Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, если прописан ребенок

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, если прописан ребенок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чаще всего проблема возникает из-за невозможности прописать ребенка в другом доме. Российское законодательство дает родителям всего 7 дней, чтобы зарегистрировать несовершеннолетнего на новом месте. При этом, в зависимости от возраста может потребоваться и регистрация одного из родителей или близких родственников.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Если у продавца всего одна квартира и прописать несовершеннолетнего просто некуда – он может предложить покупателю сначала произвести сделку купли-продажи квартиры, а затем – выписать ребенка из квартиры. С одной стороны, предложение не лишено логики – получив деньги, семья сможет приобрести новое жилье. С другой, нельзя отбрасывать возможность мошенничества в дальнейшем.

Выписка несовершеннолетнего, если согласиться на отсроченное снятие с регистрационного ребенка, будет возможна в добровольном порядке с согласия родителей. Если же родители не сдержат слово, то новому владельцу квадратных метров придется обращаться в суд – а это дополнительные временные, финансовые затраты и испорченное настроение.

Важно! Если же сделка не кажется покупателю подозрительной, он может защитить свои права с помощью дополнительного пункта о выписке несовершеннолетнего в договоре купли-продажи.

Отдельной строкой в обязанностях продавца стоит прописать снятие ребенка с регистрации в указанные сроки. Вписывать советуем не «после покупки квартиры», а конкретную дату. Таким образом новому владельцу будет проще доказать свою правоту в суде.

Как видите, наличие прописанного в квартире несовершеннолетнего ребенка действительно сопряжено с определенными рисками для покупателя. Проще всего оформить сделку, если покупателю есть, куда прописать ребенка.

В ситуациях, когда продаваемое жилье оказывается единственным – покупателю и продавцу приходится идти на компромиссы. Сделку с обязательством в будущем выписать ребенка советуем заверять нотариально и подписывать только в том случае, если юридическая чистота квартиры и честность самого продавца не вызывают сомнений (можно ли обойтись без нотариуса при купле-продаже?).

Помните, что детей до десяти лет можно прописывать только с родителями, от 10 до 14 – с родителями или близкими родственниками, и только подростки от 14 лет имеют возможность проживать отдельно.

Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, несовершеннолетним ребенком / Юридические Советы

Последнее обновление Март 2019

Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.

Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.

Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.

К таким категориям относятся:

• дети, оставшиеся без родительской опеки;
• граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
• граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
• лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.

Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:

• несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
• недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.

Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок?

Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?

Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.

1. Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
2. Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
3. Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:

• паспорт представителя.
• свидетельство о рождении.
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире или половину квартиры: однокомнатной, многокомнатной?

• Если недвижимость — общая совместная собственность — любые операции с имуществом возможны лишь при согласии всех участников. Иначе свою долю невозможно даже родственнику подарить. Решить вопрос можно путем выделения своей доли, обратившись в суд, нотариат.
• После выделения доли со собственник начинает владеть своей частью имущества. Право долевой собственности дает возможность продать свою долю. Остальные же собственники имеют приоритет, чтоб выкупить продающуюся долю. Их об этом необходимо уведомить письменно.
• Доказательством передачи уведомления может быть свидетельство, заверенное нотариально. Без доказательств официальной передачи уведомления продажа доли может быть аннулирована.
• Спустя месяц, если жильцы не воспользовались своим правом приобретения доли имущества, собственник может ее продать.

Можно ли продать квартиру по ипотеке Сбербанка или другого банка: плюсы и минусы?

Продать — можно, хотя сложнее. Банки в большинстве случае соглашаются на процедуру перепродажи, особенно, если у заемщика ухудшилось финансовое положение. Но причины сделки должны быть вескими.

Плюсы:

• продавец освобождается от долга, поскольку продаст квартиру и долг
• покупатель может приобрести жилье дешевле, чем средняя его стоимость на рынке

Минусы:

• найти покупателя будет сложнее, поскольку не каждый захочет связываться с ипотечным жильем
• необходимо получить разрешение банка на продажу. Для этого необходимо доказать платежеспособность и надежность покупателя
• банк устанавливает порядок передачи денег покупателю
• банк может изменить условия кредитования для покупателя ипотечной недвижимости, поскольку будет заключать с новым заемщиком новый кредитный договор. Условия могут отличаться и быть не выгодными.

Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.

Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.

Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.

В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:

• ему должны предоставить иную недвижимость;
• квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
• новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.

Какие сложности сделки существуют

При продаже квартиры, в которой ребенок просто прописан и не является ее собственником, сложностей намного меньше. Обращаться к сотрудникам органа опеки и попечительства не обязательно, ведь вы не нарушаете имущественной стороны права несовершеннолетнего. Достаточно найти для него другое место регистрации.

Если при реализации квартиры вы не выписываете ребенка, он продолжает обладать ей. Он имеет право в любой момент заселиться и проживать здесь. Это неудобно для покупателя, так как его интересы могут быть нарушены.

Выписать ребенка из квартиры можно исключительно с заявления родителей или опекунов в паспортном столе по территориальному назначению. Однако решение принимает сотрудник ФМС.

Учтите! Существуют некоторые сложности:

• родители ребенка могут противиться выписке его из квартиры. В этом случае придется договариваться только с ними,
• сотрудник ФМС правомерно откажет в снятии с регистрации ребенка, если не предоставить место для его дальнейшей прописки. Как правило, дети всегда проживают совместно с родителями, поэтому и адрес регистрации должен совпадать,
• ребенка, достигшего возраста 14 лет, можно прописать по любому адресу, однако дети, не имеющие паспорта, регистрируются по месту проживания родителей, опекунов,
• при попытке зарегистрировать несовершеннолетнего у бабушки, дедушки, других близких родственников сотрудники ФМС могут принять отрицательное решение.

При покупке квартиры обращайте внимание на наличие зарегистрированных в ней людей. Если в ней прописан ребенок, от покупки лучше отказаться, чтобы не столкнуться с непредвидимыми сложностями.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Варианты допустимых действий

При продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, действующее российское законодательство предусматривает несколько вариантов действий:

• ребенок не собственник квартиры. Несовершеннолетнего прописывают вместе с родителями в другой квартире,
• ребенок прописан у чужих людей, родители зарегистрированы в другом месте. Необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства и прописать ребенка вместе с матерью и отцом,
• ребенок является собственником квартиры. Требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства, а также оформить сделку с заверением документов у нотариуса.

Таким образом, продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, не сложно. Главное, действовать в соответствии с действующим российским законодательством и не пытаться ущемить права и интересы малыша.

Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:

• площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
• расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
• условия проживания;
• техническая оснащенность;
• соответствие санитарных норм утвержденным законом;
• иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Выписка несовершеннолетнего

Для осуществления сделки купли-продажи потребуется выписать несовершеннолетних граждан. В ином случае уже проданную квартиру нельзя будет полноценно использовать из-за наличия обременения. Поэтому выписку нужно предварительно осуществить, и ее выполняют по стандартной схеме при отсутствии каких-либо ограничений.

Прежде всего, нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Данный этап можно пропустить только в том случае, если есть причины не обращаться в государственный орган. Также если дети не являются собственниками, то тогда их можно выписать вместе с родителями. Однако важно, чтобы у них было новое место для регистрации.

Из документов потребуется предоставить в ГУВМ:

1. Паспорта участников сделки.
2. Документ, подтверждающий право владения имуществом.
3. Нотариальное согласие на продажу от всех собственников недвижимости.
4. Разрешение на продажу, полученное от представителей детей.
5. Бумага от органов опеки и попечительства (при необходимости).
6. Договор купли-продажи, составленный по всем правилам.
7. Справка из кадастрового паспорта.
8. Квитанция об уплате государственного сбора.
9. Акт приёма-передачи недвижимости.

Как только дети будут выписаны, можно будет по стандартной схеме осуществить продажу имущества. Для этого договор купли-продажи заверяется у нотариуса, после чего оформляется акт приема-передачи. Когда продавец получит всю сумму, то тогда покупатели смогут законно перерегистрировать права на недвижимость, оформив объект на себя.

Возможно, придётся подождать, пока съедут прежние владельцы, если была об этом договорённость. При отсутствии обременений на дом можно будет стать полноправными собственниками. После этого можно будет проживать на территории квартиры, а также совершать с ней имущественные сделки. Главное, своевременно оформить на себя документы и получить свидетельство о праве собственности.

Кто имеет право на прописку в жилплощади

В Российской Федерации обязательна регистрация для всех граждан. Она бывает двух видов:

• временная;

• постоянная.

Первая действует от трех месяцев до пяти лет, она не ставится в паспорт, а выдается на отдельном бланке. Проживающие таким образом не могут претендовать на жилое помещение, продавать его, сдавать в аренду или дарить. Этот тип позволяет жить на месте определенное время, пользоваться различными государственными услугами (делать загранпаспорт по месту обращения, прикрепляться к поликлинике и т.д.)

Вторая же представляет собой штамп в документе, удостоверяющем личность. Она бессрочна и дает права на наследование и распоряжение недвижимостью. Без разрешения прописанного человека не происходят никакие сделки с квартирой.

Если жилище муниципальное, то оформление регистрации займет долгое время. Потребуется собрать согласия со всех жильцов и муниципалитета. Чаще всего прописываются в приватизированное жилье – там нужно лишь подтверждение от собственника.

По адресу могут быть зарегистрированы:

• родственники хозяина;

• муж/жена;

• дети;

• те, кому завещаны доли или все жилище;

• посторонние, но только в немуниципальные жилплощади.

При этом все вышеперечисленные категории должны быть гражданами РФ.

Продающая сторона рискует меньше. Самое страшное – в случае, когда вы сокрыли то, что есть люди с регистрацией, — сделку аннулируют.

Придется выплачивать компенсацию, а сама недвижимость переходит к тому, чьи права были проигнорированы.

Теперь вы знаете, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком. Можно отметить, что в целом перепродать жилье с обременением несложно. Есть несколько способов лишить различные категории граждан прописки, также вы можете найти покупателей, которых не испугает наличие зарегистрированных лиц. Но не забывайте установить достойную цену за жилплощадь и учтите все нюансы.

Как получить предварительное разрешение органов опеки?

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:

• Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;

• Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.

Похожие записи:

• Доплаты к пенсии в 2023 году: виды для пенсионеров, получение
• Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?
• Сколько промилле допустимо у водителя: что изменится с 1 марта