Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.
Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.
Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:
- на каких основаниях выдано разрешение;
- границы участка и его номер;
- площадь земельного надела;
- категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства
Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:
Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.
К преимуществам таких земельных участков относятся:
- возможность застройки при определенных условиях;
- меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
- простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
- не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
- многочисленные льготы;
- отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.
Среди недостатков данного варианта:
- ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
- оформлением документации занимается правообладатель;
- решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
- отсутствует государственная поддержка;
- запрещены определенные виды деятельности.
Причины отказа в переводе
К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.
Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:
- Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
- Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
- Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022
Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.
Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.
Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.
Какие преимущества дает разрешение на индивидуальное жилищное строительство?
При существующем порядке перевода сельскохозяйственных земель в категорию, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, земельный надел юридически становится частью инфраструктуры населенного пункта. Этот статус дает определенные преимущества его владельцам, например:
- возможность прописаться без какой-либо административной или судебной волокиты;
- автоматическое предоставление построенному на участке дому почтового адреса;
- возможность подключения дома на общих основаниях ко всем городским коммуникациям (электросетям, водопроводу, газопроводу);
- ответственность коммунальных служб населенного пункта за обслуживание дома и расчистку подъездных путей к нему.
Отличия в характеристиках СНТ и ИЖС
Земельные участки, принадлежащие СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) имеет некоторые различия:
| Характеристика | СНТ | ИЖС |
| Определение | Садоводческое некоммерческое товарищество — некоммерческая организация, учреждённая гражданами на добровольных началах для содействия её членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства (Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. От 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). | Индивидуальное жилищное строительство – форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счёт (СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства 01.01.2000 г.). |
| Рыночная стоимость | Относительно невысокая | Высокая |
| Разрешение на строительство | Не требуется | Требуется |
| Электроснабжение | В зависимости от местоположения участка (имеется ли возможность присоединения электросетей) | Обязательно |
| Газоснабжение | В зависимости от возможности подключения | В зависимости от возможности подключения |
| Налоговая нагрузка | Ниже, чем ИЖС | Выше, чем СНТ |
| Наличие адреса | В милицейском адресе отсутствует название улицы, но присутствует название СНТ и номер участка (дома) | Полноценный адрес с наименованием улицы и номером дома |
| Возможность регистрации | Есть | Есть |
| Наличие инфраструктуры | Зависит от местоположения участка | Обязательно |
Рубрика «Вопросы и ответы»
Вопрос №1. Мы не имеем возможности перевести наш земельный участок из СНТ в ИЖС. Категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: садоводство. Можем ли мы доме, построенном на данном участке, оформить регистрацию?
Законодательство позволяет Вам строить на Вашем участке дом для круглогодичного проживания, в связи с чем Вы так же имеете право оформить регистрацию в данном доме, но лишь после регистрации собственно самого дома с получением кадастрового паспорта.
Вопрос №2. У нас на земельном участке СНТ построен дом, где мы и проживаем круглогодично. Администрация не даёт разрешения на перевод земель из одной категории в другую, мотивируя свой отказ отдалёнными планами на данную территорию. Законно ли это?
Решение администрации Вы всегда можете оспорить в судебном порядке, но следует помнить о том, что в соответствие с Федеральным законом № 172-ФЗ в случае несоответствия желаемой категории земель утверждённым документам территориального планирования или землеустроения администрация не имеет права выдавать акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.
Перевод земель из одной категории в другую: пошаговая инструкция
- Паспорт заявителя (собственника).
- Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
- Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
- Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
- Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости).
Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.
Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.
Правовое регулирование вопроса
Перевод одного участка в другой не запрещен действующим законодательством, однако сделать это можно при соблюдении ряда условий и требований. Во время данной процедуры стоит руководствоваться положениями ФЗ № 172, где указан порядок и правила проведения перевода.
Изначально каждый участок прикреплен к конкретному населенному пункту, поэтому заявителю потребуется указать причины, по которым ответственный орган обязан выполнить переоформление надела в участок ИЖС.
Если основания будут существенными и не противоречащими положениями действующего законодательства, то специальная комиссия примет положительное решение по обращению гражданина. Еще одним документом, регулирующим порядок переоформления, является Градостроительный кодекс РФ, где прописаны все важные нюансы и особенности проведения процедуры.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав. Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений.
- Выписка из кадастрового паспорта;
- Копия паспорта собственника;
- Выписка из ЕГРН. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей. Данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Порядок перевода земли сельхозназначения в ИЖС
Многие хотят обзавестись собственным домом на участке, но для этого земля должна подходить по категории. Все участки делятся на несколько категорий, каждая из которых определяет вид деятельности, которым можно заниматься на земле.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Одни подходят для промышленных объектов, другие – для ведения сельского хозяйства, а третьи – для строительства жилых домов. К последним относятся участки для ИЖС.
Что делать в случае отказа в переводе
Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:
- подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
- наличия ошибок в тексте прошения;
- подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
- предоставления не в полном объеме пакета документов;
- обращения не в ту инстанцию;
- получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
- возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
- распространения запрета на данную категорию земли.
Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.