Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи долей детей в имуществе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
В каких случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства?
Получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки нужно в случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или подопечного. К таким случаям могут относиться:
- Купля-продажа, дарение или обмен недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
- Сделки по передаче недвижимости в аренду, безвозмездное пользование или в залог;
- Раздел имущества или выделение из него долей;
- Снятие денежных средств со счета подопечного.
В течение какого срока действует разрешение?
Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.
Ограничения по реализации имущества несовершеннолетних
Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка возможна только при соблюдении законодательных ограничений. Так, на основании пункта 2 статьи 37 требуется согласие органа опеки.
Такое согласие может быть получено только в случае, если представитель несовершеннолетнего докажет, что сделка направлена на достижение определённой выгоды для ребенка. Например, если ему принадлежит доля в квартире, которую нужно продать, оформляется нотариальное обязательство о выделе ему доли во вновь покупаемом объекте. При этом доля не должна быть меньше, чем в ранее принадлежащем ему объекте.
Получается, что вопрос, требуется ли разрешение органа опеки на отчуждение имущества, имеет всегда положительный ответ. Согласие обязательно. В остальном сделка проводится по общим правилам.
Особенности в зависимости от типа имущества
Реализация недвижимости всегда требует государственной регистрации перехода права, поэтому процедура представляется такой сложной. Однако, закон устанавливает ограничения по продаже любых объектов, принадлежащих лицу, не достигшему возраста полной дееспособности.
Например, если речь идёт об отчуждении его транспортного средства, то такое разрешение также потребуется. Однако, в случае со сделками, оформляющимися в простой письменной форме, ситуация несколько сложнее. С одной стороны, стороны самостоятельно договариваются об условиях, с другой — при отсутствии разрешения опекунского совета договор может быть впоследствии признан недействительным, но только в судебном порядке.
При этом инициатором судебного дела может быть заинтересованное лицо. Им могут выступать представители несовершеннолетнего, а также Прокуратура или Орган Опеки.
Реализовать собственность лица, не достигшего возраста совершеннолетия, можно. Однако для этого в обязательном порядке необходимо обратиться в Орган Опеки и Попечительства и оформить разрешение на совершение такой сделки. В противном случае договор или вовсе не будет зарегистрирован (если речь идёт о недвижимости) или может быть впоследствии признан недействительным.
Когда опека может запретить проводить сделку?
В большинстве ситуаций органы опеки и попечительства не препятствуют отчуждению квартиры с долей несовершеннолетнего. Но бывают случаи, когда ведомство вынуждено рекомендовать изменить условия сделки или отказывают в ее совершении. Это случается, когда:
- доля ребенка в приобретаемом помещении меньше, чем в продаваемом;
- покупается новое жилье в новостройке, еще не введенной в эксплуатацию;
- после продажи квартиры полностью, покупается другая с привлечением ипотечного кредита;
- приобретаемая жилплощадь не позволяет проживать ребенку с родителями совместно (слишком маленькая по квадратуре);
- район нового жительства экологически неблагоприятен, в округе нет образовательных и досуговых учреждений для детей;
- усматривается намерение родителей потратить часть вырученных от продажи квартиры средств на приобретение предметов роскоши.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Случаи, когда органы опеки сделают исключения
Бывают ситуации, когда органы опеки идут навстречу родителям и делают исключения.
-
Купить недвижимость можно в строящемся доме с разрешением опеки, если до ввода объекта в эксплуатацию несовершеннолетний будет где-то прописан.
-
У ребенка проблемы со здоровьем и родители продают недвижимость, чтобы часть денег потратить на лечение. Новое жилье покупать придется, но разрешается купить квартиру или дом с менее комфортными условиями, чем были ранее.
-
Если ребенку с особенностями развития нужны лекарства или требуются деньги для специального обучения, органы опеки пойдут навстречу и разрешат незначительное ухудшение жилищных условий.
Согласие родителей на проведение сделки
Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.
Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве. Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.
В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.
Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?
Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.
Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:
- Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
- После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;
ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.
- Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
- Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.
Разрешение на продажу доли несовершеннолетнего
Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.
Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.
Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.
Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.
✅ Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка
Родители могут продать квартиру, в которой имеется доля их несовершеннолетнего сына или дочери. Однако потребуется одобрение со стороны местного органа опеки. Если они дадут согласие – сделка состоится, а если откажут – возникнут трудности.
Основное условие в таких сделках – предоставление ребенку доли в новой квартире. Например, родители продают старую жилплощадь и покупают новую квартиру. Придется выделить долю ребенку, причем она не должна быть меньше текущей (в случае с квадратурой – меньше по площади, чем старая).
Причины для продажи квартиры с долей ребенка могут быть разными:
- Улучшение жилищных условий семьи – родители накопили достаточную сумму, взяли ипотеку, оформили материнский капитал.
- Размен квартиры вследствие развода матери и отца.
- Острая необходимость в лечении супруга или ребенка.
- Переезд из неблагополучного, криминогенного, неразвитого или экологически опасного региона.
- Строительство нового дома по ДДУ.
- Смена места жительства в связи с заграничной работой или учёбой.
Итак, независимо от причин, родители обязаны предоставить ребенку долю в альтернативной жилплощади. Второй вариант – открыть счет в банке и положить туда сумму за проданную долю ребенка. Параллельно нужно согласовать действия с опекунским советом.
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:
постановления на отчуждение имущества;
согласия на приобретение новой жилплощади.
Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.
Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.
До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.
Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.