Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:
- сведения паспортов обеих сторон;
- информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
- условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
- точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
- основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
- справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
- сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
- срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
- данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
- дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
- дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Как оформить договор: пошаговая инструкция
Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).
Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:
- договор составляется письменно;
- в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
- договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.
Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.
Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.
|
Новый арендатор, получает возможность: |
|
пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением; |
|
выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором; |
|
возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение. |
Особенность процедуры переуступки, отличающая её от ряда других сделок, которые могут быть выполнены с землёй, в том, что здесь возможна передача участка третьей стороне во временное пользование. Такое может потребоваться в ряде случаев, если расторгнуть договор аренды с собственником невозможно. Следующая отличительная черта – как только будет заключён договор переуступки, первичный арендатор теряет все права и полномочия на использование территории, а новый арендатор их обретает. Вместе с правами к нему переходят и обязанности, которые прописаны в соглашении.
Преимущество закона, позволяющего выполнить переуступку, в том, что в процессе именно государство выступает в роли гаранта сделки. Поэтому права всех сторон сделки не будут нарушены.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
На что обратить внимание
- Согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению в течение 3-х лет. Данное ограничение действует с момента подписания договора аренды и распространяется на всех следующих арендаторов, которые вступили в права аренды по переуступке.
- Оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
- Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
- Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
- Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
- Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
- При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.
Ограничения в использовании участка при субаренде
Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.
Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.
Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.
Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.
При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.
Аренда земельного участка и переуступка прав
Уже по своему определению недвижимость подразумевает надежность, стабильность, с одной стороны, и вынужденную привязанность к месту, с другой. И если собственник не очень хорошего земельного участка, всего лишь не получает желаемой прибыли от арендной платы, то арендатор, из-за неудачно выбранной недвижимости, может потерять многое.
С другой стороны, у владельца надела могут произойти непредвиденные изменения, которые противоречат условиям аренды. Нередко договорные условия становятся камнем преткновения и в других сделках. Одним словом, складывается ситуация, при которой продолжать деятельность компании в прежнем режиме неразумно. Далеко не всегда удается договориться с арендодателем (для него это определенные потери). Редко кому повезет решить проблему в судебном порядке.
Остается непростой, но оптимальный способ – переуступка права аренды земельного участка, то есть законная передача права владения им от одного арендатора другому. В некоторых случаях, законодательство даже не требует уведомления собственника о переуступке. А вот отдельные важные моменты непременно должны присутствовать в договоре:
- на рынке недвижимости сформировались определенные правила. В первую очередь, связанные со сроками аренды. Обычно они находятся в диапазоне от 1 года и меньше (небольшие торговые точки) до 49 лет (земля в аренду под жилищное строительство). В любом случае срок, предусмотренный договором переуступки, не должен превышать срок аренды;
- обязательным условием договора аренды является указание на разрешенные виды деятельности и использования земельных угодий в соответствии с их категорией;
- передача права аренды возможна только, если в договоре аренды отсутствует часто применяемое положение о запрещении арендатору заключать договоры с третьими лицами;
- договора аренды, по которым возникает необходимость переуступки права, как правило долгосрочные. Их нужно регистрировать в ЕГРН, чего, в силу различных причин, многие арендаторы стараются избегать. Не случайно очень часто арендные договора заключаются на одиннадцать месяцев с последующей многократной пролонгацией;
- переход земельного участка от одного арендатора другому не влечет за собой изменения права собственности и земля остается государственной или муниципальной собственностью.
Договор переуступки или соглашение. Основные положения документа
Законодательные нормы при рассмотрении вопросов о переуступке права аренды не определяют различий между терминами «договор» и «соглашение» переуступки. Так же, как и в случае с «переуступкой/уступкой», их дифференцированное использование не предусмотрено. То есть применение этих терминов зависит от желания автора текста. И это не случайно, ибо основой проводимой сделки остается первоначальный договор аренды. Все остальные документы базируются на нем. При этом — должно соблюдаться требования ГК РФ об обязательном документальном оформлении договора/соглашения.
Сторонами договора переуступки права аренды земли выступают арендатор и новый претендент. Собственник стороной сделки не является. Закон предусматривает обязательное уведомление его о предстоящей сделке, если она заключается на срок более 5 лет. При оформлении переуступки на меньший временной период, уведомление обязательным не является. С целью всесторонней подготовки сделки стороны могут подписать предварительный договор, который к моменту заключения соглашения будет содержать полный объем необходимых сведений и документов:
- Дата и место подписания договора, данные о представителях сторон, подтверждающие их полномочия.
- Предмет договора с подробной информацией об участке — его площади, номерах (кадастровом и условном) месторасположении, границах, разрешенных видах деятельности на нем. Сведения должны соответствовать аналогичным, зафиксированным в первоначальном договоре аренды.
- Условия владения участком – сроки аренды, ставка арендной платы, периодичность и порядок платежей, штрафные санкции – все в соответствии с основным договором. Как правило, даже оговаривается гарантия сохранения размера арендной платы в течении первого года действия договора.
- Стоимость сделки (практикуется оплата переуступки права аренды), способы расчетов и порядок приема-передачи недвижимости.
- Сведения о наличии ограничений и обременений в отношении надела (например, нахождение в залоге).
- Ответственность сторон, передача прав и обязанностей по договору, а также в период подготовки и проведения сделки.
- Банковские реквизиты участников сделки.
После подписания договор заверяется у нотариуса, но лишь в том случае, если эту процедуру проходил первоначальный документ. В адрес собственника отправляется уведомление о заключенном договоре и сведениях о новом арендаторе.
Приобретение права аренды на землю
Первым условием, которое должно быть соблюдено для возможности переуступки прав пользования, это состоявшийся аукцион. То есть субъект, передающий свои права и обязанности третьему лицу, должен стать победителем торгов, в котором принимало участие не менее двух претендентов. В противном случае, физическое или юридическое лицо, которое приобрело право пользования по стартовой цене из-за неимения других желающих участвовать в аукционе, не может оформить переуступку.
Передача прав и обязанностей на аренду земельного участка является сделкой, которая заключается по договору. Соглашение происходит между двумя сторонами передачи-приема, а владелец земли (государство) письменно ставится в известность. От собственника земельной площади нужно получить письменное разрешение, сохранив копию отправленного уведомления. Если разрешения не будет, тогда договор признают недействительным. Для этого прежний арендатор направляет уведомление в муниципалитет, где указывает всю информацию, подлежащую внесению: номер и дату составленного договора, данные кадастра и нового арендатора. Долгосрочный договор переуступки права аренды земельного участка обязательно проходит регистрацию.
Передача прав на пользование землей должна быть платной. Это исключит возможность признания такой сделки договором дарения. А если лицо юридическое, безвозмездная сделка изначально незаконна. Тем более оспорить соглашение, в котором указана сумма оплаты за передачу в пользование, будет труднее. В пункты договора прописываются не только передаваемые права, но и обязанности перед собственником земельного участка.
Новый арендатор должен проверить действительность всех документов у передающего. Для этого нужно затребовать справку из ЕГРП, чтобы подтвердить наличие полномочий у лица, которое совершает сделку по передаче, не имеет ли прежний арендатор ограничений по использованию. Проверить наличие долгов по оплате налогов и арендным платежам. Если таковые имеются, тогда в уступительном договоре на пользование площадью, прописать пункт об обязанности их погашения. Какая сторона будет оплачивать долги решают стороны самостоятельно.
Все условия соглашения, заключенные между прежним пользователем земли и государством, полностью сохраняются. Уже зарегистрированный участок в государственном реестре, оформленный по всем правилам, сэкономит новому арендатору время и деньги, с учетом покупки прав.
Подводные камни переуступки аренды земельного участка
Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:
- Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
- Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
- Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
- Имеются долги по уплате арендной платы;
- На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.
Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:
- Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
- Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
- Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.
Как оформить переуступку права аренды земельного участка
Для смены арендатора земельного участка нужно:
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Переуступка прав аренды участка, находящегося в муниципальной собственности
Если арендный договор надела, находящегося в муниципальной собственности, составлен на срок больше 5 лет, и в нём прописан пункт о согласии собственника на переуступку прав. В этом случае стороны договора должны руководствоваться непосредственно договорным актом, а не статьёй под номером №922-ЗК РФ.
ООО уступает арендные права иному «ООО». Для комплексной застройки участка. Аренда должна предоставляться на срок до 20 лет. В период действия этого договорного соглашения, можно переуступить права иному лицу, но только после получения предварительного согласия от муниципалитетного органа.
Какие необходимы документы:
- заявление;
- ксерокопия арендного договора;
- копия кадастрового паспорта;
- квитанция об оплате госпошлины;
- договорной акт о переуступки арендных прав.
Сумма ежемесячного платежа за пользование земельным участком определяется непосредственным собственником. Если землепользователь не внесёт плату в указанный срок, он должен будет внести указанную сумму и набежавшую неустойку. Переводить деньги можно на банковский счёт, дебетовую карту, передавать лично руки. Также могут быть предусмотрены и иные варианты для внесения платы.
Важные детали, которые обязательно должны быть прописаны в арендном соглашении:
- Предмет договорного соглашения.
- Права и обязанности сторон сделки.
- Сроки и порядок проведения расчётов.
- Разрешение спорных ситуаций.
- Адреса и реквизиты сторон.
- Иные условия.
Нюансы составления договора переуступки прав аренды земельного участка между физ. лицами: образец документа
Земля, оформленная в аренду, допускает последующую передачу без прекращения действия основного договора.
В этом случае законодательством предусмотрена процедура переуступки арендных прав.
Переход арендных прав к цессионарию регламентирован базовыми положениями: это заключение договора сторонами, одна из которых передаёт свои полномочия правопреемнику, выходя из участия после завершения процедуры.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !
Причины отказа в переуступке
В отдельных случаях уступка права по договору аренды запрещена. Отказ возможен последующим причинам:
| Договор не предусматривает возможность цессии | либо арендодатель сразу прописал в договоре запрет на перемену арендатора |
| Земельный участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности | а арендатор предполагает построить индивидуальный дом. Потребуется изменить категорию земли, а вслед за этим передавать право аренды |
| При размещении на участке самовольных построек | на строительство которых не выдавалось разрешение |
| В случае нахождения земельного надела в аресте | или при наличии других ограничений на его использование (является предметом судебного процесса и т.д.) |
| Долг арендатора также является причиной отказа переуступки | другие нарушения |