Неустойка по ДДУ в 2023 году: правда ли нельзя взыскать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка по ДДУ в 2023 году: правда ли нельзя взыскать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Процесс передачи объектов долевого строительства

Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.

Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.

Так что же произойдет между 1 июля и 1 октября?

С 1 июля 2019 года те застройщики, кто еще не получил заключение о соответствии критериям достройки по старым правилам либо не перешел на счета-сэкроу, не смогут заключать договоры долевого участия с новыми дольщиками. То есть, сделки в таких новостройках приостановятся, а количество заключенных ДДУ в этих объектах перестанет прирастать.

Но право продолжать возводить дома у таких застройщиков останется, если для этого не потребуются деньги новых дольщиков. А такая возможность, по данным Минстроя, у некоторых застройщиков имеется. По сведениям министерства, в преддверии перехода на новые правила, некоторые застройщики аккумулировали на своих счетах достаточно средств, чтобы некоторое время продолжать строить и без проектного финансирования, и без денег дольщиков.

Если такие застройщики до 1 июля успеют реализовать более 10% площадей по ДДУ, а до 1 октября сумеют выполнить не менее 30% строительных работ (либо 15% или 6%, если их касаются более низкие нормативы) и получить ЗОСК, они смогут снова открыть продажи в новостройке и работать по старым правилам. Если же не успеют, то им все же придется сделать переход на эскроу. Или, как вариант, достроить дом на свои, ввести его в эксплуатацию, и лишь потом начинать торговать полностью готовыми квартирами, заключая с покупателем договор купли-продажи, а не ДДУ.

Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Выводы. Заключение по новому закону о ДДУ

• Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.

• Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.

• Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

• После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20% материала.

Что нового с уступкой по ДДУ?

— Давайте разберем ситуацию, которая часто возникает в настоящее время. Человек планирует купить квартиру по ДДУ на основании соглашения об уступке прав требования по ДДУ. То есть, договор долёвки был заключен, например, год назад, а новый дольщик появился после 1 июля 2019 года, когда вступили в силу новые правила привлечения денег от дольщиков. На что обращать внимание?

— Такие истории случаются действительно часто. Купил человек новостройку в долёвку, с течением времени планы его поменялись, но продать то, что еще не построено, невозможно. Отсюда и не покупка, а передача прав по ДДУ. И многие юристы стращают покупателей: мол, если уступку по ДДУ проводить после 1 июля 2019 года, сделка не пройдет, то есть, Росреестр её не зарегистрирует. Это не так: спокойно пройдет, даже если прежний дольщик еще не успел оплатить договор.

— Это не признак какого-то риска – неоплаченный ДДУ, передаваемый по уступке?

— Нет, нисколько. На рынке уже есть и будет в дальнейшем массово предлагаться именно такой способ приобретения квартир в новостройках. Дело в том, что на такой шаг пошли сами застройщики: они зарегистрировали энное количество ДДУ на свои объекты до 1 июля 2019 года, чтобы в дальнейшем продолжить реализовывать их по старым правилам. Своего рода хитрость. Реализуя квартиры через уступку по ДДУ, который был зарегистрирован до 1 июля 2019 года, застройщики получают возможность привлекать средства от дольщиков напрямую, то есть без счетов эскроу и без необходимости подтверждать свое право работать по старым правилам через соответствие критериям.

— И что важно понимать покупателю в такой ситуации?

— Если ДДУ был заключен до 1 июля 2019 года и по оплате цены ДДУ была отсрочка, то новый дольщик, который приобрел права по ДДУ через уступку, заключенную после 1 июля 2019 года, должен перевести деньги застройщику на его расчетный счет, а не на счет эскроу. Законодательная норма по счетам эскроу не имеет обратного действия – ее действие не распространяется на договоры долёвки, заключенные до 1 июля 2019 года.

— Итак, давайте повторим главные правила для дольщиков, заключающих ДДУ после 1 июля 2019 года.

— Основное и главное: долевое строительство по-прежнему существует. При заключении договора с 1 июля 2019 года смотрите, куда вы будете перечислять деньги. Если это счет эскроу в банке, нет вопросов. Если это прямой расчетный счет застройщика, проверяйте наличие у него ЗОСК – заключения о соответствии критериям, оно обязано быть у застройщика, привлекающего деньги напрямую на свой счет. Если после 1 июля 2019 года вы решили приобрести права по ДДУ на основании уступки прав требования по ДДУ, заключенному до 1 июля 2019 года, то работает прежний механизм — без счетов эскроу. То есть, вы перечисляете деньги напрямую застройщику на его расчетный счет в уполномоченном банке.

— Спасибо за беседу!

---

Материал подготовлен при содействии Юрист-Калининград.рф:

Профессиональные юридические услуги по вопросам недвижимости и строительства, юридический консалтинг и сопровождение бизнеса.

Особенности передачи объекта

Законодательный акт №1732 (от 30.09.22) продлевает до 30.06.23 действие особых условий передачи готового объекта участникам долевого строительства.

В частности, продолжают действовать такие нормы, как:

• сроки передачи отдельной квартиры могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
• требования по уменьшению стоимости в случае возникновения дополнительных расходов у дольщика на устранение недостатков строительства должны быть удовлетворены в течение 10 дней;
• при нарушении дольщиком сроков внесения платежей, неустойка не начисляется;
• при расчете убытков согласно ФЗ № 214 (ст.10) убытки, нанесенные в этот период, не учитываются;
• в случае расторжения ДДУ ФЗ № 214 (ст.2, 6, 9) проценты не насчитываются;
• все финансовые санкции, которые должны быть применены к застройщику согласно этим пунктам, будут отсрочены на 30.06.23.

При этом, если с июня 2023 года будут опять внесены изменения в нормативные акты, регулирующие долевое строительство, то взыскание с застройщика может быть опять отсрочено.

Как правильно рассчитать период просрочки

Считать необходимо, начиная с даты сдачи объекта, которая указана в договоре. Следующий день – это уже первый день, когда дом является не сданным дольщикам. Но при этом дата сдачи дома в эксплуатацию может быть другой. Ориентироваться нужно на дату передачи дольщикам.

Гарантии, дающиеся законом

В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:

1. Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).
2. Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.
3. Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.

Что изменится с 1 июля 2019 года

Все новеллы законодательства, вступившие в силу с июня 2018 года, сохранят действия и в 2019 году. Однако второй блок поправок устанавливает еще более строгие правила долевого строительства:

1. для получения разрешения на строительство многоквартирного здания, застройщик должен зарегистрировать новое юридическое лицо, открыть целевой счет в банке, застраховать свою ответственность;
2. строительство одной компанией сразу нескольких объектов допускается только при комплексной застройке территории (например, при возведении целого квартала);
3. одновременно с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства (собственные сбережения, кредитные средства);
4. средства на эскроу-счетах автоматически блокируются на весь период строительства, т.е. застройщик не может их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию;
5. одновременно происходит страхование средств дольщиков через Фонд, на случай банкротства застройщика или обслуживающего банка.

Ключевым преимуществом долевого строительства являлась возможность приобрести объект на начальных стадиях возведения по сниженным ценам. Добросовестный застройщик, заблаговременно продавший всю площадь МКД, мог эффективно их использовать – заранее приобретать материалы, планировать свою деятельность, инвестировать в другие объекты. Однако большинство застройщиков, заранее получая оплату на недостроенное жилье, полностью утрачивало интерес к завершению строительства, либо расходовало деньги не по основному назначению.

С введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию. Такая норма влечет следующие последствия для покупателей и застройщика:

• практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
• лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
• получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3-5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.

• Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства на спецсчете неактивны – их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам. Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2-3 года производственного цикла «съедает» инфляция.
• Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах – не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.
• Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери.
• Банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию – это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей.

На какие условия обращать внимание?

Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.

Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:

1. указана полная стоимость объекта;
2. описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
3. если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
4. прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.

Будущему собственнику, прежде чем подписывать ДДУ, надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. В соответствии с действующим законодательством, такие платежи производятся только с момента подписания передаточного акта, а включение в договор условий, предусматривающих оплату дольщиком коммунальных платежей ранее передачи объекта, влечет за собой ничтожность этих условий.

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших невыгодное для себя соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте потребителю, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодное для себя соглашение только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

Схема # 3. Жилищный сертификат

Жилищная сертификат — это ценная бумага, которую имеет полное право выпустить компания-застройщик. При покупке облигации человек становится инвестором проекта: клиент может приобрести любое количество жилых сертификатов, которые гарантируют ему заранее оговоренный размер жилплощади в еще непостроенном здании. При желании покупатель может стать владельцем всего 10 кв. м, а затем продать ценную бумагу по индексированной цене.

«Жилищный сертификат — это особый вид облигаций, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте. [Жилищные сертификаты] предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких облигаций, — объяснил управляющий партнер юридической компании Double Pro Ярослав Гафуров. — Это трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация».

Строительным компаниям может быть невыгодна такая схема, так как инвестор вправе в любой момент избавиться от ценной бумаги – в то время как девелопер хочет не просто получить деньги, но и продать квартиру. Зато держателям жилищных сертификатов закон гарантирует несколько уровней защиты. Во-первых, выпустить жилищный сертификат может только компания, которая уже имеет участок под застройку в собственности или в аренде, а также получила разрешение на его застройку. Во-вторых, у жилищного сертификата всегда есть банк-партнер и поручитель. Финансовое учреждение выступает посредником между девелопером и инвестором, а поручитель становится гарантом получения денежных средств в случае проблем у застройщика.

Ценную бумагу под названием «жилищный сертификат» не стоит путать с «государственным жилищным сертификатом» (ГЖС) — документом, который выдается госорганами военным и другим льготным категориям граждан. ГЖС не является ценной бумагой, его невозможно продать, сам документ имеет ограниченный срок использования, а выдается он не больше одного раза в жизни.

Игроки рынка с осторожностью высказывались о перспективах жилищных сертификатов: пока законопроект о запрете ДДУ даже не написан, никто не знает, какие именно запреты могут быть в нем указаны. Не исключено, что жилищные сертификаты также появятся в списке запрещенных механизмов покупки новостроек.

Договоры долевого участия отменят с 1 июля 2018, или почему долевому строительству создали препятствия

Сегодня большая часть жилья строится за счет граждан-дольщиков, которые покупают помещения на этапе, когда дом не достроен. Разница в цене значительна: если сравнивать покупку квартиры в здании на этапе котлована и приобретение готового жилья, она может доходить до 40%. Неудивительно, что долевое участие – один из самых востребованных механизмов строительства жилья.

В 98% случаев ситуация с ним хороша, говорит Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент», однако те 2-3% дольщиков, а на 2017 год это 122 000 человек, которые не получают свои объекты в срок, создают существенную проблему для регулятора и рынка.
В начале ноября президент Владимир Путин отвел три года на полный отказ от долевого строительства. Средства граждан при строительстве планируют заместить банковским кредитованием.

Пока же в рамках этого распоряжения ужесточают законодательство о долевом строительстве, чтобы в итоге полностью уйти от этого института.

Ужесточение происходит в рамках изменений в 214-ФЗ, которые должны защитить права граждан и уже успели взбудоражить рынок девелоперов. Последние жалуются: изменения существенно затрудняют работу одних застройщиков и делают ее фактически невозможной для других – в особенности меньших по размеру региональных компаний.

Заверения о сохранении цен на квартиры на существующем уровне, к сожалению, ничем не подкреплены

Во-первых, если финансирование строительства будет полностью заемным, а свои средства инвесторы вкладывают очень редко, то это автоматически повысит стоимость квадратного метра. Простая арифметика — чем больше вложено в проект кредитных средств, чем дольше на них начисляются проценты, тем выше будет стоимость жилья. Во-вторых, отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков среднего звена, работающих только по ДДУ. Это, в свою очередь, уменьшит конкуренцию на рынке, как следствие — повысит цены на квадратные метры. В-третьих, кредитное финансирование через банки усложнит сам процесс строительства жилья, и застройщики вынуждены будут перезакладываться на издержки, связанные с получением заемных средств и ведением отчетности, что также скажется на стоимости конечного продукта. В-четвертых, увеличивается экспозиция продаваемых квартир. При отмене долевого строительства продажи будут только после ввода дома в эксплуатацию. В итоге, по предварительным подсчетам, стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15-20% по сравнению с текущими показателями. При этом гражданам следует понимать, что исчезнет само понятие льготных цен на старте продаж и в период строительства. Стоимость квартир будет соответствовать рыночным ценам готового продукта и расти только в пределах инфляции.
В период экономического спада рынок жилой недвижимости устоял во многом благодаря грамотной программе льготного ипотечного кредитования. В очередной раз удивляет инициатива «все запретить», вместо того чтобы продумать и усовершенствовать уже имеющиеся законы и нормы в сфере строительства и надзора по привлечению средств граждан.
Дополнительным испытанием для застройщиков станет ужесточение требований к страховым организациям. 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон N 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вносит изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ. С 1 октября 2015 года в Законе N 214-ФЗ появятся новые требования к страховым компаниям. В частности, увеличение количества собственных средств с 400 млн руб. до 1 млрд, а также отсутствие предписаний ЦБ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Ранее было достаточно соблюдения требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев.

Так, например, ужесточаются требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2023 года.
Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.
В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик». Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.

• Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
• Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
• Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
• Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.
• Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.
• Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
• Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.
• Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.

Похожие записи:

• Наказание за езду без прав после лишения в 2023 году
• Транспортный налог в Республике Карелия в 2023 году
• Как получить свидетельство о расторжении брака после решения суда?