Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Как уведомить других собственников о продаже долевой собственности
Если совладельцы по каким-либо причинам не намерены выкупать вашу часть квартиры, то есть несколько способов грамотно подготовить своё имущество к продаже третьим лицам. Самое важное условие — оповестить об этом собственников. В этом деле можно схитрить.
Существует два варианта решения проблемы. К ним не помешает пошаговая инструкция:
-
Обратиться к нотариусу. С его помощью составить заявление предложения о продаже доли. Нотариус самостоятельно отправит остальным собственникам данное предложение и оформит отказ, который в дальнейшем требуется отнести в регистрирующий орган. В таком случае, этот нотариальный отказ будет принят в качестве необходимого документа при регистрации перехода права собственности доли.
-
Есть более простой вариант. Обратиться в почтовое отделение и с помощью телеграммы уведомить остальных владельцев о продажи своей части жилплощади. Для этих целей также подойдёт заказное письмо с уведомлением, на котором будет стоять отметка о том, что собственник получил предложение о покупке. Если в течении 30 дней ответа не последует, то будет принят автоматический отказ от преимущественного права покупки доли. Далее этот документ прикрепляется при оформлении сделки купли-продажи доли в регистрирующий орган.
Инструкция продажи доли в квартире по шагам
Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.
Порядок продажи доли в квартире в 2023 году:
- Письменное извещение каждого из долевых собственников.
Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.
В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.
Способы направления уведомления:
- лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- через нотариуса.
Согласование условий сделки
От условий, которые продавец и покупатель укажут в проекте договора, зависит прохождение дальнейших стадий сделки. Прежде всего, это касается цены приобретаемой доли. При последующем уведомлении совладельцев, нужно указать цену продажи, а ее произвольное изменение не допускается. Выделим ряд нюансов, которые нужно учесть при согласовании условий сделки по продаже доли в квартире:
- в договоре обязательно указывается предмет сделки, т.е. конкретная доля в праве собственности на квартиру, со ссылкой на правоустанавливающие документы;
- стоимость доли по договору определяется сторонами самостоятельно, однако занижать или завышать ее не рекомендуется – если другие собственники смогут доказать такой факт, они смогут признать сделку недействительной;
- все условия, изложенные в проекте договора, нельзя менять после направления уведомления – при реализации преимущественного права на выкуп доли, другие собственники будут совершать сделку на таких же условиях.
При продаже долей действуют и общие правила ГК РФ. Например, при наличии обременения или ограничения права, совершение сделок практически невозможно. Для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, действует общее правило о получении согласия от отдела опеки.
Оформление договора купли-продажи доли квартиры
Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:
- В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
- Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
- Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
- Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Почему не стоит отказываться от нотариуса?
Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:
- сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
- сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
- в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Допускается ли продажа доли без согласия других собственников
Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.
В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.
Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».
На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.
Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.