобрести недвижимость можно несколькими способами. Купить, получить в дар, обменять, получить по наследству. Договор ренты – это еще один способ приобретения жилья в обмен на материальную или иную посильную помощь его хозяину. Простой пример: пожилой человек заключает соглашение с молодой семьей, по которому супруги ухаживают за стариком до его смерти или каждый месяц выплачивают ему определенные суммы в оговоренные сроки. Затем становятся собственниками имущества.
Гражданское законодательство различает 3 вида рентных договоров. При заключении любого соглашения должны соблюдаться правила и законодательные нормы. Прежде чем подписывать бумаги, выплачивать деньги или переоформлять имущество необходимо все тщательно изучить. Рассмотрим каждый подробно и его отличия от других.
Для оформления документов обоим участникам придется обратиться к нотариусу. Это обязательно. При себе нужно иметь следующие документы:
- Удостоверения личности (паспорт);
- Подтверждение права собственности (свидетельство или выписка из государственного реестра);
- Технический план (выдают в БТИ);
- Домовая книга с указанием прописанных в доме людей;
- Подтверждение об отсутствии коммунальных долгов (или их наличии, если оплата задолженности входит в договоренность);
- Заявление в Росреестр на переоформление имущества;
- Квиток об оплате государственной пошлины;
- Согласие от второй половинки рентного кредитора, если квартира общая, а рента будет платиться только одному человеку.