Как расторгнуть договор аренды недвижимости?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.

Как оформить уведомление

Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:

• используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
• обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
• четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
• ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.

Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:

• нарочно;
• заказным письмом с уведомлением;
• доставкой курьером.

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

• соглашение о разрыве сотрудничества.
• постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
• факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
• арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
• акт возврата имущества владельцу.
• чек, подтверждающий выплату пошлины.
• прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

***

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

Когда нужно посылать уведомление о расторжении?

Когда одна сторона договора хочет поставить в известность другую о своём желании прекратить этот договор, то составляется уведомление.

Если договор бессрочен, то по п. 2 ст. 610 ГК РФ уведомление направляется за 3 месяца до вашего выезда из арендуемой недвижимости, и всё это время вы должны платить аренду, даже если освободили помещение раньше. Но часто эти сроки прописаны в документе, тогда стоит руководствоваться ими.

Если же ваш договор обозначает сроки аренды, то вам обязательно нужно дождаться ответа на уведомление или убедиться в его отсутствии. Стандартный срок ожидания 30 дней. А затем расторгнуть договор либо по обоюдному согласию, либо через суд. Срок до выезда, за который вы должны предупредить владельца помещения, обычно тоже указан в документе.

Законные основания для аннулирования соглашения

Арендодатель имеет право требовать расторжения сделки в суде в следующих случаях:

1. Если арендатор пользуется имуществом не по его назначению, либо нарушает условия договора.
2. Существенно ухудшается состояние недвижимости. Скажем, в помещении так давно не производилась уборка, что в нем завелись тараканы, а на стенах появилась плесень, начал трескаться потолок.
3. Арендатор более двух раз подряд не внес плату за пользование объектом недвижимости.
4. Сторона, использующая помещение, не осуществляет капитальный ремонт в разумные или оговоренные сроки, если эта обязанность возложена именно на неё.

Арендатор тоже может выступить инициатором досрочного прекращения аренды. В следующих случаях:

1. Имущество не передается в пользование. Либо же, арендодатель чинит препятствия в использовании недвижимости. Скажем, вешает замок на дверь и не дает арендатору ключ.
2. Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт недвижимости.
3. Нежилое помещение, по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора, стало непригодным для использования. Например, весной разлилась близлежащая река, и склад затопило.
4. Арендодатель знал, но не сообщил о некоторых недостатках помещения, которые не могли быть обнаружены в ходе его осмотра, и теперь, они мешают арендатору использовать недвижимость в желаемых целях.

Инициация процедуры и срок уведомления о расторжении договора аренды

Арендодатель (арендатор) может инициировать расторжение договора аренды в досрочном порядке только после того, как арендатору (арендодателю) в установленном порядке будет направлено уведомление о расторжении договора аренды помещения или иного имущества.

Кроме обязательного требования уведомить другую сторону о досрочном расторжении действующего договора, законодательство четко регламентирует и порядок уведомления о расторжении договора, с учетом формы аренды. Так:

• для срочных арендных договоров (заключенных на определенный срок) – уведомление должно быть отправлено в соответствии со сроками, указанными в условиях договора;

• для договоров, срок которых не установлен их условиями, уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (согласно п.2 ст. 610 ГК РФ), должно быть отправлено:

  • при аренде имущества – за один месяц до даты расторжения;

  • если арендована недвижимость – за три месяца до даты расторжения.

Конкретизируя требования по срокам, законодатель не устанавливает для уведомления о расторжении договора образец типового формата. Это оставляет право разрабатывать бланк уведомления о расторжении договора в произвольной форме, но при этом указывать требуемые процедурой сведения:

• о сторонах и сроках действия договора;

• причинах досрочного расторжения;

• дате прекращения договора;

• в случае передачи помещения субарендатору – рекомендации уведомить последнего о прекращении аренды.

Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).

Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.

Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:

• взаимная договоренность;
• судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
• желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.

Последствия расторжения договора аренды

Как известно, в случае расторжения соглашения отношения между сторонами прекращаются. Они как бы возвращаются в условия, имевшие место до оформления договора.

В связи с расторжением договора аренды:

1. Арендатором возвращается арендованное имущество в состоянии, в котором он его получил (или же в обусловленном контрактом состоянии). Если арендатор не передал имущество (нарушил сроки передачи), арендодатель может потребовать внесения арендных платежей за время просрочки. Если указанная плата не покрывает все убытки, хозяин имущества вправе потребовать их возмещения.
2. Отделимые улучшения сдаваемого имущества передаются арендатору. При решении вопроса о неотделимых улучшениях учитываются следующие моменты:

• если арендатор не согласовал улучшения с арендодателем, то на возмещение их стоимости он рассчитывать не может;
• если улучшения были согласованы, то арендатору полагается денежная компенсация в размере их стоимости (если иные правила не были закреплены в соглашении).

Если соглашение расторгнуто из-за грубых нарушений его условий одной из сторон, то арендодатель/арендатор вправе требовать с контрагента возмещения убытков. Например, если арендодателю из-за нарушений со стороны арендатора пришлось разорвать соглашение, а затем сдать свое имущество по более низкой цене, то он может взыскать недополученную прибыль в суде.

Если стороны закрепили условие о неустойке за нарушение тех или иных обязанностей, то при прекращении соглашения арендодателю/арендатору дано право требовать ее с нарушителя.

Часто при заключении договора арендатор передает арендодателю задаток в размере одного или нескольких арендных платежей. Этот задаток удерживается владельцем имущества в качестве гарантии исполнения обязательств арендатором. Судьба задатка может решаться по-разному:

• если в роли нарушителя выступил арендатор, арендодатель оставляет денежную сумму себе;
• если в роли нарушителя выступил арендодатель, задаток перечисляется арендатору, например, в двойном размере.

Однако конкретные условия о задатке согласуются сторонами в соглашении.

Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора

5/5 (2)

Текст договора аренды предусматривает срок действия. Случается, что обстоятельства вынуждают арендатора расторгнуть договор, не дожидаясь истечения этого срока.

Тогда он обязан письменно сообщить арендодателю о своем желании. Уведомление оформляется в двух экземплярах. Один из них необходимо направить стороне договора, получив подтверждение передачи документа. Допускается пересылка письма по почте заказным письмом с оформлением уведомления.

Знайте! Почтовое уведомление является официальным доказательством передачи документа.

Также арендатор вправе лично доставить уведомление арендодателю, получив на своем экземпляре отметку о вручении. Обычно работник канцелярии проставляет дату и входящий номер документа, скрепляя это своей подписью. Возможно и проставление оттиска штампа для входящих документов.

Уведомление о желании досрочно расторгнуть договор аренды составляется в свободной форме, без обязательного шаблона.

Во избежание разночтений рекомендуется включить в него следующие разделы:

• указание адресата — арендодателя. Необходимо полностью прописать наименование фирмы, ее адрес и личные данные руководителя с уточнением должности;
• заголовок «уведомление»;
• наименование, указывающее на намерение досрочно прервать правоотношения;
• реквизиты контрагентов по данному договору. Здесь указываются полные наименования компаний согласно регистрационным данным, сведения об ОГРН и ИНН, юридические адреса, банковские (платежные) реквизиты и телефонные номера;
• ссылку на сделку, о расторжении которой идет речь. Важно указать название и номер документа, дату заключения и точные наименования сторон;
• нормативные основания обращения за досрочным прекращением действия договора. Если подобная возможность предусматривалась текстом самого документа или дополнительного соглашения, следует указать этот пункт. Иначе необходимо ссылаться на положения Гражданского кодекса РФ;
• указания на наличие или отсутствие нарушений в сфере исполнения обязательств. Если нарушения имели место, они подробно описываются. Приводятся все имеющиеся доказательства. Если же договор исполнялся должным образом, указывается на его условия (пункты), касающиеся необходимости своевременного уведомления о расторжении;
• время, с которого договор прекратит действовать. Возможно указание точной календарной даты, это наиболее распространенный способ. Также допускается указать срок, по истечении которого сделка будет считаться расторгнутой;
• номер уведомления и дату его оформления. Подобные документы могут составляться на фирменных бланках организации, тогда соответствующие графы предусмотрены формой. Документу присваивается номер в соответствии с порядком учета исходящей корреспонденции. Точное соблюдение правил позволяет подтвердить факт оформления письма, если другая сторона станет отрицать его получение;
• подпись уполномоченного лица. Обычно в его роли выступает руководитель компании, следует вписать расшифровку фамилии с инициалами и должность. Если лицо имеет печать, ее оттиск проставляется на документе.

Письмо о прекращении договора аренды. Бланк 2019 года

Письмо о прекращении договора аренды является одним из способов прервать существующие отношения между арендодателем и арендатором. Договор можно прервать как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Руководствоваться при этом необходимо текстом заключенного договора и существующими на сегодняшний день нормами законодательства.

Отношения аренды регулирует в нашей стране Гражданский кодекс. О расторжении договора аренды говорится в 619 и 620 его статьях.

В 610 статье говорится о сроках арендного соглашения. Там сказано, каким образом стоит формулировать изначальный договор, для того чтобы он автоматически не продлевался.

Также для того чтобы прекратить договор аренды, иногда применяется судебный порядок. Но это не наш случай. Верно сформулированное письмо даст однозначный ответ на сроки аренды.

Если это относится к возникшей ситуации, то в письме необходимо сослаться на пункты договора об одностороннем прерывании соглашения.

А включаться такие пункты могут согласно информационному письму ВАС от 11.01.2002 года.

Предлагаемым шаблоном может воспользоваться как арендодатель, так и арендующий.

Директору (название фирмы и ее реквизиты)

От (название фирмы, ее реквизиты)

Уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке

(дата заключения данного соглашения) между (сторона 1) и (сторона 2) было заключено договор аренды (реквизиты, дата подписания, название) (далее – договор).

Соглашением предусмотрены условия, на основании которых компания может расторгнуть данный договор в одностороннем порядке (пункты).

Согласно п. (пункт) Договора Вы были обязаны (указать обязанности), но не выполнили обязательств, нарушив при этом п. (такой-то) Договора.

Это повреждается (приводятся бумаги и факты, подтверждающие нарушение).

Исходя из этого, уведомляем Вас, что Договор (реквизиты) в соответствии с п. Договора считается расторгнутым с (дата расторжения).

Требуем, чтобы Вы (требования) до (указывается дата).

Подпись, дата составления, расшифровка подписи.

Расторжение договора в одностороннем порядке (с образцами)

Одним из основополагающих постулатов российского гражданского права является взаимное согласие сторон, ранее заключивших между собой договор гражданско-правового характера, на прекращение действия такого документа.

В качестве нормы права он целиком соответствует другим нормам – правилам, в соответствии с которыми такой договор заключается, и изменяются условия его действия. Одна из сторон может инициировать расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если имеет веские причины.

Законодательство РФ чётко оговаривает основания для совершения таких действий.

Договором в соответствии с требованиями ст.420 ГК является соглашение двух или более физических или юридических лиц (сторон), определяющее порядок следующих действий:

• установления,
• изменения,
• прекращения прав или обязанностей в отношении друг друга.

Порядок расторжения договора или прекращения его функционирования на основании отказа одной из сторон в дальнейшем исполнять принятые на себя обязательства, определён требованиями ст.450-453 ГК.

Ст.310 ГК определено, что отказ от исполнения договора может быть осуществлён только на основании кодекса, законов и других правовых актов РФ. Обычно стороны предпочитают прописывать данную процедуру непосредственно в договоре.

Если таковая в соглашении отсутствует, стороны обязаны руководствоваться законами РФ.

Чаще всего стороны пользуются в тексте договора юридическим штампом, содержащим всего одну строчку: «Одна из сторон вправе расторгнуть договор путём направления письменного уведомления об этом в адрес противоположной стороны». Но у такой формулировки есть ряд юридических нюансов.

В ст.450 законодатель прописал два отличных друг от друга способа прекращения договора:

• расторжение в одностороннем порядке;
• отказ от дальнейшего исполнения.

В первом случае расторжение, если того требует одна из сторон, должно осуществляться путём направления в судебную инстанцию искового заявления (п.2 ст.450).

Во втором случае отказ одного из контрагентов исполнять в дальнейшем условия договора до даты его окончания осуществляется во внесудебном порядке (п.3 ст.450).

Стороны, не прописавшие в соглашении порядок прекращения взаимных обязательств, становятся заложниками суда, на который возложено право толкования воли сторон.

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Письмо-уведомление о расторжении договора может составляться в произвольной форме, но в должно содержать в себе пункты, обязательные к отражению. Так, образец подобного документа включает в себя такие данные и факты:

• Наименование самого документа. Сверху пишется слово «Уведомление»;
• Указание информации о том, что документ составлен по причине необходимости расторжения договора в одностороннем порядке;
• Реквизиты сторон, между которыми было заключено соглашение об аренде помещения, здания или сооружения. В качестве таких реквизитов отражают полные названия организаций (как это прописано в свидетельствах о государственной регистрации), их ИНН или КПП, номера банковских счетов, адреса ИП или ООО (отдельно указывают юридические и фактические адреса), также контактные номера телефонов;
• Указывается, кому именно адресовано письмо – может содержаться формулировка «управляющему», «директору», «руководителю» и т.д. – в зависимости от того, с какой организацией был заключен договор аренды, и кто из уполномоченных представителей его подписывал;
• Основная часть. Прописывают все имеющиеся реквизиты договора, по расторжению которого составляется данное уведомление. Отражают дату его заключения, полное название, место, где он был подписан (населенный пункт), а также все стороны, которые принимали участие в его заключении;
• Ссылку на договор аренды (его один или несколько пунктов) или статью Гражданского кодекса РФ, на основании которого происходит расторжение договора. В том случае, если разрыв не имеет под собой оснований по нарушению условий договора, делают ссылку на пункт, в котором содержится информация о необходимости уведомления за определенный срок. Если же расторжение происходит по причине нарушения условий договора, то указывается подробное описание нарушения, по возможности приводятся ссылки на документальные доказательства;
• Указывают дату, на которую сторона желает, чтобы договор аренды был расторгнут или период, в который с момента получения стороной письма соглашение перестанет действовать;
• Дата составления письма-уведомления и его исходящий номер. Стоит отметить, что подобные бумаги подлежат обязательной регистрации в исходящей документации организации – в том случае, если вторая сторона будет отрицать факт получения письма, таким образом можно будет подтвердить правомерность своих действий и соблюдение положенного законодательными актами порядка;
• Подпись лица, от имени которого посылается данное уведомление – зачастую это руководитель организации. Рядом указывается его должность, ФИО и ставится печать организации в случае ее наличия.

Условия и правила составления письма в одностороннем порядке

Уведомление о прекращении аренды можно составить самостоятельно. Для этого достаточно изучить текст договора и подготовить документ со ссылками на него.

Расторгнуть договор аренды можно по причине:

• неоплаты арендных платежей;
• плохого обращения с имуществом арендодателя и причинение ему ущерба;
• нарушения обязательств по выполнению ремонта (если они были оговорены договором);
• неоговоренной субаренды;
• использования помещения не по назначению.

В уведомлении обязательно нужно будет оговорить срок прекращения аренды и передачи жилья. Подобные условия могут быть оговорены и в самом соглашении.

Если договор расторгается по инициативе самих арендаторов, то основанием может быть передача имущества в ненадлежащем состоянии либо не в полном объеме (например, без мебели и пр.).

Арендатор может расторгнуть договор на основании:

• невозможности пользоваться переданным ему помещением, квартирой;
• нарушений арендодателем условий соглашения;
• невыполнением капитального ремонта арендодателем;
• невозможности оплачивать арендную плату (к примеру, в связи с ее повышением).

Письмо по инициативе арендатора составляется обычно в двух экземплярах и один остается у его автора. Чаще всего инициатором разрыва отношений выступает все же арендодатель, который перестает получать арендную плату или узнает о том, что его квартире нанесен серьезный ущерб.

Сами квартиранты обычно расторгают соглашение по причине того, что находят новое или приобретают другое жилье в собственность.

Похожие записи:

• Универсальное пособие на детей с 2023 года: что меняется
• Как по закону разделить квартиру при разводе?
• Выдача паспорта гражданина Российской Федерации