Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Форма и государственная регистрация договора аренды
Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» было разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п.2 ст.651 ГК РФ. Это означает, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, и соответственно договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован.
Практика свидетельствует, что стороны данного договора не всегда придерживаются требования о государственной регистрации, что приводит к различным правовым последствиям.
В связи с этим приведем следующие примеры из судебной практики.
Пример 1. Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2002 по делу N КГ-А40/8280-01).
Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 4 года. Часть нежилого помещения арендатор сдал в субаренду другой организации. Решением арбитражного суда в 2000 г. первоначальный договор аренды был расторгнут. Поскольку досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (п.1 ст.618 ГК РФ), субарендатор обратился с иском в арбитражный суд о понуждении арендодателя заключить с ним договор на аренду нежилого помещения, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Возмещение расходов на ремонт арендованного имущества
В соответствии с Гражданским кодексом РФ имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается законом на арендодателя. В частности, к таким недостаткам относятся те, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.
Приостановление договора аренды нежилого помещения
Можно ли приостановить договор аренды нежилого помещения (гос. регистрации не было) на неопределенный срок? Или нужно обязательно его расторгать?
Если речь идет о приостановлении отношений в целом, то нет, такой возможности прямо законодательством не предусмотрено. Речь может идти только о расторжении договора, возврате помещения и заключении предварительного договора аренды.
Если речь идет только о приостановлении оплаты (на период ремонта и т.д.) то это возможно включением положений о безвозмездном пользовании (ссуде) на определенный срок.
Законодательство РФ позволяет заключить соглашение, согласно которому арендатору предоставляются арендные каникулы, во время которых он будет освобожден от арендной платы, но за ним сохранится право пользования помещением.
Правоотношения сторон на данный период следует квалифицировать как безвозмездное пользование. Таким образом, в указанной ситуации стороны вправе заключить соглашение, согласно которому арендатору предоставляются арендные каникулы, при этом в этот период правоотношения сторон должны быть квалифицированы как безвозмездное пользование.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
«1. Смешанный договор содержит элементы различных договоров. Это могут быть только отдельные элементы каждого такого договора или же элементы, в совокупности образующие целый договор. Например, смешанный договор может содержать все элементы договора поставки (обязательство одной стороны передать в собственность товар и обязательство другой стороны оплатить его стоимость), а также элементы договора цессии или перевода долга.*
2. Количество договоров, элементы которых входят с состав смешанного договора, – не менее двух. При этом максимальное их количество законом не ограничивается.»
«Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа доплачиваемого месяца.
Немного об аренде предприятий
По аренде предприятий судебную практику нельзя назвать сложившейся, так как этот вид договора не слишком распространен в России. Объясняется это небольшой теоретической базой и недостаточной регламентацией соответствующих отношений в законе. Приведем судебные решения, касающиеся квалификации договора как аренды предприятия:
- Арендодатель потребовал признать договор аренды предприятия недействительным, в том числе в связи с отсутствием его госрегистрации. Кассация поддержала отказ в иске, указав, что договор не является арендой предприятия, так как по нему не передавалось имущество, которое должно передаваться в составе предприятия (в т. ч. сырье, долги, имущественные права). Поэтому нормы об аренде предприятия не применимы, а договор государственной регистрации не подлежал (постановление ФАС СЗО от 01.06.2011 по делу № А66-13706/2009). Схожее судебное решение — постановление ФАС СКО от 07.11.2007 по делу № А32-14888/06-38/194-2007-38/130.
- Обратная ситуация. Арендодатель заявил требование о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требования отказали, квалифицировав договор как аренду предприятия ввиду попадания его под все признаки, установленные ст. 656 ГК РФ. Такой договор подлежал государственной регистрации, однако в связи с ее отсутствием он не заключен, а потому недействительным признан быть не может. В кассации решения устояли (постановление ФАС ПО от 08.07.2004 № А06-2375-20/03).
Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу окончание срока действия любого договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).
Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».
Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.
📌 Реклама Отключить
Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.
Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на неопределенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2015 № Ф04-17831/2015 по делу № А27-11359/2014 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.
📌 Реклама Отключить
Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.2015 № Ф01-5821/2014 по делу № А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 № Ф05-17079/2014 по делу № А41-34844/14).
Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
📌 Реклама Отключить
| Права арендодателя в случае невозврата арендованного имущества | ||
| Взыскание платы за пользованием арендованным имуществом исходя из размера арендной платы | Взыскание убытков | Взыскание неустойки за несвоевременный возврат |
Причем наиболее проблематично здесь взыскание убытков, понятие которых определено в ст. 15 ГК РФ.
Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества
Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных органов. Анализ судебной практики позволяет выделить условие договора аренды государственного (муниципального) имущества, ограничивающее конкуренцию на товарных рынках.
7.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, устанавливающий необходимость включения в договор аренды муниципального имущества условия о страховании объекта аренды арендатором за свой счет, не противоречит закону.
Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления
В соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно п. п. 2, 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента РФ. В связи с отсутствием ссылок на акты органов государственной власти или местного самоуправления в указанных нормах в судебной практике возникает вопрос: может ли договор аренды противоречить нормативным правовым актам органов государственной власти или местного самоуправления?
8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды (или его условие) ничтожным в случае его противоречия нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права, в судебной практике существует две позиции.
Примечание: Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.
Позиция 1. Договор аренды (или его условие) не является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.
Примечание: Данной позиции также придерживаются ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, что было отмечено в “Рекомендациях научно-консультативного совета о практике применения законодательства”, принятых по итогам совместного заседания Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа и Федеральном арбитражном суде Поволжского округа 25 марта 2009 г.
НЕПОЛНЫЙ АДРЕС ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 по делу N А82-1820/2008-2:
«…в обоснование данного требования истец представил предварительный договор аренды от 27.03.2007, по условиям которого Новикова Т.В. (арендодатель) и Канунник Л.В. (арендатор) обязались в будущем заключить договор аренды помещения площадью 50 квадратных метров, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по улице Труфанова в городе Ярославле. Арендная плата определена сторонами как 85 000 рублей.
Оценив предварительный договор аренды от 27.03.2007, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), в связи с чем признали его незаключенным.
АРЕНДА НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007:
«…иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью «Дженнифер-Иваново» (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученные ответчиком средства по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений являются неосновательным обогащением.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО «Дженнифер-Иваново» (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и П, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.
На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах под N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным.
При разрешении спорной ситуации суд установил, а материалами дела подтверждается, что Общество фактически использовало предоставленные Предпринимателем в аренду нежилые помещения по оговоренному сделкой коммерческому назначению: с целью открытия магазина «Дженнифер» произвело подготовительные мероприятия (в том числе заключило договор с ООО «Тринити» на выполнение монтажных, отделочных работ и поставку торгового оборудования), организовало розничную торговлю товарами в магазине. Общество добросовестно исполняло обязанность по внесению арендных платежей, представляющих собой форму оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду имуществом…»
Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)
Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным (п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).
Его кафе было вынуждено приостановить свою работу. Муравьев попросил временно обнулить арендную плату, а в случае несогласия расценить его письмо как односторонний отказ от договора. Арендодатели – два ИП – согласились на скидку в 50% за апрель, но Муравьева это не устроило.
В арендных отношениях не редко возникают конфликты, вызванные недопущением арендатора в арендуемое помещение.
В случае же с односторонним отказом от договора суды довольно последовательно указывают, что такое право у арендатора появляется только после неудачных переговоров о скидке, говорит Фирсова.
Подобные действия собственника объекта аренды приводят к многочисленным проблемам на стороне контрагента. Особенно в ситуации, когда при этом удерживаются находящиеся в арендуемом помещении активы арендатора (оборудование, товар и т.д.) и у последнего отсутствует возможность прибегнуть к заимствованиям. Его финансовое положение коллапсирует.
При этом, определяя размер уменьшения платы, суд исходил из величины, на которую обычно снижается арендная плата в данных обстоятельствах, — 50 процентов.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.
Комментарий к Ст. 609 ГК РФ
1. Комментируемая статья предусматривает требования к форме договора аренды в зависимости от срока договора, субъектного состава, объекта аренды и устанавливает необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от объекта аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме, если объектом является движимое имущество и срок составляет не более одного года.
Исключение представляют собой договоры, заключенные на срок более одного года, а также договоры проката, аренды транспортных средств, аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме.
Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
2. К вопросу определения срока договора аренды в один год в правоприменительной практике существуют разные подходы, имеющие практическое значение для определения формы договоров аренды и необходимости государственной регистрации таких договоров, объектом которых является недвижимое имущество, в частности здания и сооружения. Так, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях государственной регистрации признается равным одному году.
Судебная практика разрешения споров, связанных с арендой
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит. В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска. Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. 14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения
Комментарий к статье 609 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК.
Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года — и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката — см. коммент. к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 232 (автор комментария — А.А. Иванов)).
Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие — в виде недействительности сделки — прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения — см. коммент. к ст. 651 ГК).
§ 1. Общие положения об аренде
КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу применения положений Гражданского кодекса РФ о договоре аренды см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Статья 606. Договор аренды
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 606 ГК РФ
1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества >>>
2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений >>>
3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды >>>
4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества >>>
5. Квалификация сделки как договора аренды >>>
6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора >>>
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду. На основе данной нормы стороны судебных споров иногда заявляют, что нарушение указанного требования является основанием для признания договора аренды недействительным.
1.1. Вывод из судебной практики: Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным по мотивам нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Судебная практика:
Примечание: При рассмотрении таких дел суды руководствуются разъяснениями ВАС РФ, данными в информационном письме от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в соответствии с которыми непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»
«…3. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица — незаконным, решение органа юридического лица — не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы…»
Постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2008 N Ф09-270/08-С6 по делу N А07-23399/2006
«…Полагая, что договор аренды от 17.01.2006 является недействительным, общество «Международный аэропорт «Уфа» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В обоснование заявленных требований общество «Международный аэропорт «Уфа» ссылается на то, что при заключении договора от 17.01.2006 не соблюден порядок одобрения сделки общим собранием акционеров в соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах», а также не соблюдены требования, установленные ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности», не проведена оценка предмета договора аренды.
Отказывая в удовлетворении требований о признании договора аренды от 17.01.2006 недействительным по тому основанию, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не проведена оценка предмета договора аренды, суды обоснованно пришли к выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований общества «Международный аэропорт «Уфа» о признании договора аренды от 17.01.2006 N 15/06 недействительным…»
Постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2008 N Ф09-11212/07-С6 по делу N А07-8654/2007
«…Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что сам по себе факт непривлечения независимого оценщика при заключении договора аренды федерального имущества не является основанием для признания сделки ничтожной (п. 1, 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 95 )…»
———————————
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 имеет номер 92, а не 95.
Постановление ФАС Уральского округа от 13.03.2007 N Ф09-1635/07-С6 по делу N А07-13567/2006
«…Как установлено судом и видно из материалов дела, 20.03.2006 между администрацией городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан в лице председателя комитета (арендодатель) и обществом «ВИМ» (арендатор) заключен договор о передаче в аренду без права выкупа объектов муниципального нежилого фонда N 20, согласно которому арендатору было передано помещение N 1 общей площадью 164,6 кв. м — часть первого этажа 5-этажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Энергетиков, д. 27б, для оказания услуг общественного питания на срок с 06.03.2006 по 05.02.2007.
Указанный договор от 20.03.2006 N 20 заключен без проведения торгов на право заключения договора аренды и без проведения оценки объекта.
Практика разрешения споров о признании договора аренды недействительным
Ключевая специализация Юридической Компании «ЮСАКТУМ» — ведение арбитражных дел и представительство интересов Клиентов в арбитражных судах по арендным, земельным, строительным, корпоративным спорам, спорам о защите интеллектуальных прав.
С успешным опытом ведения арбитражных дел по арендным и иным категориям арбитражных споров можно ознакомиться в рубрике «Практики», с образцами процессуальных документов, которые были подготовлены нашими арбитражными юристами, и посредством использования которых достигнуты положительные результаты при разрешении арбитражных споров, в том числе арендных споров – в рубрике «Арбитражные процессуальные документы».
- Закон и право действуют – доверьтесь профессионалам: 8 (495) 790-98-06!
Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространённых договоров, заключаемых между представителями бизнеса.
Поэтому в отношении его заключения, расторжения, изменения его условий, признания договора аренды недействительным, возникает огромное количество арбитражных споров в арбитражном суде.
В настоящей статье мы приведем и рассмотрим несколько примеров распространённых ошибок арендодателей и арендаторов, определённых судебной практикой, способных повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.
- 1. При заключении договора аренды нежилого помещения государственным (муниципальным) унитарным предприятием необходимо помнить, что обязательным условием его заключения является наличие согласия собственника имущества (муниципального образования) на заключение такого договора аренды (в том числе и на совершение крупных сделок).
Обязательное наличие такого согласия императивно предусмотрено ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.
2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»: «Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия».
Как указано в абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.
2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сделки, заключенные без соблюдения, указанного выше условия являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица.
Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 28.02.2014 года № Ф05-1511/2014.
- 2. При заключении договора аренды нежилого помещения необходимо выяснить, обладает ли лицо, заключающее договор аренды со стороны арендодателя правом на передачу нежилого помещения в аренду. Также на стороне арендодателя может выступать лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу нежилого помещения в аренду. Несоблюдение указанных условий может повлечь ничтожность договора аренды нежилого помещения.
В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 года № 13387/2011.
- 3. При заключении договора аренды нежилого помещения по результатам проведения торгов на право его заключения необходимо помнить, что в случае, если правила проведения торгов, установленных соответствующим органом местного самоуправления, противоречат общим правилам проведения торгов, установленных Гражданским кодексом РФ, подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение указанного условия могут повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.
Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2006 года № А82-6847/06.
- 4. При оформлении дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения, заключенного с органом местного самоуправления необходимо соблюдать ограничения, не позволяющие признавать указанное дополнительное соглашение самостоятельной гражданско-правовой сделкой.
В случае признания дополнительного соглашения самостоятельной правовой сделкой, к его заключению будут применяться требования, предъявляемые органом местного самоуправления к заключению самостоятельного договора аренды нежилого помещения – путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.