Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Как правильно составить договор купле-продажи дома
Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:
- Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
- Подписывают договор на каждой странице;
- Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
- Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
- Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
- Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.
Особенности покупки дома за материнский капитал
Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:
- Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
- Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
- К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.
Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году
О них у меня постоянно спрашивают клиенты, поэтому я решила все объяснить в статье.
- Кадастровый паспорт;
Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом мы писали здесь. Вся информация из кадастровых паспортов теперь содержится выписках из ЕГРН.
- Заявление о переходе прав собственности.
Хоть такое заявление и обязательно при регистрации сделки, сторонам не нужно его оформлять. Его составляет сотрудник МФЦ при предоставлении договора купли-продажи, сторонам достаточно его только подписать. Частично информацию взяла отсюда.
Список документов для продажи дома с земельным участком в 2021 году
Подготовительный этап помогает определить порядок действий, а также предусмотреть все детали, связанные с земельными вопросами.
Предварительно нужно просмотреть все документы разрешительного и правоустанавливающего характера. Если на участке имеются строения, то при продаже земли они являются неотъемлемой его частью и права на них также подлежат переходу к другому собственнику.
Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:
- для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
- для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
- на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
- в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).
Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.
Устанавливаются также сроки:
- при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
- при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.
До того как стороны подписывают основной договор купли-продажи, довольно часто заключается предварительное соглашение, подтверждающее серьёзность намерений и фиксирующее передачу задатка. Предварительный договор — не обязательная часть сделки, он оформляется по желанию участников продажи, но в любом случае передача денег не должна быть ничем не подтверждённой, иначе юридически такого факта не было и закон не сможет защитить права граждан.
При продаже дома, а также земельного участка, если продавцу принадлежит только доля этого имущества, он имеет право продавать только свою долю. Соответственно, у него должны быть документы, свидетельствующие о том, что конкретная доля недвижимости выделена и принадлежит именно ему. То есть если объекты находятся в совместном владении, продать долю не получится до тех пор, пока не пройдена процедура по её выделу.
Правила заключения сделки в целом остаются такими же, а и список требуемых бумаг приведен ниже:
Земельный кодекс Российской Федерации определяет понятие дачного дома как постройки, которая не пригодна для постоянного, то есть круглогодичного, в ней проживания и в которой, соответственно, невозможно зарегистрировать жильцов. Какие документы нужны для продажи дома именно дачного типа, вместе с участком, рассмотрим ниже.
|
Список бумаг на продажу частного домика |
|
| Выписки из ЕГРН | Подтверждающая право собственности и отсутствие обременений |
| На основании чего возникло имущественное право | Дарение, наследование, купля, обмен, строительство и пр. |
| Кадастровый паспорт | Заказывается в Росреестре |
| Технический, поэтажный план | Берётся в БТИ |
| Паспорт продавца | С не истёкшим сроком действия, без порчи страниц |
| Согласие супруга (супруги) | Если собственность нажита в браке и не подарена |
| Акт об оценочной стоимости | Как правило, заказывается экспертиза у независимого оценщика |
На землю под дачным домиком требуется стандартный список документов.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, поговорите с соседями из похожих домов. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Кому доступна сельская ипотека
Правом обращения за госкредитом обладают граждане РФ, проживающие в стране. Семейное положение, социальный статус и текущее местожительство соискателя «сельского» госкредита не важно.
Допустимый возраст заемщика – 21-75 лет. Т.е. если обратившемуся за сельской ипотекой, к примеру, 60 лет – банк сможет предоставить ему госкредит с пятнадцатилетним сроком погашения, не дольше.
Граждане вправе обратиться за настоящей льготной ипотекой однократно. Т.е. заемщику и его созаемщикам предоставляется кредит в рамках госпрограммы «Сельская ипотека» лишь однажды.
Статус созаемщика для супруг/супруга заемщика обязателен (возможное исключение – наличие брачного договора). Допустимое число созаемщиков, включая не являющихся родственниками заемщику – до 3-х чел.
Обратите внимание: если заемщик просрочит оплату по сельской ипотеке дольше, чем на 90 дней за полгода – льготные условия кредитования аннулируются и банк изменит ипотеку до стандартных условий (ставка 11,5%).
Сколько проверяется заявка на сельскую ипотеку
Наибольший срок проверки – 20 рабочих дней. Поданные соискателем госкредита документы рассматриваются прежде службой банка – менеджер изучает кредитную историю, созванивается с работодателем заявителя.
Одобрение заявки по сельской ипотеке происходит так:
- заемщик готовит два комплекта документов, предоставляет их банку;
- один комплект документов изучается кредитным отделом банка. Срок – 5 дней (рабочих);
- второй комплект документов банк направляет в региональный филиал Минсельхоза, если заявка предварительно одобрена банком. Срок рассмотрения Минсельхозом – 10 дней (рабочих);
- при одобрении госсубсидии в Минсельхозе, банк выносит свое одобрение заявки на сельскую ипотеку и готовит документы на предоставление займа. Срок – 5 дней (рабочих).
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Необходимые документы на дом от продавца
Всегда проверяйте достоверность и полное наличие всех документов. Неважно, кем вам приходится продавец, родственником или посторонним человеком. Юридически важные действия не терпят родственных уз. При неправильном оформлении документации вы рискуете потерять деньги и недвижимость.
Бумаги на право собственности
Учтите! В первую очередь запросите от продавца бумаги, которые устанавливают право собственности на дом:
- свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость в государственных органах;
- если дом построил продавец собственными силами, без привлечения строительных компаний, следует запросить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию;
- договор купли-продажи, если продавец приобрел право собственности за денежные средства;
- если продавец приобрел право собственности с помощью обмена, то следует запросить договор мены;
- если продавец получил дом по наследству, стоит запросить свидетельство о вступлении в наследство;
- договор приватизации запрашивается в том случае, если раньше дом принадлежал государству.
Как правило, обычно предоставляется выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и свидетельство о регистрации.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Можно ли продать дом без документов
Дом и земельный участок продать без документов в официальном порядке не получится – такую сделку не зарегистрирует Росреестр.
При наличии юридических прав на имущество, но отсутствии подтверждающих бумаг на руках, целесообразнее обратиться территориальное отделение Росреестра для восстановления необходимых документов, тем более, сейчас их число значительно сократилось и несколько справок заменяется одной.
Вариант с продажей дома без каких-либо документов возможен только при фактическом расчете по договоренности с покупателем, но ни один покупатель не пойдет на подобную сделку. Ведь в таком случае, он фактически отдает свои деньги за неизвестное имущество, право собственности на которое может находиться совсем у другого человека.
Современное законодательство идет навстречу собственникам недвижимости, упрощая процедуры работы с документами. Таким образом становится проще соблюсти установленный порядок, чем пробовать его обойти или пропустить какие-то этапы.
Когда земля оформлена правильно…
Поскольку наряду с домом к покупателю переходит и земля под ним, важно также знать, какие документы нужны для покупки собственно участка.
В первую очередь продавец должен показать интересанту кадастровый паспорт земельного участка (по сути – это выписка из ЕГРП). В документе указывается площадь надела, его местоположение, категория (например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения) и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство и др. Кроме того, паспорт участка содержит информацию о кадастровой стоимости, имеющихся обременениях, ограничениях в использовании. Разумеется, в документе есть графа о том, кому принадлежит данный земельный надел.
Кадастровый паспорт – показатель того, что участок поставлен на кадастровый учет и с ним можно совершать сделки, в том числе купли-продажи.
Договор купли-продажи дома с участком подразумевает, что объектом сделки здесь выступают два объекта: земля и дом. Для каждого из них можно составлять отдельный договор. Хотя по договоренности участников сделки все сведения можно отобразить в одном общем документе.
Как и другие сделки, связанные с отчуждением имущества, этот договор должен составляться исключительно в письменном виде.
После того, как в нем будут прописаны все нюансы и особенности, участники должны проставить подписи. При их отсутствии договор станет недействительным, соответственно, сделка аннулируется.
После оформления документ нужно зарегистрировать в государственной структуре. Для этого понадобится обратиться в Росреестр.
(Видео: «Договор купли продажи жилого дома и земельного участка»)
Что касается нотариального заверения, то это делается по обоюдному желанию сторон. Конечно, никто не запрещает участникам сделки обратиться в нотариальную контору, чтобы заверить данный документ.
Зачастую в этом заинтересованы покупатели, так как участие нотариуса является гарантией того, что осуществляется легитимная сделка. Однако стоит отметить, в нотариальном заверении нет острой необходимости. Сделка будет признана и в том случае, если стороны решили обойтись без услуг нотариальной конторы.
Хотя не стоит забывать, при определенных ситуациях без услуг нотариуса обойтись нельзя. Его участие необходимо в таких случаях:
- Отчуждается Недвижимость, которая является имуществом недееспособного гражданина;
- Собственником объекта сделки является несовершеннолетнее лицо;
- Продается не весь дом, а его часть.