Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки. Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры. Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.
Схемы приобретения залоговой квартиры
Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:
1. Продажа с погашением кредита покупателем
Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;
2. Договор купли-продажи с участием банка
Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;
3. Продажа через смену залогодателя
Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.
По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя
Помните, что все сделки проводятся только через банк, выдавший ипотечный кредит. Если с вами общаются какие-то посредники, требуют залог в несколько сотен тысяч, это должно наводить на подозрения.
Важно! Обязательно смотрите документы, которые являются основанием для продажи жилья, вместе с юристом. Он точно не упустит детали. Например, стоит проверить, что в бумагах указан пункт о выселении жильцов. Иначе их придется выселять в судебном порядке, что затянет процесс получения квартиры.
Еще один простой, но важный совет касается цены. Нет смысла покупать проблемную жилплощадь в залоге, если разница между предложенной стоимостью и средней по рынку составляет около 300 тысяч рублей. Выгода начинается только в тех случаях, когда предложение ниже рынка.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Залоговое имущество часто реализуют на специализированных сайтах-витринах. Покупка на таких сайтах происходит через аукцион. Для участия в покупке предстоит предварительно пройти регистрацию на сайте, изучить предложения и правила торговли и оформить задаток.
Величина задатка может различаться, однако чаще всего банк просит внести около 5% от стартовой стоимости, устанавливаемой согласно заключению эксперта. Далее участники аукциона предлагают свою цену, а покупает объект тот, кто даст лучшее ценовое предложение.
Если денег для покупки на аукционе недостаточно, оплачивают часть средств из собственных сбережений, а остальное оформляют в ипотеку. Если ставка оказалась меньше, задаток возвращают.
Алгоритм покупки жилья на аукционе:
- Пройти регистрацию и получить доступ к торгам на аукционе.
- Передать паспортные данные и документальное подтверждение наличия достаточной для покупки суммы.
- Подготовить задаток. Узнать размер задатка можно на сайте рядом с описанием лота. Примерно для участия понадобится внести около 200 тысяч рублей.
- После перехода лота победителю остальные участники вернут внесенные ранее задатки в течение ближайшего месяца.
- В день проведения аукциона зайти на торговую площадку и выбрать объект недвижимости для приобретения.
- Вносят задаток и ставят сумму предложения.
- На полный расчет за покупку отводят 10 дней.
Плюсы и минусы сделок
К достоинствам залоговых сделок относят:
- Выгодную цену и возможность хорошей скидки от рыночной цены. Разница может достигать 30 и более процентов, поскольку в интересах собственника и залогодержателя продать жилье, как можно скорее.
- Юридическая чистота сделок с жильем, уже прошедшим тщательную проверку при подготовке к ипотеке. Перед выставлением на аукцион лот с недвижимостью внимательно проверяет юридическая служба на предмет скрытых собственников и долгов.
- Оформлением сделки занимается организатор аукциона, торгов. На банковском аукционе рассматривается сумма задолженности, которую заемщик еще не выплатил. Банк заинтересован в быстром погашении долга, поэтому стоимость лота будет ниже обычной рыночной цены.
- Упрощенное оформление ипотеки с быстрой подготовкой документов к сделке. Банку проще сменить неплательщика-должника на надежного и ответственного заемщика, наладив регулярное погашение задолженности.
Среди недостатков залоговой недвижимости называют:
- Недостаточный интерес со стороны покупателя. Мало желающих покупать залоговую недвижимость, а значит дорого и быстро продать ее не удастся.
- Переоформление залогового имущества занимает дольше времени. Обычно время сделки увеличивается еще на несколько недель. Вначале с объекта требуется снять залоговое обременение, а затем зарегистрировать его на нового собственника.
- Бывший владелец может попытаться оспорить принудительное изъятие. Если отчуждение проходило с нарушением процедуры, жилье может быть возвращено. Необходимо тщательно проверять все документы и платежи.
- Несовершеннолетних жильцов сложнее выписать. Следует проявлять осторожность, если в ипотечном жилье были прописаны дети.
- Отсутствие ремонта, повышенный технический износ жилья, отчуждаемого у предыдущего заемщика. Новому покупателю придется потратить больше денег, чтобы привести квартиру в надлежащий вид.
- Незаконные перепланировки могут помешать благополучному завершению сделок. Заезжая в ипотечное жилье, заемщики часто пытаются улучшить планировку со сносом перегородок, при этом узаконивание изменений откладывают до момента снятия ограничений. Если покупают залоговое жилье, следует тщательно сверять фактическое состояние жилья с техпланом, полученным в БТИ.
Несмотря на очевидную экономическую выгоду при покупке жилья, переданного в залог банку, есть ряд организационных сложностей при оформлении сделки, что отпугивает и заставляет отказываться от предложений залоговой недвижимости.
Вариант 2. Продажа квартиры банку
Если есть потребность реализовать недвижимость срочно, проще всего обратиться к заемщику с предложением о выкупе ее у собственника. Однако такой вариант не назовешь экономически обоснованным, ведь банк заинтересован, прежде всего, в получении суммы долга. Будет ли справедливой цена, по которой квартира будет реализована, и какая сумма достанется в итоге заемщику – вопрос спорный.
Чаще всего жилье уходит с торгов, когда заемщик не имеет возможности в дальнейшем обслуживать кредит. Причиной может быть потеря работы и регулярного дохода, распад семьи и необходимость делить нажитое по суду.
Важно! Это очень невыгодный для владельца вариант. При возникновении негативных жизненных обстоятельств юристы советуют не торопиться с принятием решения. Прежде чем делать банку предложение о выкупе залогового жилья, нужно постараться решить вопрос путем переговоров. Может быть, кредитор пойдет на встречу и реструктуризирует долг, либо найдется новый источник дохода.
Покупка «дефолтной» залоговой квартиры у банка
Те объекты недвижимости, которые продаются «принудительно», после судебного решения — реализуются на аукционах, причем стоимость единолично определяет банк. И вот именно по таким сделкам цена действительно может быть значительно ниже рыночной — но только может, что далеко не всегда происходит на деле. Если ген. директор компании «Финнеско» Н. Мозгалевская оценивает цену подобных квартир не менее, чем на 10 % ниже среднерыночного уровня, то руководитель «Русипотеки» А. Ипполитов называет значительно более скромную цифру в 5 — 6 %. По заявлению директора «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянникова, сделки по залоговым квартирам с ценой реализации, «ниже 25 % от рыночной, случаются крайне редко». Банки, получившие право распоряжаться дефолтной квартирой, не имеют права реализовывать подобные объекты недвижимости самостоятельно, и привлекают для этого риэлторскую компанию — что увеличивает расходы и, как следствие — конечную цену залоговой квартиры.
Законом установлено, что в первую очередь средства от продажи аукционных квартир поступают банку, заемщик может рассчитывать лишь на их остаток. Более того, как рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»): «При недостаточности полученных аукционных средств на покрытие банковских расходов, оставшаяся часть взыскивается с бывшего хозяина квартиры, причем новый судебный иск может быть подан банковским учреждением практически незамедлительно после аукциона».
В период снижения цен на недвижимость (сезонного или кризисного) заемщик может попасть в ситуацию, когда реальная продажная стоимость залоговой квартиры не покроет кредит. Как разъясняет Т. Воробьева («Московское Агентство Недвижимости»), подобные ситуации обычно регламентируются кредитным договором при его подписании, причем банки включают в типовой текст пункт о материальной ответственности заемщика всем имеющимся у него имуществом. «Подобный пункт кредитного договора становится очень неприятным сюрпризом для владельцев залоговых квартир — ведь большинство из них считают, что при невозможности погашать кредит они рискуют только заложенной недвижимостью».
Продажа залоговых квартир — заметный сегмент на рынке реализации жилья, и в связи с явными признаками возрождения ипотечного кредитования имеющий перспективы к росту. Проблемы этого вида сделок скорее связаны с большой бюрократической сложностью, чем с потенциально высокой юридической опасностью. Подавляющее большинство залоговых квартир продаются по вполне рыночным ценам. Вероятность купить дешево дефолтный объект недвижимости вполне сравнима с вероятностью приобрести с такой же скидкой «обычную» квартиру, никоим образом к ипотеке не причастную. Специалисты по недвижимости отмечают, что решение о покупке конкретной залоговой квартиры принимается, как правило, с учетом всего комплекса параметров — то есть значение имеют и цена, и расположение, и качество ремонта, и наличие инфраструктуры. Подобный подход еще более сближает «залоговый» сектор реализуемой недвижимости с общими предложениями по продаже квартир.
Покупка залоговой квартиры у банка
Считается, что приобретение залоговой квартиры – это выгодная сделка, так как цена на такую недвижимость гораздо ниже. Как правило, финансовая организация устанавливает сроки, в течение которых владелец заложенной жилплощади обязан погасить задолженность. Многие покупатели отказываются приобретать такое имущество по рыночной стоимости, так как придется либо погашать ипотеку самостоятельно, либо переоформлять ипотеку на себя. По закону, залоговая квартира является обремененным имуществом.
Нюансы приобретения такой квартиры у банка:
- покупка обремененной квартиры может осуществиться, если финансовая организация одобрила сделку купли-продажи;
- для свершения сделки можно обратиться к аккредитованному риелтору. Как правило, его предоставляет банк;
- можно приобрести жилье у заемщика, но и в этом случае потребуется одобрение на сделку купли-продажи.
Если покупатель сам берет ипотеку
Достаточно сложная процедура, которая проводится одновременно для снятия обременения, а затем и для наложения ограничений на приобретаемое жилье. В этом случае покупатель соглашается переоформлять на себя ипотечный кредит у банка-кредитора на первоначальных условиях. Для этого покупателю необходимо перечислить сумму задолженности на счет финансовой организации, тем самым погашая долг собственника и снимая обременение с квартиры.
После всех действий банку требуется зарегистрировать права нового собственника, наложить на него обременение и рассчитать остаток задолженности на весь срок ипотечного кредита, указанного в договоре. После всех манипуляций будет произведена смена заемщика, тем самым оформится договор купли-продажи через переоформление ипотеки на покупателя.
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Приобрести залоговую квартиру можно напрямую у продавца. Для этого в его договоре с банком должна быть прописана возможность досрочного погашения кредита без штрафов. У заёмщика не должно быть никаких задолженностей и срывов сроков.
Подобный вариант можно выбрать тогда, когда срок погашения кредита продавца подходит к концу и вашего задатка достаточно для покрытия остатка задолженности. В этом случае вы оформляете договор задатка у нотариуса и передаёте средства продавцу, который в свою очередь погашает долг перед банком. Квартира выходит из-под обременения. Вы отдаёте оставшуюся сумму собственнику, заключаете сделку.
Если же для закрытия кредита продавца требуется большая сумма, будьте бдительны. Обязательно заключайте предварительный договор с указанием штрафных санкций или договор займа.
— Поскольку на недвижимость наложено обременение, сделка делится на две части. Сначала покупатель погашает долг продавца перед банком и освобождает имущество из-под ареста. По сути, это не является куплей-продажей. Сделка происходит уже после снятия обременения. Теоретически в тот период, когда арест с имущества снят, а договор купли-продажи ещё не подписан, продавец может отказаться от сделки. Но это происходит редко, — предостерёг юрист Бахыт Касымбеков.
Возможные риски и советы
Главной проблемой может оказаться въезд в новое жильё. Банки не выселяют прежних хозяев. Только новый владелец квартиры и только в судебном порядке может заставить их освободить недвижимость. Но прежние хозяева могут подать встречный иск о признании сделки незаконной. И даже если оформление документов происходило без нарушений, судебные разбирательства и дополнительные проверки отнимут много времени, денег и нервов.
Как отметили в Halyk Bank, банк обязан уведомить должника о продаже залогового имущества, и покупателю стоит узнать, выполнено ли это условие:
— При проведении судебной реализации, при наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на залоговое имущество заёмщика уведомляет частный судебный исполнитель. Обращайте внимание на наличие не выселенных бывших собственников. Зачастую недвижимость, где они до сих пор проживают, продаётся со значительным дисконтом (в целом дисконт от первоначальной стоимости возможен, но это рассматривается индивидуально по поступающим заявлениям клиентов). В любом случае банки уведомляют покупателей о жильцах, которые не выехали из квартиры после получения решения суда. Покупатель сам решает, готов он приобретать данный залог и принять на себя обязательства по выселению или нет.
При покупке залоговой недвижимости напрямую у банка специалисты ForteBank и Halyk Bank советуют учитывать следующие нюансы:
— Адресная реализация проводится только с согласия заёмщика. Прежде чем покупать залоговую недвижимость таким способом, возьмите у банка всю необходимую информацию о бывших владельцах квартиры. Запросите документально зафиксированное согласие собственника и жильцов залоговой квартиры о передаче её банку. Для оформления сделки купли-продажи потребуется удостоверение личности заёмщика и покупателя, а также согласие супруги/супруга на реализацию/приобретение имущества.
— Проверяйте основные правоустанавливающие документы: свидетельство о госрегистрации права собственности на банк/продавца, договор купли-продажи, технический паспорт квартиры (с включением в общую площадь балкона и лоджии и указанием года постройки дома, перепланировок), справку об обременениях и технических характеристиках объекта.
— Проведите визуальный осмотр недвижимости, проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг, наличии/отсутствии задолженностей по налогу на имущество, а также обговорите с заёмщиком/залогодателем сроки передачи и освобождения недвижимости.
— При приобретении квартиры в рассрочку до внесения вами всей суммы жильё числится за банком. Поэтому придётся уплачивать налог на имущество как юридическое лицо — 1.5 % от общей стоимости.
Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.
Основные риски покупателя
Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.
Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.
В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.
При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.
Что это за недвижимость?
Ипотека выдается на крупную сумму: банк идет на большой риск, поэтому требует обеспечить кредит, отдав в залог приобретаемую квартиру. Это значит, что пока заемщик возвращает долг, он не может совершать с ней никакие сделки. А если он перестанет платить, кредитор имеет право продать заложенное имущество. Полученные средства пойдут на закрытие ипотеки.
Описанная процедура происходит строго в рамках закона – никто не врывается ночью и не выставляет на мороз семью с детьми. Сначала должны наступить определенные условия для взыскания: длительная неуплата, нежелание должника пойти на компромисс (например, реструктурировать кредит) и пр. Затем банк обращается в суд и получает решение, на основании которого и происходит реализация квартиры. В любом кредитном учреждении есть целая армия юристов, которые занимаются проблемным залоговым имуществом.
В результате на досках объявлений и сайте банка появляются предложения о продаже недвижимости по очень привлекательной цене. Дело в том, что реализовать собственность нужно как можно скорее, чтобы закрыть ипотечный долг. Иногда отличие от среднерыночной стоимости бывает внушительным – от 20% и больше.
Чем может быть привлекательно приобретение залоговой квартиры:
- Очевидная выгода в цене. Если недвижимость не продается долгое время, скидка может достигать даже 50%, но в начале ее реализации стоимость близка к рыночной.
- Обычно это хорошее жилье, потому что при оформлении ипотеки кредитор тщательно проверяет имущество. К примеру, банки не выдают займы на приобретение квартир в аварийных домах, в плохом состоянии и с незаконной перепланировкой. К тому же можно быть уверенным, что нет никаких ограничений, кроме залога.
- Сделка будет проводиться с участием банковских юристов – они подготовят необходимые документы и будут сопровождать сделку. Хотя, конечно, полностью полагаться на их компетенцию не стоит: лучше подстраховаться и привлечь специалиста со стороны.
- Можно оформить ипотеку в том же банке. В его интересах побыстрее избавиться от проблемной недвижимости, поэтому высока вероятность, что вам одобрят жилищный кредит и даже предложат индивидуальные условия (например, пониженную процентную ставку). Конечно, придется собрать справки о зарплате и прочие требуемые документы, но рассмотрение будет более лояльным.