Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит приватизация комнат в коммунальных квартирах?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда уполномоченные органы требуют нотариально удостоверенное согласие соседей.
Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?
Можно.Такое требование неправомерно, так как комнаты в муниципальной квартире являются имуществом правообладателей и не причисляются к объектам, находящимся в долевой собственности, как, например, доли в квартирах. Поэтому данное требование можно оспорить в суде.
Судебная практика по отказам в приватизации
Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.
М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.
После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.
В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.
В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.
Приватизация имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Не нужно думать, что всем людям выгодно переоформить жилье в свою собственность. Некоторые, напротив, оставляют прежний статус комнаты, считая это наиболее приемлемым вариантом.
| Недостатки | Преимущества |
| • Несение расходов за капитальный ремонт; • Расселение жильцов из приватизированной комнаты не предполагает альтернативного жилья от государства. Максимум, на что могут рассчитывать семьи – денежная компенсация. Минус в том, что ее часто не хватает на приобретение нового жилья. • Обязанность уплаты ежегодного налога на имущество физических лиц – 0,1% от кадастровой стоимости комнаты. | • Приобретение статуса владельца комнаты; • Бесплатное оформление жилья в собственность; • Возможность заложить комнату в счет получения кредита; • Наследование, дарение, продажа, аренда, обмен приватизированного жилья; • Снижение рисков выселения из помещения за неуплату по ЖКУ; • Получение компенсации за снос комнаты; • Возможность сделать ремонт и легкую перепланировку. |
Необходимые документы
В отдел жилищной политики местной администрации необходимо направить следующие документы для приватизации комнаты в коммуналке:
- паспорта участников старше 14 лет;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних участников;
- заявление от нанимателя с подписями совместно проживающих с ним членов семьи (шаблон можете скачать ниже);
- нотариально заверенный отказ от участия в процедуре (по желанию участников);
- техпаспорт и кадастровый паспорт на комнату;
- выписка о составе семьи;
- справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
- справка о том, что участники прежде не приватизировали недвижимость (за исключением тех случаев, когда лицо приватизировало жилое помещение до18 лет).
Если по каким-либо причинам у граждан нет на руках документов на комнату в коммунальной квартире (например, были утеряны), их необходимо получить в органах, уполномоченных на их выдачу.
Когда уполномоченный сотрудник администрации одобрит заявление, участники приватизации приглашаются для заключения соглашения. Как правило, работники самостоятельно составляют договор или используют типовую форму. Жильцам остается лишь подписать документ.
После подписания договора понадобится обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности. Для этого требуется собрать следующие документы:
- заявление о регистрации перехода права собственности на комнату в коммуналке;
- заключенный с местной администрацией договор;
- паспорта всех новых собственников;
- свидетельство о браке и рождении детей (при необходимости подтверждения родства).
Приватизация комнаты в муниципальной квартире
Переоформление жилплощади происходит между всеми зарегистрированными в ней гражданами. При приватизации доли распределяются равномерно между ними, если нет особых соглашений между жильцами. Если один из граждан, проживающих в квартире, захочет приватизировать ее часть, например, комнату, он не сможет этого сделать в соответствии с законодательством. Но существуют и исключения, которые позволяют оформить в собственность комнату в муниципальной квартире:
- Отказ от приватизации. Это может произойти, если один из граждан не хочет участвовать в приватизации и пишет отказную. В этом случае за ним остается право на приватизацию другого жилья. Также у него есть возможность неограниченного проживания в квартире, которая переоформлена в частную собственность другими жильцами.
- Подписание договора о разделе жилья. Приватизированная квартира делится на несколько частей с бывшими нанимателями. Создаются новые лицевые счета. Фактически это процесс превращения квартиры в коммуналку. Но если вопрос раздела имущества принципиален, то это лучшее решение.
- Выделение комнаты в отдельную недвижимость. Для этого нужно оформить новый кадастровый паспорт, провести перепланировку и заключить отдельный договор соцнайма.
Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки. Какой из них выбрать, зависит от конкретной ситуации. Процесс приватизации комнаты в квартире сложен. Граждане могут столкнуться со следующими проблемами:
- Лицо, зарегистрированное в квартире, не проживает в ней. Чтобы такой гражданин не стал владельцем при приватизации, нужно предварительно выписать его из квартиры.
- Была проведена незаконная перепланировка. Такую квартиру нельзя приватизировать, пока изменения не будут узаконены или недвижимость не будет возвращена в изначальное состояние.
Особенности и важные моменты
Основное отличие коммунальных квартир от обычных – разграничение комнат и мест общего пользования. Если в первом случае помещение полностью принадлежит жильцам, то во втором – комнаты рассматриваются отдельно, места общего пользования (санузел, кухня, коридор, кладовка и прочее) – отдельно.
Поэтому при осуществлении приватизации комнаты в коммунальной квартире необходимо учитывать некоторые особенности:
- Вместе с комнатой жильцам достается доля от общего квартирного имущества. За ним сохраняется право на пользование ванной, кухней, коридором и другими объектами. Ограничивать его в этом никто из соседей не вправе.
- Расчет доли от общей собственности осуществляется по следующей формуле: площадь комнаты делится на площадь всей квартиры.
- Распределение общей собственности может быть осуществлено собственниками лично, путем заключения соответствующего добровольного соглашения.
- Законом запрещена приватизация помещений общего пользования и их частей.
Порядок приватизации комнаты
Приватизация комнаты в коммунальной квартире происходит по общим правилам приватизации и не отличаются от аналогичного процесса перевода в собственность целого жилища. При этом согласия от иных жильцов квартиры (соседей) не требуется.
- На первом этапе необходимо определиться со статусом жилого помещения, узнать в собственности какого конкретного органа оно находится.
- Затем необходимо собрать согласие всех лиц, проживающих в комнате по договору социального найма.
- После этого в соответствующий орган, являющийся собственником жилья, направляется заявление с приложением необходимых документов.
- В жилищном отделе администрации рассматривается заявление и выносится решение об отказе в приватизации или о заключения договора о приватизации.
- Далее необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, приложив как сам договор, так и иные документы.
- После рассмотрения заявления регистрирующим органом вносится отметка в реестр о переходе права собственности на комнату. Новый собственник получает выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности на комнату в коммунальной квартире
Вместе с правом собственности на комнату в коммунальной квартире собственник обладает правом на пользования общего имущества такого жилища. Это означает, что общее имущество собственников (коридор, кухня и т.д.) принадлежат им на праве общей долевой собственности (ст. 41 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)). Стоит отметить, что выдел в натуре такой доли невозможен. При продаже, сдаче в аренду комнаты необходимо понимать, что вместе с этим передается и право на долю в общей долевой собственности.
Стоит отметить, что комнату нельзя реализовать отдельно (продать, подарить, передать по наследству и пр.) от доли в общем имуществе и наоборот.
При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому вышеуказанная доля не изменяется, остается прежней, передается вместе с комнатой новому собственнику (или арендатору). Указанная доля также не изменяется в связи с увеличением (уменьшением) зарегистрированных лиц.
Изменение размера общего имущества может быть осуществлено лишь при согласии всех собственников комнат коммунальной квартиры. Такое изменение происходит путем переустройства и/или перепланировки.
Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире
Процесс регистрации прав регламентируется ФЗ страны (статья №1541, пункт 1). История данного процесса началась еще во времена СССР, а именно в 1991 году, когда все владельцы жилплощади могли добровольно оформить право собственности.
Главная особенность приватизации, которая проходила 25 лет назад, была в том, что вся процедура проходила безвозмездно. То есть все владельцы регистрировали свои права, не оплачивая ни госпошлину, ни кадастровую стоимость.
Сейчас же наоборот, чтобы приватизировать жилье необходимо либо иметь договор социального найма и прожить в жилплощади не менее пяти лет, либо выплатить полную кадастровую стоимость или выкупить жилплощадь, либо входить в одну из нескольких льготных категорий.
Почему процесс приватизации комнаты в коммунальной квартире имеет подводные камни и сложности? Все потому, что коммунальная квартира — это общая территория, которая раньше предоставлялась государством или муниципальными службами по договору социального найма. Как правило, «коммуналка» — это жилая зона, разделенная на несколько участков. Часть из них является собственностью жильцов, а другая часть представляет собой место общего пользования.
До 1998 года совершать любую сделку с комнатой в такой квартире можно было только при одном условии: было необходимо в обязательном порядке оповещать остальных собственников (соседей) о регистрации прав собственности. Это являлось одной из многих причин, которые затрудняли процесс приватизации данной недвижимости. Но за 20 лет были внесены правки в законопроект, которые гласят, что процесс приватизации — это сугубо личное дело каждого владельца, о котором он не обязан оповещать ни соседей, ни родственников, ни каких-либо других третьих лиц.
Особенности приватизации комнаты:
- Во многих случаях коммунальные квартиры являются собственностью муниципальных органов, а все жильцы проживают по договору социального найма. Такие владельцы претендуют на приватизацию в первую очередь.
- Не все владельцы готовы приватизировать комнаты в коммунальных квартирах. По этой причине часто появляются конфликтные ситуации между соседями, потому что одна часть является законными владельцами своей жилплощади, а значит, заинтересованы в комфортабельности жилищных условий, а другие арендуют помещения на ограниченный срок. Из-за этого между жителями возникают споры по поводу ремонта или обслуживания квартиры.
- Сама приватизация комнаты ничем не отличается от регистрации квартиры или частного дома.
Примечание: приватизировать комнату в коммунальной квартире можно только при определенных условиях. Например, нельзя регистрировать объект недвижимости в доме, который является непригодным для проживания. При этом дом может быть признан ветхим. Квартира также должна иметь собственный вход, не обрушенный и не аварийный.
Приватизация комнаты без согласия соседей
Бытует мнение, что любые манипуляции, которые будут совершаться с комнатой в коммунальной квартире должны согласовываться с соседями, с которыми владелец делит места общего пользования. Частично это правда. Владелец не сможет продать свою недвижимость, если он не уведомит за 30 календарных дней всех соседей. В течение месяца, со дня получения уведомления, каждый сосед должен дать письменный отказ, что не претендует на приобретение отчуждаемой комнаты.
С приватизацией все иначе:
- для регистрации прав собственности не требуется ни оповещение, ни одобрение со стороны соседей;
- приватизация — это сугубо личное дело каждого владельца, поэтому отказать в данном процессе могут только муниципальные службы.
Примечание: оповещать соседей нужно только при отчуждении комнаты, потому что по закону все владельцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право на приобретение жилплощади. При этом нужно учитывать, что таким правом обладают лишь владельцы, указанные в регистрации прав собственности или в договоре социального найма, а не те лица, которые проживают в недвижимости на иждивении или по договору аренды.
Возможна ли приватизация комнаты
Жильцы, проживающие в комнатах коммунальной квартиры, имеют закрепленное законом право на перевод своей комнаты как в единоличную собственность, так и в долевую. Ведь согласно Закону посвященному приватизации каждый житель нашего государства имеет на нее право.
Отличительной чертой перевода в частную собственность комнаты в коммунальной квартире является то, что вы получаете право на владение только своей жилой площади. Места общего пользования приватизируются на всех жильцов коммуналки в разных долях.
Чтобы понять насколько большая доля принадлежит лично вам, разделите площадь своей комнаты на общую площадь всех жилых помещений находящихся в коммунальном жилье. Поменять долю владения общими площадями можно с согласия всех населяющих коммуналку, предварительно потребуется составить соглашение в письменной форме. Но всегда следует помнить, что жильцы зарегистрированные в неприватизированных комнатах, тоже имеют право на свою часть хозяйственных площадей и помещений общего использования.
Кстати, до 1998 года, перевести в частное владение было возможно только всю коммуналку целиком. Это, зачастую, препятствовало многим людям, ведь всегда находились те, кто был не согласен отказаться от договора социального найма. Сейчас же спрашивать разрешения соседей не требуется.
В исключительных случаях, если соседи настаивают на непроведении вами приватизации, ведь часть от мест общего пользования все равно становится вашей, смело подавайте в суд. Любой суд окажется на вашей стороне, право каждого на приобретение недвижимости в собственность будет реализовано.
После процесса приватизации можно осуществлять со своей комнатой любые действия. К примеру ее можно продать, сдать в аренду, подарить, завещать и так далее. Но не нужно забывать, что передавая свои права на жилплощадь, вы отдаете и права на свою долю общественных помещений.
Разрешение других жильцов при сдаче в аренду своей комнаты собственнику не требуется. Но при ее продаже соседи имеют право стать первоочередными покупателями. В случае их отказа ваши квадратные метры могут быть проданы любому человеку, готовому их купить.
Преимущества юридической помощи при приватизации
Собрать все бумаги самостоятельно и в короткий срок могут себе позволить далеко не все граждане. График работы, удалённость необходимых для посещения организаций – все это достаточно сложные факторы, не позволяющие быстро совершить требуемые действия в установленный срок.
Нередко оформление комнаты переносится несколько раз по причине устаревших документов. В таком случае можно обратиться к профессиональным юристам. Юридическая помощь будет полезной на всех этапах процедуры приватизации. Грамотные специалисты подготовят пакет документов, составят договор передачи собственности, получат документы, удостоверяющие приватизацию действительной, и передадут их новому владельцу.
В случае необходимости именно юристы помогут провести судебную приватизацию жилья.
В качестве инициаторов процедуры могут выступать лица, являющиеся нанимателями жилплощади и имеющие постоянную регистрацию по данному адресу. Основанием выступает договор социального найма (ранее – ордер на вселение в комнату).
Переоформление становится возможным только если все жильцы комнаты выразили согласие или написали официальные отказы от приватизации в пользу других лиц. Если же кто-либо из членов семьи не хочет переводить муниципальное жилье в частную собственность, властями в приватизации будет отказано.
Согласно действующему законодательству, каждый гражданин Российской Федерации имеет право на участие в бесплатной приватизации, но только один раз в течение жизни. Исключение составляют несовершеннолетние лица, проходящие регистрацию вместе с одним из родителей. Эти люди во взрослом возрасте имеют право на еще одну бесплатную приватизацию какого-либо объекта муниципальной собственности.
Пример. Семья Ивановых решила приватизировать комнату в коммуналке. На переоформляемой жилплощади имелась постоянная регистрация у четырех человек: 10-летнего ребенка, его родителей и бабушки. После того, как пожилая женщина узнала о намерении родственников обратить квартиру в собственность, она наотрез отказалась поддерживать данную инициативу. Ивановы на семейном собрании долго объясняли бабушке все преимущества приватизации и в результате решение был найдено – бабушка осталась при своем мнении, но согласилась написать и заверить у нотариуса официальный отказ в пользу внучки. В результате все участники приватизации получили в собственность по несколько квадратных метров, а бабушка право на пожизненное проживание в данной комнате. Как следствие – муж и жена Ивановы использовали свое право и больше не смогут принять бесплатное участие в аналогичной процедуре, а бабушка и внучка сохранили за собой данное право так как, первая подписала отказ, а вторая была включена в договор о приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
С недавнего времени приватизация стала бессрочной, поэтому прежде чем начать ее осуществление необходимо изучить все ее преимущества и недостатки. В некоторых случаях проживание в муниципальном жилье может оказаться даже выгоднее. Для наглядности основные положительные и отрицательные последствия мы собрали в таблицу.
| Минусы | Плюсы |
| появляются расходы на капитальный ремонт дома | появляется статус собственника жилья |
| при расселении, собственникам не предлагается альтернативное жилье, единственное на что они могут рассчитывать от государства – денежная компенсация (в большинстве случаев этой суммы не хватает на новое жилье) | процедура переоформления осуществляется бесплатно |
| ежегодно необходимо платить имущественный налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости жилья | недвижимость можно продать, сдать в аренду, заложить в банке, обменять на другую, подарить, завещать |
| за задолженность по ЖКУ собственников не выселяют | |
| при сносе будет выплачена компенсация | |
| при осуществлении перепланировки не требуется получение разрешения в местной администрации |
Перечень необходимых документов
Прежде чем приступить к сбору документов, следует определится с будущей формой собственности жилья:
- индивидуальная;
- долевая;
- совместная,
так как от этого зависит какие бумаги следует подготовить. В каждом конкретном случае список документов будет разным, однако для приватизации комнаты обязательно потребуется представить:
- Письменное заявление на приватизацию комнаты, составленное на имя должностного лица по жилищной политике местного органа самоуправления. При условии, что в комнате проживают и зарегистрировано несколько человек – все они должны подписать данный документ.
- Справку формы номер девять о зарегистрированных лицах. Срок ее действия ограничен одним месяцем со дня выдачи.
- Технический паспорт, оформленный коммунальным предприятием БТИ текущим годом.
- Официальную выписку, подготовленную Единым государственным реестром недвижимости. Данный документ начали выдавать с 01.01.2017 г.. До этого времени оформлялся кадастровый паспорт.
- Документы, которые удостоверяют личность заявителя и зарегистрированных в комнате лиц. Это национальный паспорт, подтверждающий гражданство Российской Федерации, Свидетельство о рождении для лиц, которые еще не достигли четырнадцати лет.
Кроме того, заявителю надо быть готовым, что он него могут потребовать предоставить и ряд дополнительных документов. К ним следует отнести:
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о том, что претендент и другие лица, зарегистрированные в комнате после 01.01.1992 года, по прежнему месту жительства не использовали право на приватизацию.
- Охранное свидетельство, касающееся забронированной комнаты. То есть, комнаты, жилец которой выехал на длительное время в командировку, на учебу. Такой документ выдается муниципалитетом при бронировании комнаты по заявлению временно выехавших жильцов.
- Справка с комитета по госохране памятников истории и культуры, если комната находится в доме, который признан памятником архитектуры. Документ должен подтвердить, что жилье не содержит архитектурно-художественных элементов.
Если в комнате, которая подлежит приватизации, проживают:
- несовершеннолетние;
- лица, признанные недееспособными по решению суда,
то потребуется получение соответствующего разрешение от специального органа, отвечающего за опеку и попечительство.
Приватизация комнаты в коммунальной квартире — без согласия соседей, с чего начать, документы, плюсы и минусы, с несовершеннолетним
Практически все объекты недвижимости, относящиеся к категории коммунальных квартир, находятся в муниципальной собственности, жильцы в которой проживают в соответствии с условиями договора социального найма. Это обуславливает возможность приватизации такого жилья.
Разрешение на законодательном уровне приватизировать отдельные элементы жилища вызвало споры и конфликты не только между соседями в коммуналке, но и в судах.
При проживании в одной коммунальной квартире собственников и нанимателей возникают практические трудности, связанные с эксплуатацией, проведением профилактических и ремонтных работ в местах общественного пользования. Споры связаны с распределением финансовых обязательств между собственниками и муниципальными органами.
Решением Конституционного суда Российской Федерации была определена идентичность статуса приватизации изолированной и коммунальной квартир, и возникающих вследствие этого факта обязательств, связанных с необходимостью ухода за своим имуществом.
В коммунальной квартире собственники комнат владеют общим имуществом в доле, соответствующей процентному отношению площади квартиры к общей жилой площади коммуналки.
На практике ремонтные и восстановительные работы по отношению к общему имуществу проводятся собственником дома, а впоследствии часть затрат, пропорционально приватизационной доли, может быть взыскана с владельца комнаты.