Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как осуществляется процедура выселения квартирантов-неплательщиков?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:
- кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
- арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
- жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
- более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
- арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.
Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.
Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:
- подошел срок окончания договора аренды;
- есть иные основания, предусмотренные договором.
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Как выселить квартиросъемщиков: основания для выселения
Сдавать квартиру или дом без заключения договора аренды закон запрещает. Но большинство арендодателей пренебрегает этим, и старается договориться с квартирантами без договора, чтобы не платить налоги. На самом деле – лучше составить договор аренды. Хоть ваша прибыль уменьшится, но зато вероятность того, что арендатор существенно повышается.
Имея на руках договор, можно выселить жильцов из собственной квартиры в любой момент. Основные причины для выселения:
- Нарушение сроков оплаты за проживание.
- Задолженность по коммунальным платежам, которые оплачивались квартирантом.
- Использование квартиры для каких-то других целей, которые не оговаривались с арендодателем. Например, для размещения там офиса или хостела.
- Отсутствие нормального ухода за квартирой.
- Причинение ущерба находящемуся в квартире имуществу, в том числе – сантехнике, мебели, напольному покрытию.
- Скандалы с соседями и т.д.
Выселение квартирантов без договора: возможные негативные последствия
Обиженные квартиранты, к которым применили силу и угрозы – могут не только специально испортить ваше имущество и скрыться в неизвестном направлении. Некоторые из них жалуются в полицию, что арендодатель незаконно обогащается, не заключая договор аренды.
Другие вероятные негативные последствия выселения квартирантов, живущих без заключения договора:
- Бывшие жильцы пожалуются в налоговый орган и к вам могут прислать инспекцию. Если налоговой установлен факт нелегальной сдачи квартиры, придется заплатить налоги, а также штрафы и пени.
- Штраф за то, что в квартире или доме более 90 дней проживали квартиранты, не имеющие временной регистрации.
- Уголовная ответственность, если жилье сдавалось несколько лет без выплаты налогов. Владельца могут даже заключить в тюрьму на срок до 1 года.
Можно ли решить вопрос с выселением через суд?
Да. Подача искового заявления в суд — единственный законный вариант выселить чужих людей из съемного жилья. «В иске можно одновременно заявить требования и о взыскании задолженности по договору найма, и о выселении из жилого помещения. Однако нужно понимать, что к этим мерам можно прибегнуть только при наличии письменного договора — доказать суду, что между хозяином и проживающими в квартире лицами были отношения по найму, очень сложно, практически невозможно. Кроме того, рассмотрение дела в суде может занять не один месяц, на протяжении которого жильцы все еще будут бесплатно жить в квартире. Но есть один несомненный плюс: при вынесении положительного решения с ним можно будет обратиться к судебным приставам — они помогут освободить квартиру от недобросовестных квартиросъемщиков и повысят шансы хозяина на выплату долга», — рассказала Малышева.
Зачем писать претензию на имя жильцов?
Попытка урегулировать вопрос в добровольном порядке может предшествовать подаче иска в суд. Юрист Ангелина Малышева советует направить жильцам претензию в письменной форме и обязательно зафиксировать ее получение, например, направив заказным письмом с уведомлением о вручении или вручив лично под роспись. «Такие действия, во-первых, могут помочь повлиять на квартиросъемщиков, а во-вторых, документы станут доказательством отношений по найму жилья, наличия долга и других важных обстоятельств в суде», — объяснила эксперт. Малышева напомнила, что Верховный Суд разрешил направлять претензии через мессенджеры или соцсети, если до этого стороны активно использовали такие способы коммуникации. Однако, чтобы использовать такие доказательства в суде, необходимо оформить их надлежащим образом у нотариуса.
Порядок выселения квартирантов без договора
Как выселить квартирантов без договора аренды? По сути, никаких препятствий этому нет – достаточно выразить свое нежелание видеть этих людей на территории. Но если личное обращение не действует, то хозяева в любой момент могут просто выставить за дверь жильцов – отменить аренду. Если отсутствует соглашение, то выселение осуществляется в любое время по желанию владельца.
Сначала важно уведомить жильца об отказе продолжать арендные соглашения. У жильца должна быть возможность либо исправить неполадки, поломки, любой ущерб, который был нанесен жилплощади (если причина в материальном ущербе). Также людям нужно время на поиск нового жилья для своевременного переезда. Затем съемщики самостоятельно организуют свой переезд и освобождают помещение.
Крайний случай – когда стороны не могут договориться, вмешивается третья сторона. Это либо государственные структуры (участковые, полиция), либо юрист. Желательно урегулировать проблемы своими силами, так как разбирательство через инстанции – долгое и хлопотное дело.
Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей
Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.
Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.
Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.
Если договор аренды квартиры был заключен
Если вы все делаете по закону, то к заключению договора нужно отнестись очень внимательно. Договор должен предусматривать множество условий, при ненадлежащем выполнении которых вы можете его расторгнуть, а жильцов — выселить.
Заключенный договор не позволяет вам самостоятельно менять замки, выносить чужие вещи и даже входить в квартиру чаще, чем это предусмотрено его пунктами. В этих случаях не вы, а квартиранты вправе вызывать полицию и вменять вам нарушение условий договора и препятствование пользованию квартирой. Более того, наниматели могут заявить о том, что из дома пропали ценные вещи, и в этом случае вам нужно будет доказывать, что вы не имеете к этому отношения.
Договорные условия и особенности выселения квартирантов
Нежелание собственника продолжать предоставление жилья квартиросъёмщикам не может быть реализовано в одностороннем порядке. При условии досрочного прекращения, прописанном в договоре, хозяин обязан предупредить заблаговременно в определённый срок для поиска нового жилого помещения. Как правильно выселить квартирантов за неуплату, определяется условиями договора при существовании, сроком заключённого соглашения в тандеме с периодом задолженности и наличием форс-мажорных обстоятельств, возникших у жильцов.
Договор найма – лучшая защита собственников и квартирантов!
Каждый, кто уже подумывает над тем, как выгодно сдать квартиру и не прогадать, должен быть готов к любым непредвиденным ситуациям. Помимо неоплаченных квитанций, есть вещи и пострашнее. Не стоит забывать, что в квартиру придут абсолютно чужие люди со своими привычками и недостатками. Да, и жизнь может обернуться неприятными сюрпризами: понадобится срочная продажа жилья, ответственные квартиросъемщики окажутся безответственными или абсолютно неплатежеспособными, а то и вовсе мошенниками. Именно в таких случаях ребром встает вопрос о выселении квартирантов и о том, как это сделать.
Развитие событий будет напрямую зависеть от наличия или отсутствия договора найма. К сожалению, многие обыватели пытаются обойти стороной оформление этого документа. В большинстве случаев ими движет жажда экономии, которая впоследствии выливается в непомерные траты денег, нервов и времени, а также чревата ответственностью за нарушение налогового кодекса. Письменное соглашение между наймодателем и квартиросъемщиком основывается на правах и обязанностях граждан, установленных в гражданском и жилищном кодексах. Предписанные гражданским законом нормы (ст. 687, 688 ГК РФ) регламентируют процесс вселения жильцов в квартиру, решение споров, расторжение договоров и урегулирование прочих вопросов, которые могут возникнуть во взаимоотношениях частного арендодателя и его клиентов. Жилищное законодательство распространяется на правила заключения договоров соцнайма и порядок выселения из жилья, в том числе и коммунального, собственниками которого могут быть как граждане (субъекты РФ), так и муниципалитеты.
Как выселить жильцов из квартиры при наличии договора найма?
Подписание соглашения с квартиросъемщиком обязывает всех участников действовать только в соответствии с буквой закона. Документ призван защитить, как владельцев сдаваемой квартиры, так и их клиентов. Выселение в таком случае потребует обращения в суд. Собственникам не стоит бояться этой процедуры, так как закон в большинстве случаев оказывается на их стороне. Общий порядок освобождения съемных жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентирован законом (ст. 679, 680, 687, 688 ГК РФ) и судьи будут руководствоваться, прежде всего, правовым инструментарием. Выселение нанимателей из социального жилья проводится также на основании решения суда (ст. 91.12 ЖК РФ).
Чтобы судебное разбирательство прошло гладко, юристы рекомендуют фиксировать нарушения временных жильцов. К примеру, доказать неплатежеспособность можно, заведя специальную ведомость с датами и суммами платежей, а в отношении нарушителей спокойствия записывать все жалобы соседей и обращения к участковому. Наличие неоспоримых доказательств ускорит судебный процесс, ведь по закону во время его проведения квартиранты имеют право не покидать съемную жилплощадь. Ведомости, справки и прочие доказательства играют роль сопровождающей документации и крепятся к исковому заявлению. Чем грамотнее будет составлено обращение в суд, тем быстрее и эффективнее пройдет процесс. Здесь, как и в прочих случаях, лучше не пренебрегать содействием квалифицированного адвоката.
Не стоит забывать и о том, что законодательство предусматривает определенную степень защиты для некоторых категорий граждан. Согласно законодательным нормам, из съемного жилья не могут быть выселены:
— граждане пенсионного возраста;
— инвалиды (1,2 группа);
— военнослужащие с семьями;
— лица, нуждающиеся в жилплощади (необходима постановка на учет).
— несовершеннолетние дети и сироты.
Когда нет сил терпеть или как выселить шумных соседей-квартирантов?
Закон наделяет собственников и арендаторов жилья в многоквартирных домах не только широким спектром прав, но и определенными обязанностями. Есть ряд ограничений, распространяющихся на интересы соседствующих субъектов, среди которых фигурирует и шумное поведение. Так, в большинстве регионов РФ четко сформулированы указания в отношении проведения ремонтных работ и увеселительных мероприятий: нельзя шуметь в ночное время – после 22-23 часов и в утреннее – до 9-10 часов.
От асоциального поведения соседей-квартирантов есть два способа защиты: постоянные жалобы в адрес владельцев жилья (лучше фиксировать) и регулярные сообщения в полицию. Арендаторы будут выдворены с жилой площади за нарушение правил совместного проживания в многоквартирном доме, независимо от формы договора найма: коммерческий, социальный или собственнический.