Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда наймодатель может расторгнуть краткосрочный договор аренды жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
4.1. Текущий контроль за соблюдением и исполнением специалистами Управления и специалистами МКУ МФЦ последовательности действий, определенных настоящим Регламентом, осуществляется начальником Управления и руководителем МКУ МФЦ.
(п. 4.1 в ред. Постановления Администрации г. Иванова от 19.09.2016 N 1717)
4.2. Специалисты Управления либо специалисты МКУ МФЦ, принимающие участие в предоставлении муниципальной услуги, несут персональную ответственность за соблюдение сроков и порядка приема документов, представляемых Заявителем, за полноту, грамотность и доступность проведенного консультирования, за правильность выполнения процедур, установленных настоящим Регламентом.
(п. 4.2 в ред. Постановления Администрации г. Иванова от 19.09.2016 N 1717)
4.3. Контроль за полнотой и качеством исполнения муниципальной услуги включает в себя проведение проверок, выявление и устранение нарушений порядка регистрации и рассмотрения заявлений и документов, подготовку ответов на обращения Заявителей, содержащие жалобы на решения, действия (бездействие) должностных лиц.
4.4. По результатам проведенных проверок в случае выявления нарушений прав Заявителей осуществляется привлечение виновных лиц к административной, дисциплинарной или иной ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Конституционный Суд среди прочего отметил:
- Судебное расторжение договора может занять столько же времени, сколько сам краткосрочный наем жилья или даже больше. Применение только такого порядка создавало бы отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежаще оформлять договоры. Это также способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.
- Когда наниматель существенно или долго нарушает обязательства, его контрагент теряет деньги.
- Если в договоре указали явно несправедливые основания одностороннего расторжения, наниматель может заявить суду, например, об их ничтожности.
Есть различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным – заключенным на срок не более 1 года.
Специфика договора краткосрочного найма в том, что нанимателю предоставлен меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.
Особенность рассматриваемого договора – и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений.
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Оформление прекращения договора найма
Расторжение договоров найма жилых помещений не требует особенного оформления. По сути дела, его вообще можно никак не оформлять, при наличии уведомления о расторжении или квитанции об отправке почтой такого уведомления. Однако если вы не хотите проблем, то лучше завершить арендные отношения составлением акта приема-передачи. Зачем это нужно?
Акт приема-передачи — это документ, удостоверяющий несколько ключевых моментов: дату выезда жильца из помещения, факт возврата ключей, и отсутствия повреждений в переданном имуществе (как помещения, так и движимых вещей, например техники или мебели), завершение всех расчетов на момент составления акта и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если же в ходе составления акта выявляются какие-то повреждения имущества, то в Акте отражается их характер и масштаб, что позволяет одной стороне взыскать стоимость испорченного имущества, а другой — быть уверенной, что больше ничего «не добавят».
Составить акт приема-передачи очень просто. Нужно указать дату, Ф. И. О. сторон, а дальше по списку указывать все результаты приемки квартиры: состояние стен, пола, окон, дверей и потолка; состояние коммуникаций; внешний вид мебели; состояние бытовой техники. Далее указать произведены ли расчеты, переданы ли ключи и т.п. Завершается акт подписями сторон. После подписания, акт становится неотъемлемой частью договора. С момента подписания акта с указанием на отсутствие претензий, стороны теряют право требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств, вытекающих из расторгнутого договора.
Если же в акте отражены нарушения, например, сломан электрический чайник, способ устранения нарушений определяется по согласованию сторон. Наниматель может передать сумму, которой достаточно для приобретения нового чайника, либо приобрести чайник самостоятельно и передать его, о чем составляется соответствующая расписка.
Еще одним способом оформления расторжения является заключение сторонами соглашения, которое подписывается обеими сторонами. Текст соглашения может быть любым, главное отразить основную мысль: стороны пришли к добровольному соглашению о досрочном расторжении договора с определенного числа.
Расторжение зарегистрированного договора найма
Сам договор найма не регистрируется. Однако государственной регистрации подлежит обременение квартиры правом проживания в ней нанимателей.
Обременение — это особый вид правового ограничения распоряжения имуществом, то есть запрет на совершение с имуществом определенных действий или установление другого порядка совершения этих действий.
В случае с регистрацией договора о найме, под обременением нужно понимать невозможность выселить квартирантов, что ограничивает собственника помещения в способах распоряжения имуществом. Так, к примеру, право собственности подразумевает право лица пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Что означает, что собственник может жить, продать, подарить, сдать в наем имущество и др. Но после регистрации, для того чтобы распорядиться квартирой, ему потребуется уведомить об имеющемся обременении и обеспечить дальнейшее проживание нанимателя в квартире, вне зависимости от заключаемых сделок с другими лицами относительно сдаваемого имущества.
Расторжение такого договора происходит одним из способов, указанных выше, но сведения о расторжении необходимо предоставить в регистрирующий орган, после чего, с жилья будет снято обременение. Итак, для снятия обременения потребуется: заявление (как написать вам подскажут в Росреестре, когда вы придете на регистрацию снятия); документы, подтверждающие расторжение договора (акт приема-передачи, решение суда, добровольное соглашение о расторжении, подписанное сторонами); квитанция об уплате государственной пошлины. Регистратор проверит все представленные документы и выдаст вам расписку в их получении. Регистрация занимает не более 7 дней с момента предоставления нужных документов. По завершении вам будет выдан документ, подтверждающий, что обременение снято.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
На территории РФ существует два вида регистрации граждан в жилых помещениях: регистрация по месту жительства и регистрация по месту пребывания. В вашем случае временная прописка — это регистрация по месту пребывания.
Регистрация по месту пребывания и снятие с регистрации по месту пребывания осуществляются не на основании договора найма/аренды, а на основании заявления собственника (собственников) жилого помещения. Для досрочного снятия с регистрации по месту пребывания собственнику достаточно будет подать заявление в ФМС через МФЦ (при наличии в вашем городе МФЦ) о снятии гражданина с регистрации по месту пребывания. Независимо от того, как исполняет свои обязательства по договору арендатор, после поданного собственником заявлении о снятия с регистрации он будет снят. При этом не потребуется согласия такого арендатора.
Что касается ненадлежащего исполнения арендатором договора аренды: вам необходимо поставить вопрос либо о досрочном расторжении договора, либо направить арендатору претензию с требованием погасить задолженность.
Договор найма квартиры
По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.
По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.
Как расторгнуть договор найма, если он зарегистрирован?
Непосредственная договорённость о найме не подлежит государственной регистрации. Однако регистрируется обременение жилого помещения в отношении временных жильцов. Обременением в случае договора найма пригодной для проживания недвижимости является наложение запрета на выселение арендатора на незаконных основаниях.
При расторжении договора найма жилого помещения, необходимо направить соответствующее уведомление в регистрационный орган, и обременение, наложенное на жилплощадь, будет упразднено.
Для проведения данной операции в Росреестре понадобятся документы из следующего списка:
- Заявление (бланк выдаётся уполномоченным сотрудником Росреестра);
- Документация, подтверждающая факт расторжения договорённости;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Паспорт гражданина.
При получении актов, регистратор выдаёт соответствующую расписку. Обременение с квартиры или дома снимается в течение 7 рабочих дней.
После расторжения любого договора наступает ряд юридических последствий, которые необходимо учитывать, для обеих сторон соглашения. Договорённость о расторжении договора найма жилого помещения не является исключением. В результате решения суда в пользу истца:
- У арендодателя появляется законное основание выселить временного жильца в принудительном порядке с привлечением сотрудников правоохранительных органов;
- Арендатор лишается прав на дальнейшее проживание в рассматриваемом жилище, и должен покинуть его в оговоренный срок;
- В случае наличия подобного требования, наниматель обязуется выплатить собственнику недвижимого имущества неустойку, погасить задолженность по арендным и коммунальным выплатам;
- Судебным решением может быть постановлено возмещение морального и материального ущерба собственника, нанесённого в результате полного или частичного разрушения принадлежавшего ему недвижимого имущества.
Если суд предпочтёт принять сторону ответчика, все судебные издержки возлагаются на истца.
Что можно потребовать в суде?
В исковом заявлении о расторжении договора найма жилого помещения вы вправе заявить и другие требования. Например, о взыскании арендной платы, если квартиросъемщик задолжал, а также о взыскании платы за коммунальные услуги, которые он не оплачивал.
Кроме того, можно взыскать и неустойку за задержку платы за наем жилья. Ее размер обычно устанавливается договором.
Если наниматель нанес вашему имуществу ущерб, тоже можно потребовать возместить его. Но для этого придется заказать оценку: отчет оценщика понадобится как обоснование суммы, которую вы хотите взыскать через суд.
Примечание: если вы зарегистрировали нанимателя в своей квартире, заявите требование о снятии с регистрационного учета, признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении.
Расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке могут оба участника, как владелец собственности, так и пользователь недвижимостью.
Таблица № 1 «Возможные причины прекращения отношений»
|
По желанию арендодателя |
По желанию арендатора |
|
Неаккуратное использование недвижимости, от чего нарушается качество объекта или возникает опасность его сохранности. |
Отказ предоставлять недвижимость в пользование. |
|
Неоднократное нарушение условий договора арендатором. |
Оказание препятствий для целевого использования собственности. |
|
Отсутствие выплат за пользование недвижимостью. Достаточно пропустить хотя бы два обязательных платежа. |
Во время пользования квартирой/домом/комнатой выявлены недостатки, о которых арендатору не было известно до подписания соглашения. Важно доказать, что при знании о текущих проблемах с объектом, гражданин отказался бы от аренды. |
|
Нарушение владельцев жилья условий договора по вопросам проведения капитального или текущего ремонта. |
|
|
Порча собственности по независящим от пользователя причинам. Например, стихийное бедствие или несчастный случай в доме. |
|
|
Нарушение других условий подписанного соглашения. |
Порядок расторжения договора найма жилого помещения
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение касательно расторжения договора составляется в той же форме, что и сам договор.
Иными словами, когда договор заключался в простом письменном виде, то для расторжения его хватит подписанного сторонами соглашения.
Однако если договор регистрировался согласно требованиям норм законодательства, то расторжение такового регистрируется по тому же алгоритму.
Расторжение договорных отношений согласно судебному решению
Когда вы на законных основаниях будете требовать от второй стороны (нанимателя или арендодателя) расторгнуть договор, а в ответ получите отказ в данном требовании или отсутствие ответа в установленный срок, в таком случае вы вправе обращаться в судебный орган для расторжения договора (п.2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).
Что последует за расторжением договора?
Когда договор расторгнут, обязательства его сторон считаются прекращенными (согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ). Иными словами, вслед за расторжением договора найма, вы не будете обязаны предоставлять свою недвижимость для проживания арендатора, что, в свою очередь, обяжет последнего покинуть занимаемое помещение.
Расторгнутым договор будет считаться, начиная с момента заключения соглашения о расторжении, а также после государственной регистрации подобного соглашения (при условии, что сам договор регистрировался).
Это важно!
При найме жилого помещения (согласно договору сроком не менее 1 года), регистрировать следует не сам договор, а факт обременения права собственности, которое возникло на основании указанного договора.
Таким образом, прекращение найма жилья аналогично должно регистрироваться (п. 6 ст. 26.1 ФЗ от 21.06.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ).
Если расторжению договора способствовало грубое нарушение договорных условий другой стороной, то у вас есть право требования возмещения убытков, которые были вам причинены данным расторжением (пункт 4 статьи 454 Гражданского кодекса РФ).
Отличительные черты расторжения договора аренды
Подобно любым гражданско-правовым договорам, договор аренды может расторгаться по соглашению сторон на различных условиях, согласованных между данными сторонами.
Комментарий к статье 687 ГК РФ
1. Комментируемая статья допускает возможность одностороннего расторжения договора найма жилого помещения в любое время по инициативе нанимателя без обращения в суд. Для этого необходимо получение согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, а также письменное предупреждение наймодателя за три месяца.
2. В п. 2 содержатся специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию наймодателя.
Одно из них — невыполнение нанимателем на протяжении шести месяцев своей обязанности платить за жилое помещение (если только в договоре не был указан более длительный срок). Это правило несколько меняется при краткосрочном найме жилого помещения (на срок до одного года). В данном случае для принятия решения о выселении из жилого помещения необходимо невнесение платы более двух раз на протяжении срока платежа.
Другое основание для подобного выселения — то, что жилое помещение подвергалось разрушению либо порче как нанимателем, так и любым лицом, за действия которого наниматель как сторона в договоре отвечает.
Суд при наличии того и другого основания может вначале предоставить нанимателю определенный льготный срок, не превышающий года, с тем чтобы соответствующие нарушения были им устранены или приняты меры для их устранения. И если в течение указанного в решении срока оно остается невыполненным, наймодатель вправе вновь обратиться в суд с тем же требованием — расторгнуть договор. На этот раз у суда есть только одна возможность не прибегать сразу к выселению: в своем решении о выселении он может указать для исполнения достаточно длительный срок (в любом случае не более одного года).
3. Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут оказаться следствием противоправных действий нанимателя, наймодателя, а также третьих лиц либо действия непреодолимой силы. Один из подобных случаев, названных в комментируемой статье, — жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного в нем проживания (например, оказалось в аварийном состоянии).
4. В п. 4 комментируемой статьи установлен ряд конкретных оснований для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя.
Об одном из них уже шла речь: использование жилого помещения нанимателем или другим гражданином, за действия которого наниматель отвечает, не по назначению (см. комментарий к ст. 678).
Второе обстоятельство — систематическое нарушение прав и интересов соседей. Законодатель не уточняет, что имеется в виду, однако обычно речь идет о пьяных скандалах, громком включении музыки в ночное время и ином антиобщественном поведении.
Для обоих случаев установлена особая процедура. Вначале наймодатель должен предупредить нанимателя о допущенных последним либо лицом, за действия которого он отвечает, нарушениях, указав на необходимость их устранения. И только когда нарушения останутся неустраненными, наймодатель вправе возбудить судебное разбирательство в порядке, предусмотренном п. 2 комментируемой статьи. Имеется в виду, в частности, возможность для суда либо сразу же вынести решение о выселении, либо предоставить вначале ответчику срок (до одного года) для исправления недостатков. Тогда истцу придется вторично возбудить дело о выселении: суд, в случае удовлетворения им иска, вправе предоставить срок (до одного года) для исполнения принятого решения.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора