Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существенное условие договора продажи недвижимости — предмет, то есть квартира, дом, земельный участок и т.д. В договоре необходимо указать информацию об имуществе: кадастровый номер, адрес, площадь (поможет выписка из государственного реестра недвижимости), тогда не возникнет трудностей с определением, какой объект недвижимости продается, и, как следствие, нарушения прав сторон. Например, если в договоре нет необходимых для идентификации недвижимого имущества сведений, сделка будет считаться незаключенной (ст. 554 Гражданского кодекса РФ). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, продается квартира в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве — другая ситуация и другой договор, но все же хотим напомнить о важности этого условия). Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно, — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры.
Безопасность сделки: правовые гарантии нотариально удостоверенного договора
При удостоверении соглашения о продаже недвижимого имущества нотариус:
· проверяет законность сделки, устанавливает личности граждан и представителей физических и юридических лиц;
· проверяет правоспособность юридических лиц, дееспособность граждан, полномочия представителей;
· разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора;
· проверяет соответствие намерений сторон требованиям закона и соответствие воли сторон волеизъявлению.
При обнаружении нарушений законодательства, недобросовестности со стороны участников сделки нотариус не удостоверит договор. Нотариально удостоверенная сделка гарантирует продавцу и покупателю, что стороны осознают суть соглашения, последствия своих действий, что исключает возможность введения в заблуждение и принуждения к подписанию договора. При этом, если нотариус допустит ошибку, пострадавшая сторона получит компенсацию ущерба, так как профессиональная деятельность нотариуса застрахована. Он несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в ходе совершения нотариального действия.
Нюансы самостоятельной сделки без участия риэлтора/нотариуса
Главное правило, которому нужно следовать, самостоятельно продавая/покупая квартиру – внимательность и осторожность. Предварительно необходимо изучить все правовые нормы, касающиеся ДКП. Если что-то непонятно – проконсультироваться с юристом или опытным агентом по недвижимости. И стараться все эти нормы и правила неукоснительно соблюдать. Какие-то нюансы нужно просто запомнить:
Перед подписанием любого документа следует внимательно его прочесть. Если что-то вызывает сомнения, лучше взять копию и перед тем, как подписывать показать текст юристу.
Задаток не должен превышать 200 тысяч рублей. Обязательно требуйте с получателя расписку, составленную по всем правилам.
При передаче задатка рекомендуется составить и подписать предварительный договор. В нем можно прописать не только обязательства сторон, но и штрафные суммы, которые выплатит потерпевшей стороне нарушитель условий договора.
Покупателю не рекомендуется соглашаться на просьбу Продавца записать в договоре меньшую сумму, а остальное передать «из рук в руки». Продавец таким способом пытается уйти от налогов. Это незаконно. Кроме того, если окажется, что с недвижимостью «что-то не так» и придется аннулировать сделку, по закону удастся взыскать с Продавца лишь ту сумму, что указана в договоре.
Максимальную внимательность следует проявить, покупая квартиру у застройщика. Особенно, если вы покупаете еще не построенное жилье. Необходимо внимательно изучить:
- Учредительную документацию девелопера
- Проектную декларацию
- Разрешение на строительство
- При возможности и условии, что вы в этом разбираетесь – бухгалтерскую отчетность компании
Документы, необходимые для составления договора
Их не так много:
- Выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость
- Правоустанавливающий документ Продавца, в роли которого могут выступать:
- ДПК (где нынешний Продавец выступал в роли Покупателя)
- Свидетельство о приватизации
- Дарственная
- Свидетельство о наследовании
- Судебное решение о признании права собственности
- Паспорта Продавца и Покупателя
- Справка из жилищного органа о лицах, прописанных в квартире, которая продается. Либо о том, что в ней никто не зарегистрирован.
- Согласие супруга Продавца на сделку (если тот состоит в браке)
- Постановление-разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний)
- Квитанция об уплате государственной пошлины. Пошлину оплачивает Покупатель. В 2022 году ее сумма составляет 2000 рублей.
Договор продажи недвижимости
По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
По своей юридической природе договор продажи недвижимости:
-
- консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
- возмездный;
- двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
- синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).
Комментарий к статье 549 ГК РФ
1. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора продажи недвижимости. Единственным квалифицирующим признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество как особый его предмет.
Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов: земельный участок, здание, сооружение, квартира. Данный перечень является открытым. Соответственно, предметом договора может быть любое имущество, признаваемое недвижимым в силу его естественных свойств (неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению) или отнесенное к недвижимости прямым указанием закона — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др. (см. п. 1 ст. 130 ГК, абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации).
Правила § 7 гл. 30 ГК о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (подробнее см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 146 (автор комментария — Е.Ю. Валявина); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики / Под ред. О.Н. Садикова (автор комментария — В.В. Чубаров) // СПС «КП»). При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК, ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества
Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).
Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:
- до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
- до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
- свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)
За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:
- 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).
Момент заключения договора купли-продажи недвижимости
По общему правилу договор считается заключенным, когда стороны соглашения договорились по всем его существенным условиям и соблюли предусмотренные гражданским законодательством порядок и форму. При продаже недвижимости участники сделки составляют и подписывают один документ (ст. 550 ГК). Его положения должны включать в себя все перечисленные ранее существенные условия.
Обычно Росреестр регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю, а не сам договор. В таком случае он заключен, как только стороны поставили свои подписи (а организации еще и печати) на всех экземплярах документа. С этого времени приобретатель становится законным владельцем объекта и сможет распоряжаться им, как только регистрационный орган внесет соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН).
Порядок исполнения обязательств по ДКП следующий. Обязательства по договору купли-продажи исполняются в полном объёме, указанном в его положениях. Если одна сторона отказывается от их исполнения, её принудят к этому через суд. Например, если жильцы не выписались – их выписывают по решению суда. Если не выехали – их выселяют судебные приставы.
Недоимки при расчёте по сделке также могут высчитываться с недобросовестного покупателя в виде ежемесячных выплат по исполнительному листу. В определённых ситуациях, сторона договора, чьи права нарушены контрагентом, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.
Договор купли-продажи недвижимости составляется и заключается для того, чтобы передать право собственности на объект, получив взамен соразмерную сумму денег. Документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, куда вносятся сведения по сделке и хранятся там практически бессрочно.
В каких случаях НЕ является обязательным
В перечисленных ниже случаях, позиции судов указание цены Договора не является существенным условием:
| купли-продажи | п. 1 ст. 485 |
| поставки | ст. 506 |
| контрактации | ст. 535 |
| энергоснабжения | |
| возмездного оказания услуг | п. 1 ст. 781 |
Существенные условия договора купли продажи недвижимости — Недвижимость, работа, имущество
Cущественные условия договора купли-продажи недвижимости необходимо согласовать перед сделкой. Если стороны не договорятся о предмете или цене, суд признает договор недействительным.
Договор купли-продажи недвижимости заключают перед совершением сделки в отношении различного жилья или нежилых помещений, целого здания или его части, земельных участков. В зависимости от особенностей объекта могут существовать специальные правила, которые учитывают при подготовке сделки.
Например, если это сделка с земельным участком. Когда компания приобретает недвижимость высокой стоимости, проверяют, не относится ли сделка к крупным, а также сделкам с заинтересованностью.
Если относится, нужно опираться не только на правила покупки и продажи недвижимости, но и на соответствующие правила о сделках.
Однако ряд требований закона касается оформления сделок с недвижимостью любого типа. В первую очередь, проверяют существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ без согласования существенных условий договор нельзя признать заключенным. Поэтому заключение договора купли-продажи недвижимости подразумевает согласование всех существенных положений для данного типа сделок.
Для договоров купли-продажи недвижимости выделяют несколько существенных условий:
- предмет договора;
- цену сделки;
- все условия, которые будут существенными для одной из сторон сделки.
Договор розничной купли-продажи
Договор розничной купли-продажи – это соглашение, в силу которого продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК РФ).
Правовое регулирование отношений, возникающих из договора розничной купли-продажи, осуществляется нормами, содержащимися в § 2 гл. 30 ГК РФ, Законе о защите прав потребителей, Правилах продажи товаров дистанционным способом, Правилах продажи товаров по образцам, Правилах продажи отдельных видов товаров и др.
Предметом договора розничной купли-продажи является товар (вещь), предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Что может быть предметом договора
Такой вид сделок, как купля-продажа, подразумевает передачу товара. Он и является предметом договора. Что же может выступать в подобном качестве?
Прежде всего, различные вещи. Именно их передача закрепляется соглашением.
Вещи, то есть предметы материального мира, не должны быть изъяты из оборота. Иначе их продажа будет незаконной.
Передача предметов ограниченного оборота (например, наркотиков или оружия), как ни удивительно, возможна. Но только при наличии у покупателя разрешения (лицензии, рецепта).
Вещь, которая передается покупателю, может уже существовать или предполагается ее создание в будущем (например, урожай в договоре контрактации).
Помимо вещей, при акте купли продажи могут передаваться обязательственные права.
Например, продажа ценных бумаг фактически означает передачу права требования.
А вот вещные права продаже не подлежат, так как неразрывно связаны с вещью и следуют за ней (ст. 454 ГК РФ).
Не передаются путем продажи и исключительные права. Для этого существуют особые виды соглашений, хотя и с похожей конструкцией (например, коммерческой концессии или лицензионный).
Понятие и обязательные (существенные) условия договора купли-продажи по ГК РФ
Гражданский кодекс РФ определяет договор купли-продажи (далее — ДКП) как консенсуальное, двусторонне обязывающее, возмездное соглашение, в силу которого товар (продукт) переходит от продавца в собственность к приобретателю (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Для возникновения договорных отношенийучастникам сделки необходимо достичь согласия по всем обязательным или существенным условиям договора купли-продажи. Если этого не произошло, то договор считается незаключенным и фактически отсутствующим (п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Важно! Если один из участников сделки совершает действия по исполнению обязательства, а другой принимает их полностью или частично, то положения договора считаются согласованными, а сам договор — заключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ, постановление АС МО от 25.05.2016 по делу № А40-139332/2015).
В ст. 432 ГК РФ перечислены условия, отнесенные законодателем к существенным:
- Предмет договора — обязательное положение для любой торговой сделки.
- Условия, выделенные законодателем как обязательные для конкретного вида соглашения. Например, стоимость имущества — в ДКП недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
- Условия, выделенные одним из участников в качестве значимых для данной сделки. Строго говоря, эта группа условий имеет значение только на стадии преддоговорных контактов сторон.
Цена договора купли-продажи
По общему правилу покупатель обязан оплатить товар по цене, указанной в договоре (п. 1 ст. 485 ГК РФ ).
В договоре купли-продажи условие о цене может выглядеть как согласование общей цены за весь товар либо как указание цены за единицу измерения товара.
Отметим: если стороны в договоре установили определенную цену за единицу товара, а в товарных накладных стоит другая цена за единицу, товар должен оплачиваться по цене, указанной в договоре (Постановление ФАС ВВО от 15.08.2011 № А79-10798/2010 ).
В договоре купли-продажи рекомендуется указать, что согласованная в нем цена является твердой и включает в себя все расходы продавца. В этом случае у продавца не будет права изменять цену товара в одностороннем порядке (Постановление ФАС УО от 25.11.2013 № Ф09-10101/13 ).
Также немаловажно написать, что в цену договора входит НДС. В противном случае продавец может взыскать сумму НДС в судебном порядке. К примеру, в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 № А70-9963/2009 указано следующее: при заключении договора стороны вправе устанавливать стоимость реализуемых товаров, выполняемых работ либо оказываемых услуг, однако в силу императивного указания закона в случае, если операции по реализации продукции (работ, услуг) подлежат обложению НДС, стоимость реализуемых товаров (работ, услуг) в договоре должна указываться с учетом налога на добавленную стоимость. В случае невключения в расчет цены товаров (работ, услуг) НДС названный налог подлежит взысканию независимо от наличия в договоре соответствующего условия. Аналогичный вывод содержится в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.1999 № 9 .
Очень важно при согласовании цены в договоре указать, входят ли в цену товара стоимость тары, расходы на упаковку, маркировку, доставку товара покупателю, погрузочно-разгрузочные работы и другие расходы продавца. Если в договоре купли-продажи стоимость дополнительных услуг продавца не отмечена, а в счетах на оплату говорится, что их стоимость не включена в стоимость товара, покупатель должен оплатить их при условии их оказания (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 № 09АП-26833/2011‑ГК ).
Во избежание споров рекомендуется не писать в договоре купли-продажи, что цена товара может быть изменена после его передачи покупателю в зависимости от инфляции или дефляции, изменения курса валют и т. п. Следует учесть, что несогласование условия о цене товара не влечет за собой признание договора незаключенным — применяется правило, установленное п. 3 ст. 424 ГК РФ : исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
В соответствии с п. 54 совместного Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.05.2008 № 2745/04 указано, что в таких случаях может быть использована информация, предоставленная Федеральной службой государственной статистики.
Сторонам договора следует помнить, что цена товара является существенным условием договора розничной купли-продажи. Условие о цене в договоре можно сформулировать следующим образом:
Цена передаваемого по настоящему Договору Товара составляет 1 000 000 рублей 00 копеек (один миллион рублей 00 копеек), в том числе НДС 18%. Цена Товара твердая и включает в себя стоимость изготовления, упаковки, маркировки, транспортировки, страхования, таможенные пошлины, НДС, другие налоги и сборы, а также стоимость доставки Товара до Покупателя.
Цена, как второе существенное условие
Цена считается вторым важным условием сделки купли-продажи. Она должна быть установлена в рублях и по обоюдному согласию сторон. При полном расчете за приобретаемую жилую недвижимость в момент подписания договора в нем указывается, что оплата произошла полностью. В том случае, если жилье покупается в рассрочку или если оговоренная в договоре сумма будет передана продавцу (продавцам) не в день подписания договора, в нем обязательно указывается порядок расчетом или срок (дата) погашения суммы за приобретаемую недвижимость.
При рассрочке платежа, хоть право собственности на жилье и переходит покупателю, однако оно будет обременено залогом. Гос. регистрации в таком случае подлежит как право собственности покупателя на объект недвижимости, так и обременение такого права правом залога со стороны продавца.