Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Как снять обременение с недвижимости

У процедуры есть несколько возможных вариантов. Порядок будет зависеть от специфики работы самого кредитно-финансового учреждения. Возможны следующие варианты:

• одностороннее снятие обременения. Банк направляет заявление о том, что долговые обязательства заемщиком погашены и собственность переходит в полное распоряжение клиента. Такой порядок снятия обременения по ипотеке в Сбербанке;
• двусторонняя процедура. Заявки в соответствующее подразделение Росреестра поступают от кредитора и от заемщика;
• подача в регистрационную палату заявления от заемщика и кредитора закладной. В документе должна стоять отметка о том, что клиент в полной мере выполнил свои обязательства перед банком. Если речь идет о военной ипотеке, то соответствующе заявление направит «Росвоенипотека».

Сколько времени потребуется

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, выдаст их опись, в которой будет обозначен срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре. Когда справка будет готова, вы получите соответствующее СМС-сообщение. После этого вы сможете прийти в офис многофункционального центра, чтобы забрать документ. Справка подтверждает, что недвижимость больше не находится в залоге и вы вправе распоряжаться ей по своему усмотрению.

В МФЦ процедура снятия обременения занимает три рабочих дня, в том числе если речь идет о военной ипотеке. В некоторых случаях, когда речь идет, например, о пересылке бумажных документов по почте, срок может увеличиться на 1−2 рабочих дня. Следует учесть время, пока запрос будет идти в подразделение Росреестра, а справка – обратно в МФЦ.

Чтобы сделать процесс быстрее, вы можете заказать электронный документ через интернет. В этом случае процедура будет значительно быстрее. Электронная справка имеет ту же юридическую силу что и ее бумажный аналог.

Немного дольше будет процедура, если заемщик участвовал в долевом строительстве и приобретал квартиру в кредит. Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре в этом случае займет порядка 5 рабочих дней.

Если процедура односторонняя, период может стать еще дольше. Если не сам заемщик обращается в МФЦ, снятие обременения по ипотеке может занять порядка двух недель.

Документы для продажи залоговой квартиры

• Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.

• Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.

• Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

• При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.

• Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.

• Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры

Чтобы купить ипотечную квартиру, нужно получить согласие банка, а также предъявить дополнительные документы, кроме тех, которые входят в обязательный список при стандартной процедуре.

Квартира по ипотеке — недвижимость с обременением. Это вынужденная мера, ограничивающая возможности собственника и обеспечивающая гарантии кредитору. При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения. Если она берется снова в ипотеку, осуществляется переоформление документов с одного заемщика на другого. В таком случае обременение не снимается, просто происходит смена собственника.

При накладывании обременения на недвижимость данные о совершенной процедуре вносят в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать об обременении квартиры.

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Какие существуют риски?

Главная опасность для покупателя – не знать об обременении вообще. В результате в придачу к жилью можно получить обязательства перед совершенно незнакомыми людьми. Но если владелец не скрывает наличия ограничений и готов содействовать при сделке, отвергать вариант покупки обремененного жилья не стоит. Тем более, что оно в среднем на 30-50% дешевле остальных вариантов.

Основные нюансы, которые стоит учесть:

• Сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, требуют больше времени, чем обычные. Кроме того, для них придется собирать расширенный пакет документов.
• В случае покупки ипотечной квартиры есть риск отказа со стороны банка, который выдал кредит.
• При приобретении жилья, на который заключен договор ренты, стоит учитывать возможность его расторжения. А значит, предыдущий владелец может сохранить право проживания в квартире.
• О правах на обремененную недвижимость могут заявить временно отсутствующие жильцы – те, кто служит в армии, отбывает срок в тюрьме, находится в лечебном учреждении.
• Если сделку признают недействительной, расходы на оформление документов и прочие издержки можно вернуть только через суд, предварительно доказав вину продавца.

Как возможно снять обременение?

Что делать, если квартира уже с обременением? Его можно снять, разобравшись с причинами возникновения. Обременение аннулируется:

• ипотечное – в момент полного погашения долга;
• судебное – после того, как завершится разбирательство, а подсудимый будет признан невиновным;
• рентное – по окончании срока действия договора, чаще всего – после смерти предыдущего собственника;
• в остальных случаях (например, доверительное управление, аренда) – при наличии документов, подтверждающих завершение срока действия договора.

Как и любой другой вариант юридических взаимоотношений — покупка квартиры с обремененной ипотекой имеет положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

• быстрое решение жилищной проблемы – после всех мероприятий оформления покупатель переезжает в новое жилье;
• пониженная стоимость — продавцы делают значительные скидки при такой продаже;
• покупка новой квартиры – при выдаче ипотеки банки дают согласие только на покупку заемщиками ликвидной недвижимости (подробнее об оценке квартиры при ипотеке читайте здесь ).

Минусы:

• вероятность мошенничества – при продаже квартиры по ипотеке с обременением скрывают от покупателя другие аресты (покупатель о них узнает после вселения в новое жилье или после выплаты задолженности банку) или прописанных жильцов, которых нельзя выписать даже через суд;
• вступление в права собственности – если покупается квартира по переуступке долга, в свои законные права новый владелец сможет вступить только после выплаты всей суммы;
• страхование – при оформлении сделки по переуступке долга банки требуют оформление страхового полиса (обычно титульный), что влечет за собой лишние расходы.
• отказ банка – при неудовлетворении предъявленным требованиям банк может отказать в предоставлении кредита.

Как обеспечить безопасность сделки?

Чтобы провести сделку безопасно, стоит перепроверить отсутствие основных рисков. Банк исследовал юридическую чистоту квартиры, однако с тех пор могло измениться многое – будьте внимательны.

Важно! Для безопасности сделки просите справку из Единого Государственного реестра прав на недвижимость, выписку из домовой книги, справку об отсутствии коммунальных платежей, дееспособности продавца.

Помните:

1. Трехсторонние переговоры с банком.
2. Учет всех собственников.
3. Проверка права продавца осуществлять сделку.
4. Прописанные лица могут иметь пожизненное права пользования имуществом.
5. Брак и несовершеннолетний собственник требуют дополнительных документов.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, связана со стандартными для сделок с недвижимостью рисками. Покупателю стоит соглашаться на переговоры только с участием банка, ведь именно финансовая организация является собственником недвижимости в залоге.

Перепроверки требуют и другие аспекты так называемой юридической чистоты, не полагайтесь на слова, требуйте документы, справки и выписки. Не торопитесь, чтобы в будущем обезопасить себя от неприятных ситуаций и судебных тяжб.

Таким образом, допускается приобретать квартиры, на которых находится обременение банков. Ипотечное жилье продается по низкой цене, а также имеется множество других преимуществ такой сделки. При этом покупателям приходится сталкиваться с разными рисками и сложностями. Для их предотвращения важно точно соблюдать правильную последовательность действий, а также учитывать тонкости и нюансы процедуры.

Учитывается необходимость участия банковских работников. Если владелец объекта не предупреждает банк о принятом решении, то это является незаконной сделкой, которая может расторгаться судом. Каждый покупатель должен заботиться о том, чтобы сделка была юридически чистой, поэтому оптимальным считается пользоваться помощью профессиональных юристов.

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

Риск	Описание
Двойное обременение	На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять.
Штрафы и пени	Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк.
Снятие обременения	Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Пример: Относительно продавца квартиры подан иск в суд с целью забрать эту недвижимость. Человек прекрасно понимает, что уже не сможет ее продать и потому придумывает описанную выше схему. В результате покупатель просто передает деньги и ничего не получает взамен. Логично, что у продавца, как потом выяснится, денег уже нет: «ушли на погашение долгов», взять с него больше нечего, а квартиру купить уже нельзя.

Можно ли купить квартиру с обременением без риска?

Приобретение ипотечного жилья должно быть просчитано до мелочей и тогда вопрос: «можно ли купить квартиру с обременением без риска?», перестанет быть актуальным.

Чтобы обезопасить себя, покупатель может арендовать банковские ячейки. В одну из них будет помещена сумма, покрывающая обременение. В другую ячейку помещается остаток денег, которые продавец получит только в конце сделки.

После оплаты долга кредитная организация получает свою часть денег и выдает справку о том, что задолженность снята. Кроме того, продавцу выдается закладная на жилплощадь, подтверждающая отныне отсутствие долга. Вместе с письмом из банка, закладную продавец предоставляет в Росреестр, после чего обременение снимается.

Избавившись от долга, продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и право собственности на жилплощадь переходит к новому владельцу. Только после этого продавец получает вторую часть денег, хранившихся в другой ячейке.

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Порядок действий при покупке квартиры с обременением будет общим для подобных сделок, но есть одна особенность – наличие третьей заинтересованной и имеющей права на недвижимость стороны, коей выступает кредитор (банк). Именно он дает согласие на отчуждение прав собственности продавцом, являющимся клиентом финансовой организации. Снимается обременение только после уплаты долга, но также кредитор может согласиться и на продажу обремененной квартиры.

Полезная информация! Необходимость продажи квартиры с обременением у ее владельца может возникнуть при разных обстоятельствах: нехватке денег на погашение долга, срочном переезде, потребности в расширении жилплощади, острой нужды в финансах.

Хотя в сделке участвуют сразу три стороны, и достичь общей для всех договоренности весьма проблематично, такая операция считается безопасной и для продавца, и для покупателя, ведь сомнительные и незаконные договоры кредитующей финансовой организацией одобрены не будут. А владельцу квартиры точно не удастся скрыть факт, ведь такие сведения фиксируются Росреестром и отображаются в специальном документе – выписке из ЕГРН.

При покупке квартиры, находящейся в обременении, может возникать ряд сложностей:

1. одобрение сделки банком: он одобрит операцию, только если она будет выгодной и приемлемой для него.
2. длительный и непростой процесс переоформления прав собственности.
3. необходимость сбора большого количества документации.

Приобретение квартиры с обременением может осуществляться либо на собственные денежные средства, либо с привлечением заемных финансов. И возможно несколько вариантов покупки:

1. С досрочным погашением и последующим снятием обременения. По факту приобретаться будет квартира уже не обремененная, так как после закрытия задолженности статус меняется. Остаток долга погашает владелец, являющийся заемщиком, и он использует либо собственные средства, либо предоставленные покупателем финансы. В последнем случае приобретающий квартиру гражданин рискует, поэтому он должен действовать обдуманно: получить от продающего лица расписку о получении тем нужной суммы.
2. С оформлением сделки через выдававший ипотеку банк. Покупатель вносит в финансовую организацию сумму, равную остатку долга по ипотеке. После составления предварительного договора купли-продажи вносится задаток, далее осуществляются расчеты с банком, а потом снимается наложенное обременение. Последний шаг – переоформление прав собственности на нового владельца.
3. С переоформлением ипотеки на нового заемщика. Если новый клиент будет соответствовать всем требованиям, и банк даст согласие на такую процедуру, то договор переоформляется, и выполняющим обязательства клиентом становится покупатель. Прежний владелец получает сумму, равную указанной в ипотечном договоре рыночной цене квартиры.
4. С оформлением новой ипотеки на приобретение квартиры, находящейся в залоге. Такое практикуют некоторые банки, предоставляющие кредиты на обремененные залоговые объекты. По сути, кредитующая организация перечисляет заемные средства в банк, в который заложено жилье (он закрывает кредитный договор, заключенный с прежним владельцем имущества).
   Выдавший ссуду банк становится новым залогодержателем, а покупатель погашает перед ним задолженность (право собственности на квартиру переоформляется на него, обременение сохраняется).

Выбор подходящего варианта приобретения зависит от ситуации и наличия финансов у приобретателя.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

1. Получить в банке документ, подтверждающий полную выплату по ипотеке и забрать закладную на квартиру (при наличии).
2. Необходимо написать заявление о снятии обременении, можно взять образец в банке. Такое заявление подписывают две стороны – банк и владелец квартиры.
3. Собрать все необходимые документы.
4. Прийти в отделение реестра или МФЦ – лично или как вариант — через посредника (брокерские конторы) подать весь пакет документов.
5. Прийти через три-пять дней за выпиской.

1. Мошенничество, когда от покупателя нарочно пытаются скрыть факт обременения. В этом случае не исключено, что после приобретения квартиры нового владельца лишат недвижимости в судебном порядке (причина – признание сделки недействительной, нарушение прав собственника и т.д.). Кроме того, приобретая такую квартиру, покупатель автоматически приобретает и определенные обязательства (к примеру, жилье под ипотекой);
2. Чистая сделка, которая подразумевает снятие обременения законным путем либо согласие залогодержателя на продажу недвижимости.

Похожие записи:

• Истек срок договора аренды квартиры между физическими лицами
• Губернаторские выплаты на детей в 2023 году: что нового в Ханты-Мансийске
• Как заполнить квитанцию на оплату госпошлины в 2023 году?