Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли не платить за капремонт в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданский Кодекс выдает вполне конкретное определение этого словосочетания. Капремонт – комплекс работ, проводимых с целью восстановления конструкций, элементов, замены инженерных сетей и даже некоторых несущих элементов.
Кто имеет право на льготы?
Федеральные льготы в 50 и 100% положены целому ряду категорий граждан.
Компенсация 100% положена следующим категориям:
-
одиноко проживающие пенсионеры старше 80 лет (или если проживают с членами семьи — пенсионерами или инвалидами 1, 2 группы) – если предусмотрено законом субъекта;
-
Герои СССР и РФ, полные кавалеры ордена Славы (или их родители и супруги в случае смерти героев).
Компенсация 50% положена следующим категориям:
- одиноко проживающие пенсионеры старше 70 лет – если предусмотрено законом субъекта;
- инвалиды I и II групп, родители детей с нарушениями здоровья, многодетные семьи, участники боевых действий, ветераны труда;
- ветераны ВОВ;
- чернобыльцы.
Как могут собираться взносы: на спецсчет или регоператору
Как таковой, альтернативы обязательным взносам на капитальный ремонт не существует. Но жители отдельных домов, которые не доверяют или по другим причинам не желают платить в региональный фонд, могут создать свой специальный счет. Есть 2 способа формирования фонда капитального ремонта:
- на счете регионального оператора фонда – если за этот вариант проголосовали собственники квартир или если они не принимали никаких решений;
- на специальном счете – если за это проголосовало больше половины собственников дома.
Если собственники приняли решение о формировании фонда на специальном счете, процедура оплаты будет примерно такая же – они получают квитанции и производят оплату по ним, только деньги идут не на счет регионального оператора, а на специальный счет. Специальный счет может открыть как региональный оператор, так и ТСЖ, кооператив, управляющая компания. Важно, что физическое лицо не может открыть такой счет.
Разница между способами формирования фонда такая:
- Региональный оператор получает взносы и направляет их на ремонт домов по краткосрочной программе. Выбор домов определяется региональной программой, состоянием домов, стоимостью ремонта. Следовательно, этот вариант подходит тем домам, которые уже находятся в близком к аварийному состоянии.
- При использовании спецсчетов деньги копятся на нем до момента проведения капитального ремонта. Как использовать средства, решают сами собственники. Например, в один год они могут договориться о более высоком тарифе и накопить на ремонт изношенных труб, на следующий – оплатить ремонт кровли, и т.д.
Выбор варианта накопления – это решение общего собрания собственников квартир. Чтобы открыть спецсчет, об этом должно быть соответствующее решение собственников, а также нужно утвердить тариф (он не может быть минимального по региону).
Непосредственно сам счет открывается в банке. Чтобы использовать накопленную сумму на определенные цели, также организуется собрание собственников и принимается решение. По этому решению банк переводит деньги со спецсчета на соответствующие счета – подрядчикам, поставщикам материалов и т. д. Перевод может быть согласован только после окончания работ.
Оба этих способа имеют как свои плюсы, так и недостатки. Если отправлять деньги региональному оператору, то он самостоятельно будет их отслеживать и распределять, у жильцов и органа управления домом будет меньше ответственности, но вместе с этим и меньше власти и контроля. При этом дом могут отремонтировать гораздо раньше, чем его жильцы накопят полную сумму – фактически ремонт софинансируют владельцы всех квартир во всех домах в программе.
Куда идут деньги, и кто их распределяет?
Полученные средства управляющая компания перечисляет в региональные фонд капремонта или специальный счет дома (если такое решение приняли собственники дома). Фонд в свою очередь нанимает подрядчиков и контролирует проведение ими ремонтных работ.
Размер взноса за капремонт
Минимальная сумма взноса определяется на уровне субъектов федерации, а потому для каждого региона – она разная.
| Регион | Размер, р/м2 |
| Москва | 15 |
| Московская область | 8,3 |
| Санкт-Петербург | 2,5 |
| Воронеж | 6,6 |
| Тюмень | 20 |
| Казань | 5 |
| Екатеринбург | 6,1 |
| Новосибирск | 5,6 |
| Самара | 5,07 |
| Мурманск | 3 |
| Хабаровск | 1 |
| Ежегодно размер тарифа на капремонт корректируется (утверждается заново) о чем издается нормативный акт региональных властей. |
Что будет, если не платить
Долг будет копиться несколько месяцев, после чего региональный оператор сначала вышлет предупреждение о необходимости погасить задолженности, а затем обратится в суд за принудительным взысканием денег. Дополнительно к основному долгу будет начислена пеня.
Особенность в данном случае в том, что разбирательство проводится не в форме привычных заседаний, а в форме выдачи приказа. А именно:
- Ведомство обращается в суд с письменным заявлением.
- Судья в течение 5 дней выдает судебный приказ на взыскание задолженности. Документ направляется должнику почтой.
- Если в течение 10 дней с даты получения не подать возражения против судебного приказа, последний вступит в законную силу. Если подать – приказ отменят, но ведомство инициирует другой судебный процесс, в котором, скорее всего, одержит победу.
Получив судебное решение о взыскании долга, фонд обратится к приставам, которые вправе заблокировать карточки, описать и изъять имущество, запретить выезд из страны до погашения задолженности. Плюс на должника «повесят» исполнительский штраф за неуплату долга добровольно.
Особенности капремонта в новостройках
Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной. Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок. Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.
Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.
Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:
- тариф;
- куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
- список первоочередных работ.
Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.
Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.
Напомним, с начала года в крае из программы капитального ремонта исключили четырехквартирные дома – в регионе около 200 таких строений. Жильцы, в свою очередь, получили возможность вернуть средства «пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы». Проще говоря, если работы не проводились, то вернуть должны всю сумму, а если что-то делалось, то часть.
На первый взгляд, решение логичное – четыре семьи в среднем за год собирают от силы сто тысяч рублей. Этих средств едва хватит на небольшой ремонт. К примеру, перекладка кровли обходится в среднем в несколько миллионов. Вдобавок подобные дома обыкновенно уже являются ветхими или аварийными – их не реанимируешь ремонтом.
Казалось бы, чего проще – решили вернуть, так возвращайте. Но, как выяснилось, имеющихся в фонде капремонта данных о начислениях недостаточно для возврата средств – от жильцов потребовалась дополнительная «доказательная база». На первоначальном этапе в фонд нужно было представлять даже платежные документы, из-за чего людям приходилось привозить с собой буквально ворох бумаг (или отправлять заверенные у нотариуса за деньги (!) копии квитанций). Сейчас этот пункт исключили. Но даже оставшийся набор бумаг повергает в уныние. Вдобавок его по-прежнему нужно лично везти или заверять у нотариуса, отправлять почтой.
Еще в январе в редакцию НКК обратились несколько пожилых читателей из отдаленных северных территорий с жалобами – нотариусы дерут со стариков по несколько тысяч рублей за заверение пакета документов. Так, житель Енисейска отдал более двух тысяч рублей – ему посчитали каждую бумажку-платежку по сто рублей.
В фонде капитального ремонта нам рассказали – в крае среднестатистический нотариус не может брать с клиента за подобную работу более ста рублей вне зависимости от количества листов. Так что запомните – если кто-то заламывает цену, значит, хочет попросту нажиться. Такому специалисту лучше не доверять, и отказаться от его услуг, найдя профессионала с приемлемым прайсом.
Отметим, у фонда по-прежнему нет ни одного подразделения в районах – головной офис расположен лишь в краевом центре. Хотя еще в феврале в краевом министерстве промышленности, энергетики и ЖКХ нам сообщили, что прорабатывают вопрос с платежными агентами по организации приема пакета документов от собственников непосредственно на территории проживания. Нам обещали, что данный вопрос будет решен в ближайшее время и информацию доведут до собственников. Однако во время последнего общения с представителями фонда выяснилось: от идеи размещения территориальных филиалов отказались. Нам пояснили – без посредников надежнее, так как бумаги не затеряются в дороге. Иными словами, пока предпосылок к тому, что ситуация изменится, нет.
Единственное, что утешает: срока давности по возврату средств за нереализованный ремонт не существует – собственнику должны вернуть деньги, даже если он придет с заявлением через 30 лет. Так что, вполне возможно, к этому моменту чиновники продумают справедливый и понятный алгоритм действий.
В краевом фонде капремонта нам пояснили, что собственники, которым должны быть возвращены деньги, разделились на два лагеря. Одни рады внезапной прибавке, другие сетуют на то, что капитальный ремонт так и не будет проведен в их жилище. Сегодня такие дома могут рассчитывать лишь на поддержание существующего состояния и латание дыр в рамках текущего ремонта. Впрочем, большинству из них даже капитальные вложения не помогут, так как такие строения по-хорошему необходимо сносить и строить новые. Вряд ли чудесным образом деньги на преображение обнаружатся в бюджете собственников или управляющей компании, обслуживающей дом.
На сегодняшний момент в фонд капитального ремонта за возвратом обратились 557 собственников – принято решение вернуть более 10 млн рублей. А вот данных о том, сколько жителей края еще не получили назад свои кровные, в организации нет. В фонде пояснили – средства найдутся для всех, кто оплачивал взносы.
Какие существуют льготы по оплате капремонта
Обязанность по внесению взносов всегда лежит на собственнике, даже если квартира сдается в аренду. Платить должны и лица, которым государство предоставляет определенные социальные гарантии – пенсионеры, инвалиды, родители трех и более детей и др.
Взнос на капитальный ремонт – одна из составляющих платежей за жилье и услуги ЖКХ. Льготы устанавливаются федеральными законами и актами субъектов. Они выражаются в предоставлении субсидий и выплате компенсаций.
Субсидия имеет целевое значение и представляет собой полную или частичную оплату жилья и ЖКУ за счет средств бюджета. Компенсация понесенных расходов представляет собой возмещение уплаченных денежных сумм в предусмотренных законом случаях.
В Жилищном кодексе Российской Федерации прописаны случаи, когда собственники не обязаны оплачивать капремонт в силу бессмысленности его проведения. Они не являются льготами.
Фонд формируется на специальном счете управляющего домом
В силу ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД. Владелец счета лишь осуществляет технические операции: отчитывается перед органом госжилнадзора о размере поступлений и сумме остатка на счете, составляет платежные поручения на перечисление денежных средств с данного счета. Владелец счета распоряжается денежными средствами исключительно в рамках, строго очерченных законом. При этом в числе разрешенных по спецсчету операций возврат ошибочных поступлений прямо не назван (ч. 1 ст. 177 ЖК РФ), хотя список их открыт. Тем не менее это не должно быть основанием для неприменения общих положений гражданского законодательства о неосновательном обогащении. Однако владельцы счетов нередко отказываются возвращать денежные средства, ссылаясь на то, что они не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на специальных счетах. Если же соответствующее платежное поручение направлено в банк, уже последний может вставлять палки в колеса, требуя принятия общим собранием решения для подтверждения правомерности операции. Разберемся, как следует действовать.
Субсидии для малообеспеченных граждан по капремонту
Капремонт должен выполняться во всех домах, в том числе в тех, где находится квартира малообеспеченных граждан. Государство идет навстречу лицам, у которых коммунальные расходы больше максимально допустимой черты. Для сравнения берется общий семейный доход. Таким семьям часть платежа за капремонт дома может быть компенсирована.
Какая именно часть платежей за капитальный ремонт будет возмещена, решается на уровне регионов. Компенсируемая доля не такая масштабная – обычно она не превышает 18%-20% бюджета семьи. Но чтобы был получен законный формат компенсации, нужно заплатить всю сумму, и только потом вам вернут её часть.
Чтобы получить возможность пользоваться рассматриваемым заявлением, необходимо вовремя обратиться в соответствующие органы, написав заявление. Сделать это необходимо, как только появляются основания. Если заявление было подано пропустив сроки, никакой компенсации не получите. Заявления могут писать только лица, имеющие право на льготу.
Иногда, чтобы заработать на капремонт, на первых этажах зданий размещают коммерческие организации и магазины. Также на домах за отдельную плату размещают рекламные баннеры и объявления. Заработанные деньги переходят ТСН, потому на общем собрании владельцы квартир могут разобраться, на какие нужды дома будут потрачены средства.
Сущность и цели капремонта
Введение сборов на капитальный ремонт многоквартирных домов обусловлено тем, что на 2017 год более 90 процентов всей недвижимости находится в частной собственности, к остальным 10-ти процентам относится ведомственное и муниципальное жилье. Впервые заговорили о «генеральном» ремонте в конце 2013 года, после этого достаточно быстро вынесли законопроект о введение нового вида платежа. А уже с 1 января 2014 года закон считался вступившим в силу.
Вплоть до конца 2015 года часто проходили митинги с лозунгами, требующими отмену платежей за капитальный ремонт. В третьем квартале 2015 года в Конституционный суд был подан иск об изменении контекста, говорящего об обязательности «капитального взноса», основываясь на том, что идет активная застройка новых домов. К тому же многие плательщики могут не дождаться улучшения их многоквартирного дома в силу возраста. После появления этой информации в интернете многие перестали оплачивать взносы мотивируя тем, что возможно отменят плату за капитальный ремонт и всем простят долги. Как же они сильно заблуждались.
Последствия неуплаты за капремонт дома
Изначально, если у вас нет оснований не платить по квитанциям, но и желания тратить деньги нет, так как имеются определенные претензии, наиболее разумно будет обратиться в управляющую компанию для решения вопроса. Так как отказ или игнорирования платежных квитанций чреват возникновению больших задолженностей.
В первое время после того, как перестанут поступать платежи за вашу квартиру, управляющая компания или муниципалитет будет на постоянной основе направлять на почту, а также уведомлять по телефону о наличие задолженности. Официальное извещение является законным основанием для того, чтобы в дальнейшем в судебном порядке доказать, что владелец был должным образом уведомлен о необходимости погасить долг в указанные сроки.
Следующий этап — это обращение в судебные инстанции для взыскания долга. Необходимо учитывать, что за каждые календарный месяц неоплаченной квитанции начисляется штраф в размере от 0.5 до 5 % от всей суммы в зависимости от договора с УК или ФЗ конкретного региона.
Важно! В судебном порядке владелец квартиры должен объяснить причину неуплаты задолженности. В случае, если суд признает объяснение удовлетворительным, то собственник не обязан ничего платить. Однако, как показывает практика, в случае со злостными неплательщиками судебное решение оказывается на стороне муниципалитета или управляющей компании.
Тариф на капитальный ремонт в 2019 году в регионах
Сколько именно будет платить собственник жилья в МКД, решают региональные власти. Минимальный размер платежа зависит от:
- квадратной площади помещения, находящегося в собственности плательщика;
- технических характеристик МКД (год постройки, вид используемых строительных материалов, этажности и т. д.).
Тариф на оплату капремонта может быть увеличен в связи с инфляцией. Так, с 1 января 2019 года в ряде субъектов РФ выросла плата за капитальный ремонт общего имущества в МКД. Например:
- В Москве за 1 кв. метр жилой площади плата увеличилась до 18,19 руб. С 2017 года платеж увеличился на 1,19 руб.;
- В Новосибирской области платеж вырос до 7,05 руб.;
- В Челябинске платеж увеличился на 40 копеек, в Пензе на 30, а в Свердловской области на 36.;
- В Ставропольском крае платеж вырос с 7,11 до 8,63 руб. Для собственников квартир, в домах которых установлен лифт, плата увеличилась на 1 рубль к этой сумме.
Региональные власти вправе корректировать размер минимального платежа в период действия региональной программы. При этом должны учитываться:
- Доход населения.
- Сумма, требующаяся для выполнения работ.
А ЕСЛИ РОСРЕЕСТР СИЛЬНО ЗАПОЗДАЛ С ПЕРЕДАЧЕЙ ДАННЫХ?
К счастью, собственник не должен самостоятельно исчислять сумму взноса. Да он и не может ее уплатить фактически, пока Фонд не выставит ему соответствующий платежный документ (или сумма взноса не будет включена в общий счет на оплату ЖКУ) — в зависимости от избранного способа формирования фонда капремонта.
В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (а такой сценарий наиболее популярен) собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).
Аналогичный порядок уплаты установлен и для случаев формирования фонда капитального ремонта на специальном счете (ч. 2 ст. 171 ЖК РФ).
Но, к сожалению, рассчитывать и начислять взносы Фонд может только на основании данных не только о сданных в эксплуатацию домах, но и на основании данных конкретных собственников и размере площади их квартир. А Росреестр, который и обязан эти данные передавать, к еще большему сожалению, передает их с опозданием в… несколько лет!
Так, вполне обыденной является ситуация, когда по домам, сданным в конце 2014 года и включенным в региональную программу капремонта в конце 2015 года, Росреестр передал Фонду данные только в середине 2019 года!
Фонд, соответственно, тут же начисляет взносы и за текущий месяц, и за предыдущие периоды.
Примечательно, что никаких оговорок относительно того, что взносы не начисляются за предыдущий период с момента включения дома в программу капремонта и до момента получения Фондом информации для правильного начисления сумм взносов на капремонт, закон не содержит.
И потому получается парадокс: собственник в текущем моменте времени впервые получает платежный документ об уплате взносов за капремонт по квартире в недавно отстроенном доме с уже указанной суммой долга за все предыдущие года! Соответственно, и сумма долга получается весьма внушительная.
Пример расчета.
Сумма взноса за 70-метровую квартиру составляет 436 руб. в месяц.
За год получается 5 232 руб.
Однако Фонд задним числом начислил взносы за три предыдущих года, выставив «внезапный» долг в сумме 15 696 руб.
Итого выставлено к уплате: 436 руб. (текущий взнос) + 15 696 руб. = 16 132 руб.
И собственник должен будет оплатить всю эту сумму сразу, вместе с платежами за ЖКУ. Иначе ему могут начать начисляться пени.
Никакой ответственности за такую просрочку ни Росреестр, ни Фонд перед собственником за подобные просроченные начисления не несут.
Наоборот, на собственника возложена обязанность по своевременному внесению взносов. Исходя из установленных сроков оплаты всю сумму (текущего взноса и «внезапно» возникшего долга) собственник должен уплатить в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При просрочке уплаты взносов собственника ждет начисление пени (ч. 2 и 4 ст. 181, ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ). И, опять же, никаких поблажек и рассрочек в ситуации «внезапности» образования долга по взносам закон не предлагает.
Кстати, Фонд вправе представить платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года. Собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 171 ЖК РФ).