Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная экспертиза недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Когда необходима оценка недвижимости
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
- Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
- Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
- В случае необходимости перераспределения долей собственности.
- В процессе страхования недвижимого имущества.
- При формировании налоговой отчетности.
- Перед обращением в банк для оформления кредита.
- В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- При исполнении судебных решений.
- При ликвидации объектов недвижимого имущества.
- В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.
Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором
Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:
- Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
- Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
- Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
- Анализ эффективности инвестиций арендатора.
Порядок проведения оценки недвижимости
На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.
Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.
Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:
- Справки и выписки из БТИ.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
- Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
- Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).
Критерии, по которым проводится оценка квартиры
Оценивая жилую недвижимость, специалисты принимают во внимание ряд критериев, каждый из которых играет важную роль в ценообразовании, в частности, но не ограничиваясь:
Расположение дома
- традиционно, наиболее высокую стоимость имеет недвижимость в центре города, а также в престижных местах (например, таких, как Рублевка). Кроме того, цены будут выше в перспективных районах, где планируется реализация масштабных проектов;
Характеристики здания
- наибольшее значение имеют год постройки, тип, материалы стен, перекрытий и фасадов, состояние капитальных сооружений. Также принимается во внимание наличие современных решений, таких, как подземный паркинг, системы «умный дом», собственные котельные;
Характеристики квартиры
- наибольшее значение имеет площадь объекта (общая и жилая), высота потолков, планировка, потребность в проведении ремонта. Кроме того, важную роль играют наличие индивидуального отопления, системы «теплый пол» и других преимуществ, повышающих комфорт проживания;
Этажность
- как правило, квартиры на первых и последних этажах имеют более низкую стоимость по сравнению с жильем, расположенным между ними. Однако для престижных форм недвижимости (таких, как пентхаусы) это правило не работает;
Наличие инфраструктуры
- если рядом есть школы, магазины, больницы, станции метро и удобные автомобильные дороги, это увеличивает стоимость квартиры, тогда как отсутствие удобств рядом с жильем существенно уменьшает цену;
Экологическая обстановка
- все меньше людей готовы жить рядом с промзонами, свалками, очистными сооружениями и крупными трассами, поэтому цены на квартиры, расположенные в районах с повышенным загрязнением воздуха, будут ниже.
Порядок и условия проведения работ по стоимостной судебной экспертизе всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта оценки, задач, стоящих перед экспертом-оценщиком, срочности исполнения работ и пр.
Стоимость
Стоимость работ по судебной стоимостной экспертизе зависит от характеристик объекта, объема работ экспертов, состава рабочей группы и требуемой квалификации экспертов (зависит от особенностей объекта оценки) и необходимости дополнительных работ.
Для определения объема и стоимости работ нам необходимо предоставить сведения об объекте оценке и задачах, стоящих перед экспертами.
Дополнительно, по согласованию с заказчиком оплачивается участие эксперта в судебных заседаниях и прочие дополнительные работы.
Зачем нужна экспертиза?
Оценка имущества помогает соблюсти юридическую чистоту купли-продажи. Во время оформления ипотеки банк проверит, подойдёт ли жильё для взятия под залог.
Экспертная оценка выявит:
- Потенциальный доход от продажи квартиры;
- Стоимость доли имущества (при разводе);
- Цену залогового жилья при ипотечном кредитовании;
- Материальную сторону в имущественных спорах.
Покупая недвижимость на вторичном рынке, следует помнить о скрытых рисках. Самые распространенные из них:
- Отсутствие права собственности на объект недвижимости;
- Наличие третьих лиц, претендующих на имущество;
- Родственники, имеющие право пожизненно жить в квартире;
- Другие законные наследники;
- Недвижимость выставлена на торги из-за банкротства владельца;
- Приватизация проводилась без участия детей;
- Право на долю имущества для супругов (если жильё куплено в браке);
- Реконструкция или снос аварийного здания.
Оценку недвижимости также нужно проводить при оформлении договора дарения или завещания. Во время экспертизы могут быть выявлены факторы, которые повлекут негативные юридические последствия для покупателя. Их можно снизить, следуя рекомендациям специалиста.
Если профессиональный оценщик выявляет серьезные риски, он указывает на их наличие клиенту. Такое жильё не стоит покупать, чтобы не лишиться права собственности.
Как проводится оценка недвижимости?
Оценить объект потребуется для того, чтобы выявить его рыночную, инвестиционную или кадастровую стоимость. Прежде всего заказчик должен составить ходатайство и направить его в гражданский суд. На основании ходатайства судом принимается решение о назначении экспертизы.
Этапы работы:
- Определение нужного вида стоимости. При продаже имущества необходимо знать актуальную рыночную цену.
- Заключение договора с частным оценщиком или компанией.
- Сбор и изучение документов.
- Расчёт стоимости с применением сравнительного, доходного или затратного метода.
- Формирование окончательной стоимости на основании полученного результата.
- Составление официального заключения и его передача собственнику.
Владелец имущества получит рекомендации по снижению рисков и правильном составлении договора купли-продажи.
Объекты оценочной экспертизы
На основании проведенных работ экспертом представляется отчет об оценке. Этот документ может составляться для разных объектов. Они могут находиться в собственности частных и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей.
Оценочная стоимость определяется для движимого и недвижимого имущества. Оно может передаваться в залог, являться предметом споров и разбирательства в суде. Владелец может захотеть его продать или выгодно купить.
Среди самых распространенных работ оценка:
- Автотранспорта;
- Квартиры, дома, коттеджа;
- Коммерческой недвижимости;
- Бизнеса;
- Земельного участка;
- Незавершенного строительства;
- Ценных бумаг;
- Товаров и разного имущества;
- Ущерба от залива и пожара, наводнения, стихийных бедствий;
- Компьютерного обеспечения, техники;
- Техники сельскохозяйственного назначения;
- Спецтехники, грузовых автомобилей, фур, автоприцепов;
- Незавершенного строительства;
- Интеллектуальной собственности.
Продажа и покупка бизнеса представляет собой одно из самых крупных по объемам вложений направлений. Оценка позволяет определить рыночную и оценочную стоимость. Она оценивает инвестиционную привлекательность для бизнесменов.
Определение стоимости бизнеса может потребоваться в ходе судебных разбирательств, банкротства, ликвидации, слияния. Она включает оценку:
- Земельных участков;
- Объектов недвижимости;
- Производственного оборудования;
- Складов и объектов логистики;
- Автотранспорта;
- Гаражей;
- Сырья;
- Готовой продукции;
- Товаров;
- Инвестиционного портфеля;
- Других активов.
ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ, КОТОРОЙ МОЖНО ДОВЕРЯТЬ.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
Оценочные услуги также необходимы и при решении спорных вопросов о нанесении материального вреда, когда эксперт оценщик определяет точную сумму ущерба, причиненного объекту недвижимости или автотранспорту. Документально оформленные результаты работы независимой оценочной компании – это юридически значимый аргумент в пользу пострадавшего гражданина или юридического лица.
К услугам оценщиков резонно обращаться и самим виновникам причиненного вреда, считающим предъявленную сумму ущерба слишком завышенной. В данном случае независимый оценщик сможет вынести объективное заключение, на основании которого в ходе судебных разбирательств будет определено справедливое решения по урегулированию данного конфликта.
Оценочные услуги независимого эксперта актуальны и при определении рыночной стоимости имущества или бизнеса для юридических лиц. В данном случае квалифицированные услуги оценщика недвижимости необходимы в том случае, когда юридическое лицо намерено продать или сдать в аренду имущество, оформить кредит, осуществить раздел имущества и по ряду других обстоятельств.
Ежедневно возникают сотни различных ситуаций, когда по тем или иным причинам нашим гражданам необходимо получить оперативную и квалифицированную помощь независимого оценщика. Одним словом, если вам необходимо узнать стоимость недвижимости или имущества, для каких бы целей это ни использовалось, мы поможем вам в этом вопросе – подготовим отчет об оценки.Оценка квартир, домов, земельных участков и иного имущества осуществляется на основании достоверных данных о ценах, с учетом состояния и срока эксплуатации.
Независимая оценка в Санкт-Петербурге
Экспертиза оценки представляет собой вид оценочной деятельности, в результате которой определяется стоимость объекта в денежном эквиваленте. В качестве предметов оценочной экспертизы выступают товары, земельные участки, дома и строения, автомобили, объекты строительства.
Рыночная стоимость объекта отличается от номинальной наличием рыночной привлекательности объекта, престижного расположения или представляющего культурную/историческую ценность. При этом может рассматриваться рыночная стоимость или другие критерии, например, стоимость материалов при строительстве, затраты на производство и т.п.
В СЗРЦЭ независимую оценочную экспертизу проводят квалифицированные эксперты, обладающие специальными знаниями.
Порядок проведения судебной оценочной экспертизы
В случаях, когда инициатором проведения оценочной экспертизы выступает суд, требуется проведение судебной экспертизы:
-
В ответ на запрос суда мы подготавливаем информационное письмо, в котором подтверждаем, что можем произвести экспертизу;
-
После получения определения, в котором будет указано о назначении экспертизы, представитель организации получает материалы дела в суде.
-
Эксперт-оценщик ознакамливается с полученными материалами и запрашивает дополнительную документацию, если это необходимо.
-
После чего он проводит оценочную экспертизу с применением методов и методик исследования, которые подходят под конкретный вид экспертизы.
-
Заключение — результат судебной экспертизы передается в суд.
-
Эксперт выезжает в суд для допроса с целью разъяснений по проведенному исследованию.
Назначение оценочной экспертизы
Внесудебная экспертиза заказывается добровольно, по соглашению сторон, по решению владельца недвижимости, иного объекта исследования. Для заказа услуги достаточно согласовать условия, заключить договор на проведение работы. Специалисты компании «Стандарт Эксперт» оказывают поддержку на весь период сотрудничества.
Судом экспертиза назначается в случаях:
- Возбуждено гражданское дело до судебного разбирательства.
- Материалы нужны в порядке обеспечения доказательств.
- Разбирательство иска требует рассмотрения результатов экспертизы.
- Вынесено судебное поручение о выполнении исследования.
Стороны вправе задавать вопросы, подлежащие разрешению. Но нужно учитывать, что окончательный перечень задач устанавливает суд исходя из требуемых для рассмотрения иска доказательств. Здесь понадобится предварительное изучение ситуации, чтобы заранее подготовить список важных критериев.
Оценка недвижимого имущества для суда
Суд потребует провести оценку объекта, если стороны не придут к мировому соглашению. В принципе, расчет этого показателя обязательно будет нужен во время любого разбирательства в отношении стоимости недвижимости.
Проводить оценку, согласно закону, должен сертифицированный специалист, а ее итоги необходимо подвергнуть тщательному документированию.
Варианты развития событий могут быть следующими:
- судебная оценка уже выполнялась и существуют подтверждающие документы. Если стороны не хотят оспорить результаты экспертизы, дополнительное оценивание для заседания суда не требуется;
- одна из сторон, например, истец выражает несогласие с результатами, предоставленными ответчиком. В этой ситуации истец инициирует назначение новой экспертизы, чтобы опровергнуть или подтвердить сумму в оценочном отчете.
В последнем случае инициатору экспертизы придется предъявить правоустанавливающие документы на жилплощадь.
Правовая основа для проведения судебной оценочной экспертизы:
- Гражданский кодекс РФ;
- Арбитражный процессуальный кодекс;
- Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации;
- Кодекс административного судопроизводства
В зависимости от обстоятельств возникновения спора дополнительно используются следующие законы, в которых регламентирована обязательность проведения оценки:
- об обществах с ограниченной ответственностью;
- об ипотеке (залоге недвижимости);
- о несостоятельности (банкротстве);
- о налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения;
- об исполнительном производстве;
- о бухгалтерском учете;
- о приватизации государственного и муниципального имущества;
- о рынке ценных бумаг и др.
Основания для проведения экспертизы
При возникающих спорных вопросах о стоимости объекта, определении рыночной цены, решении конфликтных вопросов по имуществу уместны оценочные экспертизы. Причинами для осуществления процедуры являются следующие ситуации:
- спор между двумя сторонами о стоимости объекта недвижимости(определение стоимости залогового имущества,определение рыночной стоимости и.тд.);
- вступление в наследственные права (спорные моменты);
- раздел между супругами общего имущества;
- нанесение объекту ущерба (с целью определения убытков и новой стоимости);
- выход из ООО;
- извлечение объектов для госнужд;
- страховые случаи;
- экспертиза культурных ценностей.